나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12208 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가에 소재하는 "영등포동주민센터" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "영등포시장역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2021-03-30) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립 , 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금252,000,000원 임대차계약일자 : 2022년7월2일 임차권자 : 신다혜

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12208 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제4층 제404호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 내역

감정가: 260,000,000원

토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가에 소재하며, "영등포동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite:text]

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 제반 교통 여건이 양호합니다. [cite:text]

2.3. 인접 도로상태

본 건은 동측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다. [cite:text]

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(갑1) 이후 공유자 지분 이전(갑2), 압류(갑3, 영등포세무서장), 강제경매 개시 결정(갑4, 주택도시보증공사) 순으로 기재되어 있습니다. [cite:text] 말소기준권리는 영등포세무서장의 압류(갑3)입니다. [cite:text]

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(신다혜)

보증금: 252,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 29일

확정일자: 2022년 7월 11일

배당신고일자: 2024년 4월 17일

대항력: 없음

비고: 주택임차권(을6)은 2024년 4월 17일 말소되었습니다. [cite:text]

3.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보로 경매가 진행됩니다. [cite:text] 특별 매각조건으로, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. [cite:text] 임차인 신다혜(주택도시보증공사)는 대항력이 없습니다. [cite:text] 또한, 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite:text]

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 건은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 인근에 백화점(신세계백화점 타임스퀘어점, 롯데백화점 영등포점)이 소재하여 쇼핑 편의성이 높습니다. [cite:text]

4.2. 생활편의시설

주변에 영등포동주민센터가 위치하고 있으며, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. [cite:text]

4.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 건축물 및 토지 정보

5.1. 건축물 현황

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물 중 제4층 제404호 (사용승인일: 2021년 3월 30일)

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: (정보 없음)

창호: 샷시 창호 등

설비: 위생 및 급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 기계식 주차장 설비 등이 설치되어 있습니다. [cite:text]

연면적: 1258.28㎡ (약 380.60평) [cite:text]

건축면적: 159.47㎡ (약 48.24평) [cite:text]

전용면적: 19.05㎡ (약 5.76평) [cite:text]

전용면적(건축물표제부): 19.05㎡ (약 5.76평) [cite:text]

건축물표제부상 총 면적 (TotArea): 1258.28㎡ (약 380.60평) [cite:text]

건축물표제부상 대지면적 (PlatArea): 267.8㎡ (약 81.01평) [cite:text]

건축물표제부상 바닥면적 (ArchArea): 159.47㎡ (약 48.24평) [cite:text]

건축물표제부상 연면적 (vlRatEstmTotArea): 1070.76㎡ (약 323.91평) [cite:text]

5.2. 토지 현황

토지의 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 사다리형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. [cite:text]

토지지분: 6.9㎡ (약 2.09평) [cite:text]

5.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다. [cite:text]

6. 잠재적 리스크

본 물건은 임차인 관련 특별 매각조건이 존재합니다. 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각됩니다. [cite:text] 임차인은 대항력이 없으나, 매각 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 권리관계에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다. [cite:text]

7. 투자 포인트

* 영등포시장역 역세권 입지로 교통이 편리합니다. [cite:text]

* 주변 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다. [cite:text]

* 준주거지역에 위치하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 매각으로 인해 임차권 등 제반 권리가 소멸되므로, 명도 부담이 적을 수 있습니다 (단, 특별 매각 조건 확인 필요).

* 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 영등포동2가에 위치한 오피스텔로, 영등포시장역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지입니다. 감정가는 2억 6천만원이며, 건물 전용면적은 19.05㎡(약 5.76평)입니다. 임차인은 대항력이 없으며, HUG 관련 특별 매각 조건이 존재하므로 매수인에 대한 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 말소 조건 이행이 필수적입니다. 인수되는 보증금이 없어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 특별 매각조건의 정확한 이해와 이행 여부 확인이 매우 중요합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 다만, 유사 오피스텔의 최근 실거래가 정보를 고려할 때, 본 건의 감정가 2억 6천만원 수준에서 시장 상황 및 현장 답사 결과에 따라 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

최근 영등포동2가 인근 신축 오피스텔인 '여의도해피트리'의 경우, 22평(약 72.7㎡) 기준 약 4.28억원의 실거래가가 있으며, 15평(약 49.5㎡) 기준으로는 더 낮을 것으로 예상됩니다. 또한, 2021년 3월 사용승인된 '해강플러스' 오피스텔의 전용면적 19.05㎡(약 5.76평) 기준, 시세는 3억 초반대에서 4억 초반대까지 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 본 건의 감정가 260,000,000원 대비 100%~120% 수준인 2억 6천만원 ~ 3억 1천 2백만원 사이를 예상 범위로 설정할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가 산정 시에는 임장 활동을 통한 정확한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 임대수익률 분석 등이 반드시 병행되어야 합니다.

* 감정가: 260,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 312,000,000원 (현 시세 및 향후 전망에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.