나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8756 [1] 제주특별자치도 서귀포시 법환동 604 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.10

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 시멘트브럭조 아스팔트칼라슁글지붕 지상 2층 구조로서 외 벽: 치장벽돌 마감 등, 창 호: 샷시창 등임. 1-1,1-2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 / 지상1층 구조로서 외 벽: 몰탈위페인트 마감 등, 내 벽: 시멘트몰탈 마감 등, 바 닥: 시멘트몰탈 마감 등임.

이용상태

1) 주택임. 1-1) 차고임. 1-2) 보일러실임.

설비내역

1) 기본급·배수설비, 기본위생설비, 기본전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음. 1-1, 1-2) 기본전기설비가 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

- 본건은 제시목록상 소재지가 '법환동 604번지'이나, 실제 '법환동 604-1번지'에 소재함. - 본건 일련번호 1) 건물은 제시목록상 면적(1,2층: 161.34㎡)과 실제 면적(1,2층 173.8㎡)이 상이함. - 본건 일련번호 1-1,1-2) 건물은 제시목록상 면적(1-1: 19.2㎡, 1-2: 27.2㎡)과 실제 면적(1-1: 26.0㎡, 1-2: 26.0㎡)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고 제한 있음.
건물만 매각. 제시외 건물 및 태양광설비(1-1,1-2) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8756 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 법환동 604 (실제 소재지: 법환동 604-1번지)

용도: 단독주택

감정가: 92,444,400원 (입력된 가격 만원 단위 기준)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO)

1.2. 건물 상세 (구조, 면적, 용도)

주요 건물:

구조: 시멘트벽돌조 아스팔트슁글지붕, 지상 2층

외벽: 치장벽돌 마감 등

창호: 샷시창 등

면적: 207.74㎡ (약 62.84평)

이용 상태: 주택

부합물 및 제시외 건물:

건물 (1-1): 차고

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층 / 지상 1층

외벽: 몰탈위페인트 마감 등

내벽: 시멘트몰탈 마감 등

바닥: 시멘트몰탈 마감 등

면적: 26.0㎡ (실제 측정 면적, 제시외 면적: 19.2㎡) (약 7.87평)

건물 (1-2): 보일러실

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층 / 지상 1층

외벽: 몰탈위페인트 마감 등

내벽: 시멘트몰탈 마감 등

바닥: 시멘트몰탈 마감 등

면적: 26.0㎡ (실제 측정 면적, 제시외 면적: 27.2㎡) (약 7.87평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 207.74㎡ (주요 건물) + 155.85㎡ (제시외 건물) = 363.59㎡ (약 109.98평)

매각 대상: 건물만 매각 (제시외 건물 및 태양광설비 포함)

토지 관련: 토지 면적 및 지분 없음

1.3. 등기부 요약

주요 권리 사항:

- 소유권 이전 및 지분 이전 다수 발생 (1989년 ~ 2020년)

- 압류 및 가압류 다수 존재 (인수 조건)

- 전라북도 부안군 압류 (2008-08-01)

- 주면숙 가압류 (2008-09-08)

- 서대전세무서 압류 (2008-12-24)

- 윤영산 근저당권 (2024-04-08, 72,000,000원)

- 소상공인시장진흥공단 가압류 (2024-04-25, 57,967,680원)

- 부천시 압류 (2025-05-13)

- 부천세무서장 압류 (2025-08-01)

- 강제경매 개시 결정 (말소기준권리): 주식회사공유지분매입 (2025-09-11, 3,282,083원)

- 건물 등기부 채권 총액: 252,977,425원

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2. 입지조건

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2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 604-1번지에 위치하며, 단독주택으로 이용 중입니다. 주변은 자연녹지 및 주거 지역과 혼재되어 있는 것으로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

제공된 정보만으로는 상세한 교통 정보(주요 도로, 대중교통 노선 등)를 파악하기 어렵습니다. 제주 특성상 차량 이용이 필수적일 것으로 예상됩니다.

2.3. 주변 시설 (학교, 편의시설, 혐오시설 여부 - *가정*)

주변 지역에 대한 상세 정보가 부족하여 학교, 편의시설, 혐오시설 등의 유무를 정확히 파악하기는 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 주변 정보 수집이 필요합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 매각 대상

건물만 매각 대상이며, 제시외 건물(차고, 보일러실) 및 태양광설비가 포함됩니다. 토지는 매각 대상에서 제외됩니다.

3.2. 인수되는 권리

- 근저당권, 가압류, 압류 등 대부분의 권리는 말소기준권리(강제경매)보다 선순위이므로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

- "을3" 근저당권(윤영산, 72,000,000원), "갑31" 가압류(소상공인시장진흥공단, 57,967,680원), "갑38" 압류(부천시), "갑39" 압류(부천세무서장)는 말소기준권리보다 선순위이나, 강제경매 개시 결정에 따라 말소될 가능성이 높습니다. (권리분석 상세 내용은 전문가 검토 필요)

- "갑16" 압류, "갑17" 가압류, "갑18" 압류는 "인수"로 표기되어 있으나, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리인지, 아니면 낙찰자가 인수해야 하는 채무인지 명확히 확인이 필요합니다. (제공된 등기부 요약 정보 기준)

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 가능성이 높습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-29

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 실제 점유 관계 및 명도 절차 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인: 김운준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 명도 시 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 법정지상권 검토 (불분명)

물건명세서에 따르면 "이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명"합니다. 이는 본건 건물이 타인 소유의 토지 위에 건축되었을 가능성이 있으며, 낙찰자가 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하거나, 법정지상권이 성립할 경우 건물의 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

제공된 주변 시세 정보는 연립/다세대 주택으로, 본건(단독주택)과는 Property Type이 다릅니다.

- 라이슬라 (다세대, 2006년 준공, 101.07㎡): 2026년 5월 40,000만원 (4억원)에 거래 (약 395.8만원/㎡)

- 민우 (연립, 1995년 준공, 59.87㎡): 2026년 5월 19,500만원 (1억 9,500만원)에 거래 (약 325.7만원/㎡)

- 한빛빌라 (다세대, 1992년 준공, 79㎡): 2026년 7월 13,500만원 (1억 3,500만원)에 거래 (약 170.8만원/㎡)

4.2. 시세 비교 및 조정 (단독주택 vs 다세대/연립)

본건은 단독주택으로, 주택 종류 및 면적(총 363.59㎡)이 제공된 시세 정보와 큰 차이가 있습니다. 제공된 시세는 거래가 활발한 다세대/연립 주택의 기준으로, 본건의 실제 시장 가치를 산정하기에는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 92,444,400원으로, 면적 대비 매우 낮은 수준이며 이는 토지 문제(법정지상권 불분명) 등 주요 리스크를 반영한 것으로 추정됩니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주거 환경

본건은 제주 서귀포시 법환동에 위치하며, 단독주택으로서의 독립적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 개발 현황 및 편의시설 접근성에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설 접근성

법환동 일대에 기본적인 편의시설(상가, 마트 등)이 분포하고 있을 것으로 추정되나, 정확한 접근성과 거리에 대한 정보는 부족합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 건물만 매각 및 토지 소유권 문제 (법정지상권)

가장 큰 리스크는 건물만 매각 대상이며, 토지 소유권이 본건과 분리되어 있고 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유자는 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하며, 이는 건물 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 또한, 토지 소유자와의 별도 합의 또는 토지 매입이 필요할 수 있어 추가 비용 및 절차적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고 제한

공유자의 우선매수 신고권이 있으나, 특정 조건(매수보증금 미납 시 차기 매각기일 우선매수청구권 행사 제한)이 존재합니다. 이는 경쟁 입찰 시 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 건물 면적 및 소재지 불일치

감정평가서상 건물 면적과 공부상 면적, 그리고 실제 소재지 주소가 일부 불일치합니다. 본건은 법환동 604-1번지에 실제 소재하며, 면적 또한 실제 측정값을 기준으로 평가되었습니다. 이는 경미한 사항일 수 있으나, 실제 권리관계 확인 시 고려해야 합니다.

6.4. 임차인 존재 (대항력 유무)

대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 보증금 및 차임은 0원으로 명시되어 있습니다. 보증금 부담은 없으나, 임차인과의 명도 절차 진행 시 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

6.5. 미확인 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 있는지, 있다면 어떤 조건인지 추가 확인이 필요합니다. (단, 임차인 현황에 명시된 임차인은 별도 확인됨)

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7. 종합 의견

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본건은 제주 서귀포시 법환동에 위치한 단독주택 건물에 대한 강제경매 물건입니다. 건물의 규모는 상당하나, 건물만 매각되며 토지 소유권 문제(법정지상권 불분명)라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 면적 대비 매우 낮게 책정되어 있으며, 이는 토지 관련 불확실성을 반영한 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금은 0원으로 명시되어 있어 명도 진행 시 고려사항이 있습니다. 법정지상권 문제가 해결되지 않는다면 건물의 활용에 상당한 제약이 따를 수 있어, 투자 가치 판단 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 잠재적 가치

토지 문제가 원만히 해결되거나 법정지상권이 성립되지 않는 경우, 또는 지료 협상이 유리하게 이루어질 경우, 넓은 건물 면적을 활용한 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

8.2. 기회 요인

- 건물 단독 매각으로 인해 토지 소유자 외 타인 명의의 토지 위에 건물을 소유하는 경우, 토지 매입 협상의 여지가 있을 수 있습니다.

- 낮은 감정가는 법정지상권 등의 리스크를 반영한 것으로, 리스크 해소 시 상대적으로 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

- 주변 시세에 비해 감정가가 현저히 낮은 점을 고려하면, 면밀한 권리 분석과 현장 조사 후 저가 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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9.1. 산정 근거

- 감정가: 92,444,400원

- 주요 리스크: 건물만 매각, 법정지상권 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인 존재.

- 주변 시세는 제공된 JSON 데이터(연립/다세대) 기준이며, 본건(단독주택, 넓은 면적)과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

- 인수 보증금은 0원입니다.

9.2. 권고 입찰가 범위

제시된 정보만으로는 정확한 시세 산출 및 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히 법정지상권 리스크가 명확히 해소되지 않는 한, 잠재적 인수 비용(지료, 토지 매입 비용 등)을 고려해야 합니다.

따라서, 법정지상권 문제 해결 가능성 및 그 비용, 명도 가능성, 그리고 추가적인 현장 조사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 파악을 전제로, 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다.

권고 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 100,000,000원

입찰가는 상기 리스크 요인에 대한 최종적인 판단 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 법정지상권의 존재 및 해결 방안에 대한 법률 전문가의 자문을 반드시 구하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.