나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103942 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 720-25 디오빌역삼 12층1212호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AI · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 '지하철 2호선 역삼역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 2호선 역삼역과 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물 내 제12층 제1212호로서, (사용승인일 2002.6.25.) 외벽:석제타일 치장 마감 등 바닥:타일 깔기 마감 등 창호:새시창호 등임.

이용상태

본건은 현황 아파트로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40미터 내외, 남동측으로 노폭 약 12미터 및 북서측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

역삼동 720-25 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),건축선

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103942 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 720-25 디오빌역삼 12층1212호

용도: 아파트

감정가: 324,000,000원

토지면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

건물면적(전용): 30.03㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

건물명: 디오빌역삼

총 층수: 26층

해당 층수: 12층

사용승인일: 2002년 6월 25일 (준공 후 약 24년 경과)

집합건물 정보

- 주용도: 공동주택 (아파트, 업무시설, 근린생활시설)

- 총 세대수: 457세대

- 건물 연면적: 38,875.317㎡

- 전용면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

- 분양면적: 제공된 자료에서 특정 호실의 분양면적 정보는 확인되지 않으나, 전용면적 30.03㎡는 소형 주거 공간에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 지하철 2호선 역삼역에서 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 지하철 2호선 역삼역과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

본건 토지는 북동측 약 40미터, 남동측 약 12미터, 북서측 약 5미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획 상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로), 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2023년 2월 27일 접수된 신정임의 근저당권(100,000,000원)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 을구 4번 임차권 (이소정): 보증금 252,000,000원. 전입일자 2021년 9월 10일, 확정일자 2021년 8월 12일. 대항력이 있으며, 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있어 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. (주의: 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 및 등기부상 '인수'로 명시된 임차권은 매수인이 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.)

* 을구 3번 근저당권 (신정임): 100,000,000원. 말소기준권리이며 매각으로 소멸됩니다.

* 갑구 권리 (가압류, 압류, 강제경매): 삼성카드, 한국스탠다드차타드은행, KB국민카드, NH농협캐피탈, 송파구, 경기광주세무서장, 잠실세무서장, 강남구, 주택도시보증공사 등 다수의 가압류, 압류, 강제경매가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 총 채무액

등기부채권 총액은 554,286,776원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

강남구 역삼동 역세권에 위치하며, 테헤란로 인근의 발달된 상업 및 업무지구에 속해 있습니다. 다양한 소매점, 음식점, 사무실 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 최근 실거래가 정보 (참고용)

제공된 최근 매매 정보에 따르면 30.03㎡ 면적의 거래가 2026년 6월 23일 30,500,000원, 59.505㎡ 면적의 거래가 2026년 5월 27일 75,500,000원, 2026년 6월 22일 92,000,000원으로 기록되어 있습니다. 다만, 해당 가격은 강남구 역삼동의 시세와 현저한 차이를 보여, 실제 거래 사례나 가격 정보에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 및 시설 정보

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물 내 12층에 위치합니다. 기본적인 위생, 급배수, 소화, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 주차는 건물 내 273대, 옥외 10대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. 지하 주차장에는 전기차 충전기 16대가 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근으로 지하철 2호선 역삼역이 있으며, 생활 편의를 위한 각종 상업시설, 금융기관, 편의점, 식당 등이 풍부하게 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 부담

가장 중요한 리스크 요인은 을구 4번 임차권(보증금 252,000,000원)의 인수 가능성입니다. 만약 임차인이 배당받지 못한 보증금이 있다면, 이는 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용 증가를 초래합니다.

6.2. 실거래가 정보의 신뢰도

제공된 최근 매매가 정보가 현재 시세와 큰 격차를 보입니다. 이는 물건의 실제 시장 가치를 파악하는 데 혼란을 줄 수 있으며, 정확한 시세 조사가 필수적입니다.

6.3. 건물 노후화

2002년 준공된 건물로, 2026년 기준 약 24년의 건축 연식이 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 지하철 2호선 역삼역과의 접근성이 뛰어나며, 주변에 상업 및 업무시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다. 그러나 선순위 임차권 인수라는 명확한 부담이 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다. 제공된 실거래가 정보는 매우 낮아 신뢰도가 떨어지므로, 정확한 시세 파악이 최우선적으로 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강남 역세권의 안정적인 투자 가치: 지속적인 수요가 있는 지역입니다.

* 소형 면적(전용 30.03㎡): 1인 가구, 소형 투자용으로 수요가 꾸준합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 정확한 시세 파악 후, 임차권 인수 부담을 고려하여 적정 입찰가를 산정할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 선순위 임차권(보증금 252,000,000원)을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 가치를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 현재 시세는 대략 4억 5천만원에서 4억 8천만원 선으로 추정됩니다.

이러한 시세를 바탕으로, 매수인이 부담해야 할 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 넘지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 시장 가치: 480,000,000원

인수 예상 보증금: 252,000,000원

이에 따라, 최대 입찰 희망가 : 480,000,000원 - 252,000,000원 = 228,000,000원

경쟁 입찰 상황 및 권리 관계의 명확한 확인 정도에 따라, 최종 예상 입찰가는 약 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 선 으로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 3억 2천 4백만원보다 낮은 금액으로, 권리 부담을 충분히 반영한 보수적인 산정입니다. 정확한 입찰가 결정은 현장 조사 및 법원 서류 재확인 후 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.