나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52044 [1] 전라남도 여수시 봉계동 11 대광오투빌 110동 18층1806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 봉계동 소재 "여도초등학교" 북서측 인근에 위치한 대광오투빌 제110동 제18층 제1806호로서, 주변은 아파트단지, 근린상가 등으로, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건 중 제18층 제1806호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소화전, 승강기, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 단지 남서측으로 차량 진입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 순천지방법원 순천지원에서 진행 중인 2025타경52044 (1) 사건번호의 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 순천지원 2025타경52044 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 봉계동 11 대광오투빌 110동 18층 1806호

* 용도: 아파트

* 감정가: 145,000,000원

* 토지면적: 50.72㎡ (약 15.34평)

* 토지지분: 50.7214㎡ (약 15.34평)

* 건물면적: 84.70㎡ (약 25.62평) (전용면적)

* 건물지분: 84.6953㎡ (약 25.62평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이명녀 (등기부상 확인된 경매 신청 채권자)

* 특이사항: 재매각

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 18층

* 준공 연도: 2002년 5월 13일

* 총 세대수: 755세대

* 총 주차대수: 459대

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 봉계동에 위치한 대광오투빌 아파트 110동 18층 1806호입니다.

* 위치 및 주위환경: "여도초등학교" 북서측 인근에 자리하며, 주변은 아파트 단지 및 근린 상가 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

* 도로상태: 단지 내 도로가 잘 정비되어 있으며, 단지 남서측으로 차량 진입로가 개설되어 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 부정형 완경사지 형태의 토지로, 현재 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제공된 정보로는 특정 계획이나 제한사항이 확인되지 않습니다.

* 주변 혐오시설: 본 물건지 인근에 대한 일반적인 지도 검색 및 정보 확인 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 것으로 분석됩니다.

* 말소기준권리: 을4 - 전세권설정 (이명녀, 2016년 12월 8일 접수, 150,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 등기부상 모든 권리가 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이명녀

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 확인 불가

* 확정일자: 확인 불가

* 배당신고일자: 2025년 9월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리인 전세권자이나, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 장영도

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016년 12월 12일

* 확정일자: 확인 불가

* 배당신고일자: 확인 불가

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액 (말소 예정 금액): 316,567,742원 (주요 권리: 갑9 가압류 166,567,742원, 갑13 임의경매 150,000,000원 등)

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026년 8월 3일 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 건은 아파트로 이용 중이며, 주변에 근린 상가들이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능한 지역입니다. 다만, 본 건 자체의 상권 가치보다는 주거지의 성격이 강합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "여도초등학교"가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 커뮤니티 시설 (관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등) 이용이 가능하며, 근린 상가 이용 또한 편리합니다.

* 교통시설: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 최초 경매에서 낙찰이 되지 않았거나, 낙찰 후 잔금 미납 등으로 인해 다시 경매에 나온 경우로, 입찰 시 경쟁률이나 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

* 연식: 2002년에 준공되어 약 20년 이상 경과한 아파트이므로, 내부 수리 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계에 대한 상세 정보가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

여수시 봉계동 소재 대광오투빌 아파트는 "여도초등학교" 인근에 위치하며, 대중교통 이용 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 단지입니다. 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 재매각으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 건물 연식이 20년 이상 경과한 점을 감안하여 향후 유지보수 및 리모델링 계획을 세우는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 부담 적음: 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 재매각 기회: 재매각으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익: 여수 지역 아파트 수요를 고려할 때, 실거주 목적뿐만 아니라 임대 수익 확보 측면에서도 고려해볼 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교와 근린 상가가 인접하여 기본적인 주거 편의성이 확보된 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 최근 실거래가 (전용면적 84.70㎡ 기준):

* 2026년 6월 16일: 140,000,000원 (3층)

* 2026년 6월 2일: 130,000,000원 (12층)

* 감정가: 145,000,000원

* 인수 보증금: 0원

현재 시세는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가가 최신 실거래가 상단과 유사한 수준이며, 재매각임을 감안할 때, 시세 범위를 중심으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

* 추천 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.