나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8783 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 1765-1 우리가 제4층 제401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

■ 일련번호 1) 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 소재 '태흥1리마을회관' 서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임. ■ 일련번호 2) 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 색달동 소재 '색달마을체육공원' 남측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 공히 제반 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 내 제4층 제401호로서, (사용승인일자: 2018.10.18) 외 벽 : 스타코 및 일부 제주석 마감 등. 창 호 : 시스템창 등. ■ 일련번호 2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 내 제2층 제206호로서, (사용승인일자: 2014.12.30) 외 벽 : 드라이비트 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건 공히 '공동주택(연립주택)' 등으로 이용중임.

설비내역

대상물건 공히 기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 공히 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 '공동주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

■ 일련번호 1) 지적도상 서측으로 폭 약 12M 내외의 아스팔트포장도로에 접함. ■ 일련번호 2) 지적도상 남측으로 폭 약 8M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, ■ 일련번호 2) 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

3. 건물 상세 정보

4. 토지 상세 정보

5. 감정가 및 권리분석

6. 입지조건

7. 생활정보

8. 상권분석

9. 잠재적 리스크

10. 투자 포인트

11. 종합 의견

12. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8783 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 1765-1 우리가 제4층 제401호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 288,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

2. 물건 개요

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리에 위치한 우리가 연립주택 4층 401호입니다. 토지 면적은 49.27㎡(약 14.91평)이며, 건물 면적은 84.92㎡(약 25.69평)입니다. 2018년 10월 18일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 기본적인 편의시설 및 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

3. 건물 상세 정보

* 건축물 명칭: 우리가

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 내 제4층 제401호

* 사용승인일자: 2018년 10월 18일

* 외벽: 스타코 및 일부 제주석 마감

* 창호: 시스템창

* 전유 면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

* 이용상태: 공동주택(연립주택)

4. 토지 상세 정보

* 토지 면적: 49.27㎡ (약 14.91평)

* 토지 지분: 49.275㎡ (약 14.91평)

* 형상 및 이용상태: 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 사다리형 토지로서, '공동주택' 부지로 이용 중.

* 인접 도로: 서측으로 폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로 접함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역

5. 감정가 및 권리분석

* 감정가: 288,000,000원

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 권리 분석 요약:

* 말소기준권리: 을1 (신한은행 근저당, 2021-11-26 접수).

* 등기부채권 총액: 378,768,085원.

* 본 물건은 매각으로 인해 대부분의 권리(을1, 을2, 을3, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10)가 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 소수현은 보증금 20,000,000원, 차임 9,500,000원이며, 전입일자 2022-08-08, 확정일자 2022-08-09입니다. 배당신고일자는 2024-08-07이며, 대항력은 없습니다.

6. 입지조건

* 주위 환경: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 소재 '태흥1리마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

7. 생활정보

* 편의 시설: 남원읍 소재지 내 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 주거 환경: 2018년 준공된 신축급 연립주택으로, 내부 상태 양호할 것으로 예상됩니다. 기본적인 생활 편의시설(급배수, 위생, 난방, 승강기)이 갖추어져 있습니다.

8. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 "패밀리캐슬" (지번 1044-2)에 대한 것으로, 본건 물건(우리가, 지번 1765-1)과는 다른 단지입니다. 하지만 동일 지역 내 연립주택 거래 사례로서 참고할 수 있습니다. 해당 자료에 따르면, 2026년 3월 및 5월에 전용면적 약 84.85㎡~85㎡의 연립주택이 385,000,000원(38,500만원)에 거래되었습니다. 본건 물건의 감정가는 288,000,000원으로, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

9. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 물건으로, 자산 유동화 관련 특성이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임차인 소수현은 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 차임 9,500,000원의 금액 표기(월세인지 연세인지, 혹은 오기인지)는 명확히 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역 등 여러 도시계획 규제를 받고 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

10. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가 288,000,000원 대비 유사 면적의 주변 시세(약 385,000,000원)가 높게 형성되어 있어, 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 신축급 주택: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 안정적인 권리관계: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 서귀포시 남원읍 태흥리에 위치하여 제주의 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

11. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍의 연립주택으로, 비교적 신축이며 권리관계가 명확하여 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 특히 감정가와 주변 시세 간의 차이가 커서 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임차인의 차임 관련 정보 확인 및 토지이용계획상의 제한 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

12. 예상 입찰가

감정가 288,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 거래 사례(약 385,000,000원) 및 현재 시장 상황을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 290,000,000원에서 320,000,000원 사이로 예상됩니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 시장 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 심층적인 권리 분석을 진행하시기 바랍니다.

예상 입찰가: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.