나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3235 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1079-22 한샘빌라 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '사당초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호합니다

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 사당역(지하철 2,4호선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 중 제5층 제502호로서, - 외 벽 : 석재붙임 마감 등 - 창 호 : 샷시 마감 등입니다.

이용상태

기호(가) : 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 주차장설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 등 건물 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울중앙지방법원 2025타경3235 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 관악구 남현동 1079-22 한샘빌라 5층 502호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 371,000,000원입니다.

토지 면적은 17.38㎡ (약 5.26평)이며, 건물 면적은 29.47㎡ (약 8.91평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 조OO입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 특수물건정보 또한 공동담보로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '사당초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고, 근거리에는 지하철 2, 4호선 사당역이 소재하여 교통 여건 또한 우수합니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기는 2016년 2월 15일에 최철규 외 1명 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 2022년 1월 26일 접수된 우호정의 근저당(350,000,000원)입니다.

이후 접수된 파산자 서울대역관악파크1차지역주택조합설의 가압류(2023년 8월 14일, 700,000,000원), 서초세무서장의 압류(2023년 12월 8일), 관악세무서장의 압류(2024년 7월 23일), 관악구(서울특별시)의 압류(2024년 11월 7일, 2건), 기흥세무서장의 압류(2024년 12월 20일), 그리고 본 경매 사건의 채권자인 조강훈 외 1명의 강제경매(2025년 9월 19일, 350,000,000원), 국민건강보험공단의 압류(2025년 10월 10일) 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,050,000,000원으로 감정가 대비 높은 편이나, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임대 관계가 미상이나, 인수되는 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 점유 관계에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 권리 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 다양한 편의시설 및 공공시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 갖추어져 있습니다.

사당역(2, 4호선)이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 상권 활성화 및 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 4호선 사당역 이용이 편리하며, 인근 버스정류장 이용도 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 사당초등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 대장상 본건 건물은 철근콘크리트 구조로, 2016년 2월에 사용 승인되었습니다.

물건명세서 상 특이사항으로, 본건 대상물건의 현관문 위치를 변경하여 공용복도의 일부를 전유면적으로 사용하고 있어 원상회복 의무 발생 가능성 및 위반건축물 등재 여지가 있습니다. 이는 추후 원상복구 비용 발생 또는 건축물대장상 위반건축물 등재로 인한 재산권 행사 제한 등의 리스크가 될 수 있습니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 속해 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

현장 조사 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 남현동에 위치한 다세대주택으로, 사당역과의 접근성이 양호한 주거지입니다.

건물 면적은 29.47㎡(약 8.91평)으로 소형 주택에 해당합니다.

감정가는 3억 7천 1백만원으로 책정되었으며, 유사한 면적과 건축 연도의 인근 다세대주택 실거래 사례를 고려할 때 시장가와 큰 차이가 없어 보입니다.

가장 큰 리스크 요인은 현관문 위치 변경으로 인한 공용복도 일부 전유 사용으로 인한 원상회복 의무 발생 가능성 및 위반건축물 등재 가능성입니다. 이로 인해 추가적인 비용 발생이나 재산권 제한이 예상되므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 지자체 문의를 통해 정확한 위반 내용을 파악하고 원상복구 비용을 산출해야 합니다.

이러한 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 2, 4호선 사당역이 근거리에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 생활 편의시설이 인접한 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 소형 면적의 활용도: 1~2인 가구 거주 또는 임대 수익형 부동산으로 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 인근 다세대주택 실거래 사례(2026년 5월, 27.82㎡, 2017년식, 3억 8천만원)를 고려할 때, 본건의 감정가 3억 7천 1백만원은 시장가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

그러나 현관문 위치 변경으로 인한 공용복도 침범 및 위반건축물 등재 가능성이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 원상복구 비용 및 잠재적 제재 사항을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 반영하여 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

종합적인 시장 상황 및 리스크 요인을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 320,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.