나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8746 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 194-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 소재 '귀덕3리사무소' 북동측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 5~6m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 제시외건물(ㄱ~ㅇ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층 건물로서, <사용승인일: 2005.05.30) 외벽: 몰탈위페인팅마감 등 내벽: 벽지, 타일마감 등 바닥: 장판지마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중이며 방 1개를 법당으로 사용하고 있음.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 제시외건물(ㄱ) 상부에 태양광설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ) 블럭조 슬래브지붕 단층 물부엌, 다용도실, 보일러실, 창고 제시외건물(ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 주택, 세탁실, 창고 제시외건물(ㄷ) 판넬조 판넬지붕 단층 저온저장고 제시외건물(ㄹ) 목조 목조지붕 단층 창고 제시외건물(ㅁ) 블럭조 슬래브지붕 단층 창고 제시외건물(ㅂ) 블럭조 슬래브지붕 단층 창고 제시외건물(ㅅ) 블럭조 슬래브지붕 단층 숙소 제시외건물(ㅇ) 경량철골조 판넬지붕 단층 화장실

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-7) 포함
조경수 포함 평가. 태양광설비 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경8746 (1)

제주지방법원

물건 소재지

제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 194-1

물건 종류

단독주택

감정 가격

463,951,660원

토지 정보

토지 면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 정보

건물 면적: 99.84㎡ (약 30.20평)

건물 제시외 면적: 117.70㎡ (약 35.61평)

물건명세서에 따르면, 제시외 건물 중 'ㅅ' 블럭조 슬래브지붕 단층 숙소 40.8㎡는 매각에서 제외되며, 포함되는 제시외 건물의 면적은 약 76.90㎡ (약 23.27평)입니다. 따라서 매각 대상 총 건물 면적은 약 176.74㎡ (약 53.47평)입니다.

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산강제경매

채권자

양 (양정숙외 1명)

감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 '귀덕3리사무소' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황: 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 및 현황: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 5~6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

건물 구조 및 이용: 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층 건물(사용승인일: 2005.05.30)로, 단독주택으로 이용 중이며 방 1개를 법당으로 사용하고 있습니다.

설비 내역: 기본 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 제시외 건물(ㄱ) 상부에 태양광 설비가 설치되어 있습니다.

제시외 건물: 건물 외 다수의 제시외 건물이 소재하며, 이 중 'ㅅ' 숙소(40.8㎡)는 매각에서 제외됩니다.

부합물 및 종물: 제시외 건물(ㄱ~ㅇ) 목록에 따라 부합물 및 종물로 평가되었습니다.

1.1. 입지조건

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 194-1

주변 환경: '귀덕3리사무소' 북동측 인근의 조용하고 한적한 주거 지역입니다. 단독주택과 농경지가 혼재되어 있습니다.

교통: 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

도로 접근성: 북서측으로 약 5~6m 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

토지 형태: 주거용 건부지로 이용되고 있는 등고평탄한 사다리형 토지입니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인한 소멸: 말소기준권리인 을4 (1번 근저당권, 2번 지상권말소예고등기, 2002-05-03 접수) 이하 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 현시점 분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명'하다는 내용이 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

등기부 채권 총액 (토지): 564,091,546원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

주요 권리 내역:

* 소유권: 양원석, 양명숙, 양경립 순으로 소유권 이전

* 말소기준권리: 을4 (1번 근저당권, 2번 지상권말소예고등기)

* 가압류: 양정숙외 1명 (총 564,091,546원)

* 강제경매: 양정숙외 1명 (120,012,214원) (본건 경매 개시 결정)

건물 등기부: 소유권보존(양경립), 강제경매(말소기준권리)

물건명세서 참고사항:

* 일괄매각.

* 제시외 건물(2-1~2-7) 포함.

* 감정평가서상 'ㅅ' 블럭조 슬래브지붕 단층 숙소 40.8㎡는 매각 제외.

* 조경수 포함 평가 (단, 경계상 인접지 관련 조경수는 제외).

* 태양광 설비 포함 평가.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 위치한 귀덕리는 제주 서부 지역의 한림읍에 속하며, 주변은 전형적인 농촌 및 주거 혼합 지역입니다. 대규모 개발보다는 기존 주거지 및 농업 기반 지역으로 보입니다.

부동산 시세 동향:

* 유사 물건(연립, 다세대) 매매 정보 분석 결과:

* 전용면적 41.53㎡ (약 12.56평)의 경우, 2025년 12월 12,750만원 (약 3.07억), 2026년 3월 11,800만원 (약 2.84억)에 거래되었습니다.

* 전용면적 67.59㎡ (약 20.45평)의 경우, 2026년 3월 17,800만원 (약 4.29억)에 거래되었습니다.

* 이는 본건과 건물의 형태 및 규모가 다르므로 직접적인 비교는 제한적이나, 해당 지역의 주거용 부동산 시세 범위를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 본건은 단독주택으로, 넓은 토지(660㎡)를 함께 보유하고 있다는 점이 중요한 가치 요소입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: '귀덕3리사무소' 인근으로, 농경지와 주택이 혼재된 한적한 지역입니다.

교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스 정류장 이용이 가능합니다.

편의시설: 구체적인 대형마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설에 대한 정보는 부족하나, 차량 이동을 통해 접근 가능한 범위 내에 있을 것으로 예상됩니다.

혐오시설 유무: 주변 지역은 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축사 관련 시설의 존재 가능성이 있습니다. 그러나 일반적으로 혐오시설(화장장, 쓰레기 소각장 등)이 직접적으로 인접한 지역은 아닌 것으로 보입니다. 상세한 사항은 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 물건명세서에 '매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명'하다고 명시되어 있습니다. 매각 제외 대상인 'ㅅ' 숙소(40.8㎡)의 소유자가 토지를 이용할 권리(법정지상권)를 주장할 경우, 토지 사용에 제약이 발생하거나 이에 대한 금전적 보상이 필요할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

임대차 관계의 불확실성: 임대관계가 미상으로 조사되어, 현재 점유자(임차인 등)가 누구인지, 대항력이나 우선변제권 등의 권리를 가지고 있는지, 보증금 및 차임은 얼마인지 등에 대한 명확한 파악이 어렵습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

건물 노후화: 2005년 사용승인된 건물로 약 20년이 경과하여, 향후 수리 및 유지보수에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 한림읍 귀덕리에 소재한 단독주택으로, 넓은 토지(660㎡)와 함께 주건물(99.84㎡) 및 일부 제시외 건물(약 76.90㎡)이 일괄 매각되는 강제경매 물건입니다. 감정가는 4억 6천 3백 95만원입니다.

주위 환경은 한적한 단독주택 및 농경지 혼재 지역이며, 교통 접근성은 양호한 편입니다.

권리관계상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되나, 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 임대관계가 미상인 점은 명도 및 실질적인 재산권 행사에 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 법정지상권 성립 여부에 대한 법률적 검토와 현재 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 철저한 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

제주도 부동산의 지속적인 가치: 제주도는 꾸준한 관광 수요와 쾌적한 생활 환경으로 인해 부동산 가치 상승 잠재력이 높은 지역입니다.

넓은 토지 보유: 660㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높으며, 주택 외 추가적인 시설 설치 또는 재건축 등을 고려할 수 있습니다.

일부 제시외 건물 포함: 주건물 외에도 물부엌, 창고, 주택, 세탁실, 보일러실, 다용도실, 저온저장고, 화장실 등 다양한 용도의 제시외 건물 일부가 포함되어 있어 활용도를 높일 수 있습니다.

태양광 설비: 친환경 에너지 설비인 태양광 발전 설비가 포함되어 있어, 전기 요금 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정 가격: 463,951,660원

주변 시세 분석:

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 고려할 때, 전용면적 12.56평 기준 약 2.84억~3.07억, 20.45평 기준 약 4.29억 수준으로 파악됩니다. 이는 본건과 건물의 종류, 규모, 토지 면적에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 본건은 660㎡(약 199.65평)의 넓은 토지를 보유하고 있으며, 주건물 99.84㎡(약 30.20평)와 포함되는 제시외 건물 약 76.90㎡(약 23.27평)를 합한 총 건물 면적은 약 176.74㎡(약 53.47평)입니다.

* 인근 지역의 토지 시세(자연녹지지역, 농경지 등)를 고려할 때, 토지만으로도 상당한 가치가 있을 것으로 추정됩니다. (평당 50만원~100만원 이상 가정 시, 토지 가치만 약 1억~2억 이상)

* 감정가 4.64억 원은 넓은 토지 가치를 포함하여 산정된 것으로 보이며, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 하지만 법정지상권 성립 불분명, 임대관계 미상 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 보수적으로 고려합니다.

* 하한선 (80%): 약 371,161,000원

* 상한선 (90%): 약 417,556,000원

최종 제안 입찰가: 395,000,000원

본 제안가는 감정가의 약 85.1% 수준으로, 잠재적 리스크(법정지상권, 명도 등)를 감안하여 투자 수익을 확보하기 위한 가격입니다. 법정지상권 관련 추가 조사 결과 및 명도 완료 가능성을 가정했을 때의 금액입니다.

본 예상 입찰가는 현재 시점의 분석이며, 실제 경매 참여자 수, 권리관계의 최종 확정 결과, 명도 가능성 및 소요 비용 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 최종 입찰 결정 전, 반드시 전문가와 상의하시고 추가적인 현장 조사를 수행하시기 바랍니다.

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