나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경705 [1] 서울특별시 양천구 신월동 239-4 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신강초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서 (사용승인일자: 2009. 6. 4.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2023-06-29), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 외부 관찰 결과 테라스부분을 샌드위치패널 및 창호 등으로 벽 및 지붕을 막아 이용 중인 것으로 파악되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 정보

본건은 서울특별시 양천구 신월동 239-4번지 제5층 제501호에 위치하고 있습니다.

건축물대장상으로는 서울특별시 양천구 곰달래로10길 33-12 (신월동)으로 확인됩니다.

2.2. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경705 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 국민은행)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.3. 면적 및 건물 현황

용도: 다세대주택

토지면적: 21.17㎡ (약 6.40평)

토지지분: 21.1726㎡ (약 6.40평)

건물면적: 36.95㎡ (약 11.18평)

건물지분: 36.95㎡ (약 11.18평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호

사용승인일자: 2009년 6월 4일

감정가: 210,000,000원

2.4. 기타 사항

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

공부와의 차이: 없음

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신강초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

3.3. 토지 이용 현황

본건은 세장형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중입니다.

본건 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2023-06-29)으로 지정되어 있습니다.

또한, 도로(접합), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12), 제3종 구역(다지구), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21) 등의 제한이 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 확인된 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 접수일자 2018-08-03, 근저당권, 국민은행, 채권최고액 92,400,000원 (말소기준권리)

* 접수일자 2023-11-20, 가압류, 주식회사로지올, 62,354,394원 (매각으로 소멸)

* 접수일자 2025-09-18, 임의경매, 국민은행, 74,951,046원 (본 경매개시결정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

등기부채권 총액: 154,754,394원

4.2. 임차인 현황

임차인: 최서진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-31

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: -

4.3. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리인 국민은행 근저당 설정일(2018-08-03)보다 늦은 가압류 및 임의경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

임차인 최서진은 전입일자(2024-10-31)가 말소기준권리보다 늦고, 보증금이 없어 대항력이 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 신월동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 효성쉐르빌(신축, 2017년식) 52.41㎡는 302,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 576만원)

* 2026년 5월 거래된 수명산시그니처(신축, 2019년식) 55.56㎡는 329,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 592만원)

* 2026년 5월 거래된 대경4차(구축, 1981년식 연립) 55.27㎡는 210,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 380만원)

본건(36.95㎡)의 감정가는 210,000,000원으로, 신축 다세대주택의 시세(평당 약 576만원~592만원)를 고려할 때, 평당 약 568만원으로 평가되어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

특히, 구축 연립(1981년식)의 거래가(평당 약 380만원)와 비교하면 본건(2009년식 다세대)의 가치가 상대적으로 높게 평가될 수 있습니다.

5.2. 상권 특성

본건이 위치한 신월동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 공동주택 및 단독주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

까치산역이 인근에 위치하여 지하철 이용이 가능하며, 이는 지역 내에서의 접근성을 높이는 요인입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

본건 인근에는 신강초등학교가 있으며, 지역 내 상가 및 편의시설을 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 주거 환경

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 외관상으로는 석재 붙임 마감으로 되어 있습니다.

다만, 외부 관찰 결과 테라스 부분을 샌드위치 패널 등으로 마감하여 이용 중인 것으로 파악되었으며, 이는 추후 재건축이나 리모델링 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건축물 제한사항

본건 지역은 공항 소음 방지 대책 지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

특히 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)으로 지정되어 있어, 착공 시점 등에 유의해야 합니다.

7.2. 미확인 사항

임대관계가 미상이며, 임차인 최서진 외 추가적인 임차인이나 점유자가 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

외부 관찰 결과 테라스 부분을 증축 또는 개조하여 사용하는 것으로 추정되나, 이로 인한 불법 건축물 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

건축년도가 2009년으로 비교적 신축에 속하며, 감정가 또한 최근 거래된 유사 물건들의 시세와 부합하는 수준으로 평가되어 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 일부 건축물 제한 사항 및 외부 증축 추정 부분에 대한 확인이 필요하며, 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 신강초등학교 인근, 까치산역 이용 가능 지역.

* 신축급 다세대 주택: 2009년 준공으로 비교적 현대적 시설 유지.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차보증금 없음.

* 합리적인 감정가: 주변 신축 다세대 주택 시세와 유사한 수준의 감정가.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원이며, 주변 신축 다세대 주택의 시세를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

권리분석상 인수되는 보증금이 없으며, 채무 총액이 감정가를 초과하지 않아 안정적인 경매 물건으로 보입니다.

현재까지 파악된 정보와 주변 시세 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원에서 220,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 경매 진행 상황, 현장 조사 결과, 입찰 참여자 수 등 다양한 요인에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 결정 시에는 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.