나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12120 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-3 로얄하이츠 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신월초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(화곡역) 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2008.10.17.) 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12120 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-3 로얄하이츠 제5층 제502호

* 건물명: 로얄하이츠

* 용도: 다세대주택 (공동주택)

* 사용승인일: 2008년 10월 17일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 감정가: 307,000,000원

* 토지면적: 36.67㎡ (약 11.09평)

* 건물면적: 60.01㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신월초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 대상물건까지 차량 진출입이 자유롭습니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(화곡역) 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

* 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 대상물건 소재 토지는 남동측으로 중로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역 (지역 경제과 확인 요망)

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (강서양천교육지원청 반드시 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 10월 23일 접수된 강서구(서울특별시)의 압류(세무관리과-013076)입니다.

3.2. 말소 예정 권리

* 등기부상 을5 주택임차권 (송승원, 2023-11-14 접수, 말소 예정)을 포함하여, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (갑2, 갑3, 을5, 갑7, 갑9)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (송승원)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 13일

* 확정일자: 2021년 09월 13일

* 배당신고일자: 2023년 11월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 송승원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 진행됩니다.

3.5. 권리분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원. (단, 상기 임차인 관련 조건 이행 여부 및 말소등기 확인이 필수적입니다.)

4. 상권분석

* 물건이 위치한 지역은 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: '신월초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 주거 편의: 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 현재까지 파악된 바에 따르면, 특별한 혐오시설이나 주거 환경을 저해하는 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 임차인 조건부 포기: 임차인이 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되나, 실제 조건 이행 여부 및 절차상 문제가 없는지 최종 점검이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 항공 안전 및 고도 제한 관련 사항은 향후 건물 증축 등 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 특정 대상(외국인 등) 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동의 다세대주택으로, 신월초등학교 인근에 위치하며 지하철 화곡역을 이용할 수 있어 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단되나, 임차인 관련 조건부 매각 사항에 대한 최종 확인은 반드시 필요합니다.

* 감정가는 3억 7백만원이며, 주변 시세 분석 결과 잠재적인 상승 여력이 있는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 화곡동 지역의 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화: 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다. (단, 조건 이행 확인 필수)

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성될 가능성이 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택은 평당 약 1,800만원 ~ 2,000만원 이상으로 거래되고 있습니다.

* 2018년식 37.05㎡ (약 11.2평) 건물이 2026년 5월 3억원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건(60.01㎡, 약 18.15평)의 시세는 최소 3억 5천만원 이상으로 추정됩니다.

* 감정가 3억 7백만원은 시세 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 0원이며, 권리상 큰 하자도 없어 경쟁이 예상됩니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 3억 3천만원 ~ 3억 6천만원 사이에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.