나이스옥션 법원경매 성남 2023타경67434 [1] 경기도 하남시 풍산동 505 미사주차장 1층101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2023타경67434 [1] 경기도 하남시 풍산동 505 미사주차장 1층101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매2계 2023타경67434 | 소재지: 경기도 하남시 미사강변대로34번길 120, 1층101호 (풍산동,미사주차장) | 감정가: 907,000,000원 | 최저가: 444,430,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 성남지원 2023타경67434 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2023타경67434 (1)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 505 미사주차장 1층 101호

용도: 근린생활시설

감정가: 907,000,000원

토지면적: 13.70㎡ (약 4.15평)

토지 지분율: 1369.55 (참고: 일반적인 비율 또는 면적이 아닌 고유 수치로 보임)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.04㎡ (약 12.11평)

건물 지분율: 4004 (참고: 일반적인 비율 또는 면적이 아닌 고유 수치로 보임)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOO

채무자: 주OOOOOO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유치권, 유동화물건

1.2. 입지조건

본건은 경기도 하남시 풍산동에 위치하며, 북동측 인근에 한홀초등학교가 있습니다.

주위 환경으로는 상업 및 업무용 건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 근린상업지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 본건 동측 인근으로 "미사강변대로"가 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 동측으로 폭 약 18m의 "미사강변대로54번길"과 서측 및 북측으로 폭 약 12m의 "미사강변대로34번길"에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자는 주OOOOOO으로 동일합니다.

채권자는 유아이제삼십육차유동화전문 유한회사입니다.

초기에 주식회사 태화건설로부터 공사대금 약 11억 4천만원, 주식회사 에스에스개발로부터 관리비 약 2억 1천만원의 유치권 신고가 있었습니다.

그러나, 신청채권자가 제출한 2025년 9월 19일자 수원지방법원 성남지원 2024가합207769호 판결문에 따라 해당 유치권들이 부존재한다는 승소 확정 판결이 내려졌습니다. 이는 권리상 주요 하자였던 유치권 분쟁이 종결되었음을 의미하며, 권리관계는 비교적 명확해졌다고 볼 수 있습니다.

다만, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항은 경매 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 근린상업지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 상업, 업무, 주거시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권 배후를 갖추고 있습니다.

건축물 현황도에 따르면 2020년 7월 7일 사용승인된 5층 건물 내 1층에 해당하며, 101호와 102호를 합쳐 사용 중입니다.

현재 공부상 용도는 휴게음식점이나, 실제로는 애견센터로 운영되고 있습니다. 이는 영업 신고 및 향후 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

인근에 위치한 103호부터 106호까지의 점포는 소매점 용도로 현재 공실 상태입니다.

현업 운영 중인 애견센터라는 점은 특정 수요층을 확보하고 있을 가능성을 시사하며, 주변 주거 시설을 기반으로 한 고객 유입이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 한홀초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

생활 편의시설은 주변의 상업지역 내에서 이용 가능하며, 미사강변대로 등 주요 도로와 인접해 있어 교통이 편리합니다.

건물 자체적으로는 공동 급배수, 위생, 화재 탐지 및 소화전 등의 소방 설비, 승강기, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 존재합니다. 현재 101호와 102호를 합쳐 애견센터로 이용 중이나, 공부상 용도는 휴게음식점입니다. 이는 향후 건축물 대장 변경, 영업 허가, 또는 재산권 행사 시 행정적인 문제나 추가 비용을 야기할 수 있습니다.

건물번호가 표시되어 있지 않아 별도의 확인이 필요합니다. 건축물 현황도를 통해 위치 특정은 가능하나, 현장에서의 혼동 가능성은 있습니다.

토지이용계획상 본건은 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 중로2류 및 중로3류에 접해 있습니다.

특히, "상대보호구역" 및 "절대보호구역 (학교환경위생정화구역)"에 해당하므로, 초등학교 인근이라는 점에서 학생들의 교육 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 업종 (예: 유흥업소, 일부 유해업소 등)은 입점이 제한될 수 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등 각종 규제 사항을 확인하여 향후 사업 운영이나 개발 계획에 반영해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 하남시 풍산동의 중심 상업 지역에 위치하며, 주요 도로에 인접해 있어 접근성이 우수합니다.

권리상 가장 큰 우려 사항이었던 유치권은 법원 판결을 통해 최종적으로 부존재하는 것으로 정리되어, 권리 분석 측면에서는 안정성을 확보했습니다.

다만, 공부상의 용도와 실제 이용 상태가 다르다는 점, 그리고 1, 2층을 합하여 사용하고 있다는 점은 향후 관리 및 재산권 행사에 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

주변 상업 및 주거 시설의 발달 가능성과 함께, 학교 인근이라는 점에서 특정 업종에 대한 입지 제한이 있을 수 있음을 유념해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

권리 관계의 명확성 확보: 법원의 확정 판결로 유치권 분쟁이 해소되어 안전한 투자가 가능합니다.

입지적 장점: 하남시의 지속적인 개발과 함께 성장 잠재력이 있는 근린상업지역에 위치합니다.

실질적 수익 창출 가능성: 현재 애견센터로 운영 중인 점을 감안할 때, 안정적인 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

소규모 투자 접근성: 40.04㎡ (약 12.11평)의 비교적 작은 면적으로, 소액 투자자나 특정 업종 창업 희망자에게도 진입 장벽이 낮을 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매2계