나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12204 [1] 서울특별시 양천구 신정동 936-28 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 양천구 신정동 "서울 양동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 전철역(신정역)이 소재하는 등으로 대중교통편의성 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 본건은 4층 401호로서, 외벽: 돌붙임 및 벽돌치장 마감등, 내벽: 벽지,타일 등, 창호 :샷시 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대에 위치하는 2필 1단지의 대략 장방형 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2023-06-29), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 401호 북측 테라스에 제시외 "보일러실"이 소재하여 "제시외물건㉠"으로 목록 추가하여 평가하였으며, 발코니의 샷시 등은 사례물건과의 비교시 반영되었다고 판단되므로 별도로 추가 평가하지 않았음.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12204 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 936-28 제4층 제401호 (도로명주소: 서울특별시 양천구 오목로23길 32)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 24.74㎡ (약 7.48평)

토지지분: 24.74㎡ (약 7.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.79㎡ (약 13.55평)

건물지분: 44.79㎡ (약 13.55평)

건물 제시외면적: 3.60㎡ (본건 401호 북측 테라스 보일러실, 감정평가서 참조)

감정가: 263,080,000원

1.3. 건물 상세 정보

건축물대장 상 용도: 공동주택 (다세대주택, 근린생활시설)

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

층수: 4층 건물 내 4층 401호

사용승인일: 2002년 01월 02일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

서울특별시 양천구 신정동 "서울 양동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 전철역(신정역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 서측 및 남측으로 포장된 세로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 분석 요약

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경12204)

등기부채권 총액: 238,000,000원 (주택도시보증공사)

3.2. 임차인 현황 및 분석

1) 임차인: 강동수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 07월 25일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

2) 임차인: 주택도시보증공사(김정동)

보증금: 238,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 15일

확정일자: 2022년 01월 19일

배당신고일자: 2024년 03월 11일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차권 등기 말소 조건.

3.3. 인수 및 소멸 권리

인수 보증금 합계: 0원 (강동수 임차인의 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 특별한 채무 인수는 없을 것으로 보입니다.)

말소 예정 권리: 주택임차권 (김정동), 강제경매 (주택도시보증공사 - 말소기준권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

3.4. 특별 매각 조건 및 주의사항

- 제시외 건물(보일러실)이 포함됩니다.

- 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건의 전용면적은 44.79㎡ (약 13.55평)입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 23.14㎡ (약 7.00평) 면적의 물건이 2026년 5월 1.3억원에 거래 (평당 약 1,857만원)

- 36.89㎡ (약 11.16평) 면적의 물건이 2026년 5월 2.25억원에 거래 (평당 약 2,016만원)

- 54.27㎡ (약 16.41평) 면적의 물건이 2026년 5월 4.0억원에 거래 (평당 약 2,437만원)

본건 면적(13.55평)을 고려할 때, 평당 2000만원 ~ 2300만원 수준으로 시세가 형성되어 있으며, 감정가(2.63억원)는 시세 하단 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 및 환경

- 교육시설: 서울 양동초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

- 상업시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

- 교통: 신정역(지하철) 및 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

- 주거 환경: 조용한 주거지대입니다.

- 혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 강동수씨의 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 계약 내용 및 보증금 지급 여부에 대한 확인이 반드시 필요합니다. "보증금 0원"은 인수 시 금전적 부담이 없을 수 있으나, 복잡한 계약 관계 또는 숨겨진 채무의 가능성을 배제할 수 없으므로 세심한 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신정동에 위치한 다세대주택으로, 신정역 역세권 및 초등학교 인근에 자리 잡아 입지 조건이 우수합니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 시세 대비 합리적인 수준에서 책정된 것으로 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 반드시 확인해야 할 부분입니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 말소 예정이나, 대항력 있는 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 역세권 입지: 신정역 접근성이 양호하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

- 시세 대비 합리적 감정가: 최근 시세보다 낮은 감정가로 잠재적 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

- 우수한 주거 환경: 초등학교 인근으로 교육 환경이 좋고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

- 명확한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, HUG 임차권도 말소 예정입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 263,080,000원

주변 시세 범위: 약 271,000,000원 ~ 311,650,000원 (평당 2000만원 ~ 2300만원 기준)

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 0원이라는 특이사항이 있으나, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 선행되어야 합니다. 보증금 인수 위험이 없다고 가정할 때, 시세 범위 하단부에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

경쟁 상황 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 270,000,000원 ~ 280,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.