나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52038 [1] 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 117동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 광영동 소재 가야초등학교 남측 인근에 위치하고, 서측은 녹지지대, 동측은 아파트 지대로서 주거환경 무난합니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정, 단지 내 도로망 상태 무난합니다.

건물의 구조

집합건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 근린생활시설 내 1층 101호, 2층 201호 단위 구분건물로서, 1동 건물의 외벽은 콘크리트 벽체위 외장석재 마감 내벽은 몰탈위 페인팅, 1,2층 일부는 스텐샷시 강화유리 창호는 샷시 창호(2층)임.

이용상태

1층 101호는 공실상태이고, 102호와 경계벽 없으나, 호별 식별이 가능하고, 경계벽 설치가 용이하고, 2층 201호는 공실상태이고, 202호와 경계벽 없으나, 호별 식별이 가능하고, 경계벽 설치는 용이합니다.

설비내역

급, 배수설비 구비하였으나, 현 상가전용 급수 공급이 되지 않아, 별도 급수원 공급시설이 필요하고(1층 편의점 임차인에 구두 확인), 화장실 위생설비, 승강기 설비(현재 미가동)구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형 완경사이고, 아파트 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 중로에 접하고, 단지 내 도로망 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다. 대지권의 목적인 토지에 가압류 등 등재되어 있고, 대상 구분건물의 대지권이 미등기상태이나 귀법원 제시 판결문에 의하여 대지권 소유권 면적을 확정하여 구분건물과 일괄 감정평가하였습니다.

물건 비고

미등기 대지권 있음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨. 이 사건 대지권의 목적인 토지 중 해당 전유부분의 대지권 지분에 관하여 전유부분 취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 명한 확정판결이 있음(광주지법 순천지원 2024가단64342 판결 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52038 (1)

소재지: 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 117동 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 1억 5천 4백만 원

토지면적: 0.00㎡

건물면적: 41.28㎡ (약 12.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권 미등기

주의사항:

* 미등기 대지권이 존재하며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

* 본 사건 대지권의 목적인 토지 중 해당 전유부분의 대지권 지분에 관하여 전유부분 취득을 원인으로 한 소유권이전등기 절차 이행을 명한 확정판결(광주지법 순천지원 2024가단64342)이 존재합니다.

2. 입지조건

* 주위환경: 전라남도 광양시 광영동 소재 가야초등학교 남측 인근에 위치하며, 서측은 녹지지대, 동측은 아파트 지대로 형성되어 있어 주거 환경은 무난합니다.

* 교통상황: 간선도로 접근성 및 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 도로망 상태 또한 양호합니다.

* 도로상태: 중로에 접해 있으며, 단지 내 도로망 상태가 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 주변 시설: 인근에 가야초등학교가 있으며, 아파트 단지 내 상가로서 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (2015-07-24, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 312,000,000원)

* 주요 등기사항:

* 갑구: 주식회사지엠지인터내셔널(2013-03-07 소유권이전), 주식회사스파디엔씨(2015-07-24 소유권이전), 동래세무서(2017-06-19 압류, 말소), 부산광역시동래구(2018-06-26 압류, 말소), 광양시(2019-06-13 압류, 말소)

* 을구: 케이씨유엔피엘대부주식회사(2015-07-24 근저당권, 312,000,000원, 말소기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 다만, 임대내역은 미상인 관계로 인수 보증금은 없으나, 세부적인 임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 특이사항: 대지권 미등기 상태이나, 법원의 확정판결에 따라 대지권 소유권 면적이 확정되어 구분건물과 일괄 평가되었습니다.

4. 상권분석

* 업종 적합성: 제2종근린생활시설로 용도 분류되어 있어 소매점, 음식점 등 다양한 근린생활 업종이 가능합니다.

* 주변 상권: 인근 아파트 단지를 배후로 하는 지역 상권으로, 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 공실 현황: 본 물건(1층 101호)은 현재 공실 상태이며, 경계벽은 없으나 호별 식별이 가능한 상태입니다. 2층 201호 역시 공실 상태입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 가야초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 동측에 아파트 단지가 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기 및 확정 판결: 대지권이 미등기 상태이나, 확정 판결로 소유권 이전 절차 이행이 명해져 있어 법적인 권리 확보는 가능한 상황입니다. 그러나 미등기 상태로 인한 추가적인 행정 절차나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 설비 문제: 현재 상가 전용 급수 공급이 되지 않아 별도의 급수원 공급 시설이 필요하며, 승강기 설비가 현재 미가동 상태입니다. 이로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 내부 상태: 1층 101호 및 2층 201호는 공실 상태이며, 경계벽 설치가 용이한 점으로 보아 내부 마감이나 설비 상태에 대한 추가적인 확인 및 보수가 필요할 수 있습니다.

* 임대내역 미상: 인수 보증금은 없으나, 임대내역이 불분명한 점은 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 광영동 소재 아파트 단지 내 근린상가로, 주변 주거 단지를 배후로 하는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히, 대지권 미등기 상태였으나 법원의 확정 판결을 통해 대지권 취득에 대한 법적 근거가 마련되었으며, 해당 대지권의 가격이 감정가에 포함된 점은 긍정적입니다. 그러나 현재 공실 상태이고, 일부 설비(급수, 승강기)에 문제가 있으며, 내부 마감 등에 대한 추가적인 확인 및 보수가 필요할 것으로 예상됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 법원 확정판결을 통한 대지권 권리 확보: 대지권 미등기 이슈가 법원의 판결로 정리되어 법적 안정성을 높였습니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 아파트 단지들을 기반으로 한 잠재적 고객층 확보가 가능합니다.

* 리모델링을 통한 가치 상승 가능성: 현재 공실 및 일부 설비 문제를 개선하고 내부를 정비할 경우, 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 포함된 대지권 가격: 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있어, 실질적인 취득 비용 측면에서 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수하게 경매 물건의 가치, 예상되는 수리비, 향후 시세 등을 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 감정가는 1억 5천 4백만 원이며, 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 잠재적인 수리 비용 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 본인의 투자 전략에 맞는 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.