나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103978 [1] 서울특별시 동작구 상도동 256-229 웰리치파크 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "신대방삼거리역(지하철 7호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어있는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 신대방삼거리역(지하철 7호선) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 제5층 건물 내 제2층 제201호로서 외벽 : 석재 및 타일 붙임 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지 내 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103978 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 256-229 웰리치파크 2층201호 (신주소: 서울특별시 동작구 성대로6다길 28)

용도: 다세대주택

감정가: 326,000,000원

토지면적: 24.51㎡ (약 7.41평)

건물면적: 36.82㎡ (약 11.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

건물명: 웰리치파크

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트(평슬라브)지붕)

건축년도: 2013년 (준공일: 2014년 01월 24일)

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 제2층 제201호

전용면적: 36.82㎡ (약 11.14평)

대지면적 (건물 전체): 374㎡

건폐율: 59.75%

용적률: 176.39%

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 동작구 상도동, 지하철 7호선 신대방삼거리역 남동측 인근.

주위환경: 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역. 전반적인 환경은 보통 수준.

교통: 차량 진출입 용이하며, 인근에 지하철 7호선 신대방삼거리역 및 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편리.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (을구 4번, 2023년 6월 2일 접수)

인수되는 권리: 없음. (매각으로 모든 권리 소멸 예상)

소멸되는 권리:

* 소유권 관련 등기 (갑구 1-3번)

* 주택임차권 (을구 5번, 이 : 보증금 265,000,000원, 2022년 3월 11일 전입/확정)

- 비고: 대항력 없음. HUG 인수조건 변경에 따른 확약서 제출로 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정.

* 가압류 (을구 4번, 주택도시보증공사, 2023년 6월 2일 접수) - 말소기준권리

* 압류 (을구 5번, 남부천세무서장, 2023년 6월 13일 접수)

* 강제경매 (을구 6번, 주택도시보증공사, 2025년 9월 19일 접수)

등기부채권 총액: 1,115,000,000원

임차인 분석:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 3월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 선순위임차권 관련 특이사항이 있으나, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됨. 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 주를 이루는 주거 지역.

교통 접근성: 지하철 7호선 신대방삼거리역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리함.

최근 거래 사례 (2026년 7월):

* 면적 55.64㎡, 2026.07.04 거래, 64,000만원 (추정)

* 면적 41.1㎡, 2026.07.03 거래, 69,500만원 (추정)

* 면적 41.16㎡, 2026.07.01 거래, 74,000만원 (추정)

시세 분석:

* 본건 전용면적 36.82㎡ (약 11.14평) 기준, 위 유사 면적 거래 사례(약 41㎡)의 평당 단가(약 55.9만 ~ 59.2만 원/㎡)를 적용 시, 약 6.2억 ~ 6.6억 원의 시세 형성 가능.

* 감정가 3.26억 원 대비 시세는 매우 높은 수준으로, 투자 가치가 높음.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 7호선 신대방삼거리역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 편리한 교통 환경.

편의시설: 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용 가능. (구체적 정보 제한적)

교육시설: 교육환경보호구역에 해당하며, 최종 확인은 관할 교육청 문의 필요.

기타: 주거지역 내 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경 기대.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 점유자의 폐문부재로 내부 확인이 불가하여, 실제 내부 상태, 마감재, 설비 작동 여부 등을 알 수 없음. 이에 따른 수리비 발생 가능성 있음.

토지거래 허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있음. 잔금 납부 시점이 이 기간에 포함될 경우, 외국인 등 특정 매수인은 관할 구청장의 허가를 받아야 함. (본 보고서 작성 시점 2026.07.31 기준으로 해당 기간 내에 있음)

복잡한 권리 관계(HUG 관련): HUG 인수조건 변경, 공동담보, 선순위임차권 등의 키워드가 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정임. 다만, HUG 관련 사항은 잠재적 복잡성을 내포할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 신대방삼거리역 인근에 위치한 다세대주택으로, 지하철 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담스러운 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 감정가 3.26억 원은 주변 시세(약 6.2억~6.6억 원) 대비 현저히 낮은 수준으로, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다. 다만, 점유자의 폐문으로 인한 내부 상태 미확인, 토지거래 허가구역 지정 등의 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분들을 충분히 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 7호선 신대방삼거리역 도보 이용 가능.

* 매력적인 감정가: 주변 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가로 높은 수익률 기대.

* 안전한 권리관계: 대항력 있는 임차인 없음, 말소 기준 권리 이하 모든 권리 소멸 예상.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 최신 건축물. (내부 확인 불가)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 326,000,000원

현 시세 (전용 36.82㎡ 기준 추정): 620,000,000원 ~ 660,000,000원

예상 수리비 (보수적 추정): 10,000,000원 ~ 30,000,000원

예상 입찰가 산정:

* 시세 하단(6.2억)에서 수리비를 제외한 약 5.9억 ~ 6.0억 원

* 시세 상단(6.6억)에서 수리비를 제외한 약 6.3억 ~ 6.4억 원

* 현재 감정가 3.26억 원은 시세 대비 매우 낮으므로, 유찰 없이 즉시 또는 1회 유찰 후 높은 경쟁률이 예상됩니다.

* 보수적인 접근과 내부 상태 미확인 리스크를 고려하여, 시세의 80% ~ 90% 수준을 목표로 하되, 내부 상태 확인 시 조정이 필요합니다.

* 추정 입찰가 범위: 550,000,000원 ~ 630,000,000원

* (참고: 토지거래 허가구역 해당 기간 내 잔금 납부 시, 외국인 등은 별도 허가 필요.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.