나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1739 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2347 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 “덕수리사무소” 남동측 인근에 위치함.

교통상황

기호(1): 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임. 기호(2): 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 휴경상태임. 기호(2): 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 북서측으로 도로에 접하나, 실제 폐도이며, 타지상을 경유하여 진출입함. 기호(2): 북동측 및 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023 -01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별 법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01 -30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>. 기호(2): 계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전 지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급 (2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명서 제출 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1739 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2347

용도: 전 (농지)

매각대상: 토지만 매각

감정가: 341,880,200원

토지면적: 1630.00㎡ (약 493.08평)

* 지적재조사사업으로 인한 면적 증가: 2024년 11월 8일, 서귀포시 덕수1차지구 지적재조사사업으로 인해 면적이 141.4㎡ 증가하여 실제 면적은 1771.4㎡ (약 535.87평)입니다.

건물면적: 0.00㎡

감정평가서 요약 요향표 상 기호(1) 및 기호(2) 토지 이용 상태:

- 기호(1): 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 휴경 상태임.

- 기호(2): 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

물건명세서 작성일: 2026년 6월 1일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 “덕수리사무소” 남동측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 정기버스 노선이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 지적도상으로는 북서측으로 도로에 접하나, 실제로는 폐도이며 타지상을 경유하여 진출입해야 하는 부분이 있습니다. (감정평가서 요약 요향표 - 기호(1) 관련)

* 북동측 및 동측으로는 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. (감정평가서 요약 요향표 - 기호(2) 관련)

2.3. 지역 분석

* 안덕면은 제주 서남부에 위치하며, 산방산, 용머리해안, 오설록 티 뮤지엄, 제주신화월드 등 주요 관광지가 인접해 있어 관광 산업이 발달한 지역입니다.

* 최근 주변 토지 거래 사례를 보면, 안덕면 덕수리 일대에서 약 449평 토지가 6.3억 원(평당 약 140만 원)에 거래된 사례가 있습니다 (2026년 7월 2일 기준).

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 임대 관계는 미상입니다.

3.2. 등기부 현황 (토지)

* 소유권 이전: 김동일 (1988.03.14.), 김동우 (2004.11.19. 매매)

* 말소기준권리: 안덕농업협동조합 근저당 (2015.07.28., 200,000,000원)

* 말소 예정 권리:

* 안덕농업협동조합 근저당 (2015.07.28.)

* 안덕농업협동조합 지상권설정 (2015.07.28.)

* 제주특별자치도 압류 (2025.05.13.)

* 농업협동조합중앙회업무수탁기관제주안덕농 (2025.08.27., (2)가압류, 10,354,781원)

* 제주안덕농업협동조합 (2025.08.27., (1)가압류, 21,060,385원)

* 제주안덕농업협동조합 (2025.09.15., 임의경매, 165,617,850원)

* 등기부 채권 총액: 231,415,166원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (제시된 권리들은 매각으로 소멸 예정입니다.)

3.3. 물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 특이사항: 지상권 개요에 대한 비고란은 비어있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 안덕면 덕수리 일대는 제주특별자치도의 주요 관광지 인근에 위치하고 있으며, 서귀포시의 행정 및 생활 중심지와는 다소 거리가 있습니다. 하지만 인근에 덕수리사무소가 있어 기본적인 행정 서비스 접근성은 확보됩니다.

4.2. 인근 시설

* 주요 관광지: 제주신화월드, 헬로키티 아일랜드, 오설록 티 뮤지엄, 산방산, 용머리해안 등이 인근에 위치하여 관광객의 왕래가 잦은 지역입니다.

* 편의시설: 대규모 리조트 단지(제주신화월드)와 관광 시설 인근으로 관련 편의시설 및 숙박시설이 발달해 있습니다.

* 혐오시설: 현재 검색된 정보로는 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 장례식장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역(안덕면 상천리)에서는 광역 폐기물 소각시설 유치와 관련하여 주민 편익 시설 조성 등의 논의가 있었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 용도상 '전(밭)'으로 분류되어 있으며, 감정평가서상 기호(1)는 휴경 상태, 기호(2)는 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. (이는 토지의 이용 상태를 나타내며, 실제 건축물 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

* 주변에는 농경지와 산간 지역이 혼재되어 있으며, 일부 주거 시설 및 관광 관련 시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

* 본건 소재지 인근의 직접적인 교육 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. (안덕면 전체로는 안덕중학교 등이 소재하고 있습니다.)

* 일반적으로 서귀포시 중심지나 중문 지역으로 이동해야 종합병원 등 주요 의료시설 이용이 용이할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련 의무

* 농지취득자격증명서 제출이 필수적입니다. 이를 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다.

* 제주도의 농지 취득 규제가 강화되는 추세로, 외지인의 경우 농업경영계획서 제출 및 심사가 엄격하게 이루어질 수 있습니다. 실제 농업 경영 의지 및 실현 가능성, 영농 경력 등이 심사 대상이 됩니다.

6.2. 토지 이용 및 접근성 제한

* '기호(1)' 토지의 경우, 지적도상 도로 접촉과 달리 실제로는 폐도이며 타인 토지를 경유하여 진출입해야 하는 부분이 있어, 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항에 해당합니다. 이는 건축이나 개발 행위에 있어 추가적인 허가 또는 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

6.3. 기타

* 임대 관계는 미상으로, 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정평가서 상 '기호(1)'과 '기호(2)'로 구분된 내용이 있어, 실제 매각 대상 토지가 해당 부분들을 모두 포함하는지, 혹은 특정 부분인지에 대한 명확한 확인이 필요할 수 있습니다. (단, '토지면적' 및 '실제 면적' 정보는 통합된 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리에 위치한 농지(전)로, 토지만 매각 대상입니다. 감정가는 3억 4천만 원대이며, 실제 토지 면적은 약 1771.4㎡입니다.

주요 입지 조건으로는 덕수리사무소 인근이라는 점과 관광지 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 그러나, 농지 취득 자격 증명서 제출 의무, 일부 토지의 도로 접근성 문제(폐도 및 타지상 경유), 엄격해지는 제주 지역 농지 취득 규제 등이 잠재적 리스크로 작용합니다. 또한, 계획관리지역 외 다수의 공법적 제한사항이 존재하여 토지 활용 방안 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도라는 지역적 특성상 부동산 가치 상승 잠재력이 존재합니다.

* 농지 활용을 통한 농업 경영 또는 관련 사업 (예: 시설하우스, 체험 농장 등) 개발 가능성이 있습니다.

* '기호(2)' 토지가 주거용 건부지로 이용 중이라는 점은, 해당 부분이 매각 대상에 포함될 경우 주택 신축 또는 개발 가능성을 시사할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 341,880,200원

* 본건은 농지이며, 농지 취득 자격 증명 발급 및 제출이 필수적입니다. 또한, 토지 이용 및 접근성 관련 제약 사항이 존재하므로, 관련 법규 검토 및 현장 확인을 통해 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 인근 토지 거래 사례를 참고할 때, 본 건의 실제 면적(약 1771.4㎡)과 지역별 평당가(약 140만 원/평)를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. (예: 535.87평 * 140만원/평 ≈ 7억 5천만 원 선). 단, 이는 단순 비교이며, 제시된 각종 규제 및 현황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.