나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1708 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 OOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 "남원읍사무소" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-12-16)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07) <공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상 구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-0 7-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하 수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로서, 외벽 : 타일붙임 및 징크판넬마감 등 내벽,바닥 : 시멘트몰탈노출 등 창호 : 새시 마감임.

이용상태

제2종근린생활시설[1층: 소매점(공실), 2층: 사무소(공실)]로 이용 중임.

설비내역

기본위생설비 및 급.배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1708 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 75-5 (신주소: 제주특별자치도 서귀포시 남원회관로 96)

* 용도: 제2종근린생활시설 (1층 소매점, 2층 사무소)

* 감정가: 938,171,520원

* 토지면적: 336.00㎡ (약 101.64평)

* 건물면적: 332.32㎡ (약 100.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층

* 건물 사용승인일: 2023년 7월 14일

* 주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 "남원읍사무소" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 2021년 4월 30일 접수된 서원경신용협동조합 근저당권 (을1)이며, 건물 등기부상 2023년 7월 28일 접수된 서원경신용협동조합 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주요 말소 대상 권리: 서원경신용협동조합 근저당권, 홍서현 근저당권, 창신신용협동조합 가압류, 동청주세무서장 압류, 제주특별자치도 압류 등.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있어, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다. (단, 건물 이용상태가 공실임을 참고)

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 각각 1,317,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서귀포시 남원읍 소재지로, 남원읍사무소 인근에 위치하여 행정 및 지역 상업 중심지에 해당합니다.

* 주변 상권: 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 이용현황: 현재 1층 소매점 및 2층 사무실 모두 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 남원읍사무소 등 공공기관 접근성이 양호합니다. 인근에 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: (외부 지도 서비스를 이용한 혐오시설 확인은 불가합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 건물이 전체 공실 상태이므로, 향후 공실 장기화에 따른 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 13억 원 이상으로 높아, 낙찰 후 부담이 될 수 있는 금전적 규모가 상당합니다.

* 지역 경제 및 상권 활성화: 서귀포시 남원읍의 전반적인 경제 상황 및 상권 활성화 정도에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 남원읍 중심지에 위치한 제2종근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)이며, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소멸되지 않는 권리가 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 현재 건물이 전체 공실 상태이며, 높은 채무 총액과 토지이용계획상 제약사항은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 서귀포시 남원읍의 중심 상권 (남원읍사무소 인근)에 위치.

* 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물.

* 활용도가 높은 사다리형의 평탄한 토지.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리관계.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 938,171,520원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 감정가를 기준으로 하되, 현재의 공실 상태, 서귀포시 남원읍의 지역 경제 상황, 주변 유사 물건의 시세, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 추가적인 현장 조사 및 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.