나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12185 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제12층 제1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층건중 12층 1203호로서 외 벽: 화강석등 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

승강기,소화전,화재탐지시설,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 업무시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약30m, 남서측으로 약3m의 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),도로(접함),가축사육제한구역,가로구역별 최고 높이 제한지역(2015.08.27),가로구역별 최고높이 제한지역(2022.06.09),도시기타용도지 역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이),수평표면구역(수평표면),상대보호구역,대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(2024.09.05) (지정기간:2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25), 건축선(2019.04.03).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12185 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제12층 제1203호

용도: 오피스텔

건물 연식: 2020년 건축

감정가: 274,000,000원 (2억 7천 4백만원)

면적

토지 면적: 5.10㎡ (약 1.54평)

토지 지분: 5.1㎡ (약 1.54평)

건물 면적: 28.24㎡ (약 8.54평)

전용 면적: 26.6㎡ (약 8.05평) (최근 거래 자료 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근에 위치하고 있음.

주위는 아파트 및 다세대주택과 상업 업무시설 등이 혼재한 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준임.

본건으로 제반 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 상황은 보통임.

본건은 북서측 약 30m, 남서측 약 3m의 도로에 각각 접하고 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 9월 15일자 강서세무서장의 압류 (갑5)

소멸되는 권리:

* 등기부등본 상 을1 (주택임차권, 이상철, 268,000,000원) 권리는 말소 예정임.

* 등기부등본 상 갑6 (주택도시보증공사의 가압류, 788,000,000원) 권리는 말소 예정임.

* 등기부등본 상 갑7 (주택도시보증공사의 강제경매, 268,000,000원) 권리는 말소 예정임.

인수되는 권리:

* '물건명세서 참고사항'에 명시된 특별매각조건에 따라, 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됨. 이에 따라 임차인 관련 채무는 인수하지 않음.

* '인수 보증금 합계'는 0원으로, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이상철)

* 보증금: 268,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 5월 24일

* 확정일자: 2021년 5월 24일

* 배당신고일자: 2023년 7월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

4. 상권분석

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 상업 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔의 주거 및 업무 수요가 있는 지역임.

인근에 강서구청이 위치하여 관련 행정 수요가 있을 수 있음.

(추가적인 지도 검색 및 주변 시설 조사 결과)

* 주변 주요 시설: 강서구청, 강서세무서, 이마트(가양점), NC백화점(강서점), 홈플러스(가양점), CGV(강서), 메가박스(강서) 등 다수의 편의 및 문화 시설이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치함.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않음. (단, 지속적인 주변 환경 변화에 대한 확인 필요)

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 18층 건물 중 12층에 위치함.

외벽은 화강석 등으로 마감되었으며, 내벽은 타일 및 벽지, 창호는 하이새시 창호로 시공됨.

본건은 오피스텔로 이용 중임.

건물 내에는 승강기, 소화전, 화재탐지시설, 스프링클러, 위생설비, 도시가스 난방 시설 등이 갖추어져 있음.

토지 이용 상태는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 업무시설 부지로 이용 중임.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25), 건축선 등의 규제가 존재함. (상세 내용은 관련 법규 및 기관 확인 필요)

기타 참고사항:

* 임대 관계에 대한 상세 정보는 미상임. (단, HUG 임차인 정보는 파악됨.)

* 이해관계인 부재로 내부 구조도는 집합건축물대장상 도면, 외부 관찰 및 탐문 등을 토대로 작성되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 신축(2020년) 오피스텔로, 감정가는 2억 7천 4백만원이며 최근 실거래가와 유사한 수준임.

HUG(주택도시보증공사)의 임차권이 존재하나, 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸되며 잔액에 대한 보증금 반환청구권도 포기하는 조건이므로 매수인이 인수할 임대차 관련 부담은 없는 것으로 보임.

주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 혐오시설이 없어 주거 및 업무용으로 무난한 환경을 갖추고 있음.

다만, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로 계약 전 반드시 해당 내용에 대한 면밀한 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

HUG 임차인의 보증금 미반환 및 대항력 관련 부담이 없는 조건으로 매각됨.

소유권 이전 등기 시 말소기준권리 이하 모든 권리(을1, 갑6, 갑7 등)가 말소될 예정으로 권리 관계가 비교적 명확함.

2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 즉시 임대 또는 실거주가 가능함.

주변 시세 및 감정가가 유사한 수준으로, 급격한 시세 하락 위험이 적을 것으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 권리관계 명확성 및 HUG 관련 조건 해소를 감안하여 산정함.

인수 보증금이 없는 점과 소멸되는 권리 관계를 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 높음.

최근 실거래가 평균(약 2억 7천 9백만원) 및 감정가(2억 7천 4백만원)를 고려하여, 보수적인 관점에서 270,000,000원 (2억 7천만원)을 예상 입찰가로 제시함.

(이는 시장 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.