나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52050 [1] 전라남도 보성군 보성읍 원봉리 391 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 보성읍 원봉리 소재 "청룡마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택과 농경지, 야산 등으로 형성된 읍소재지 내 농촌지역임.

교통상황

남측 인근으로 간선도로가 통과하고 있고, 2.5Km 이내 지점에 보성버스터미널이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 기호1)은 축사(우사)부지, 기호2,3)은 묵답 상태임.

인접 도로상태

기호1)은 남측 일부에 소폭의 도로가 개설되어 있으나 기호2,3)은 맹지로서 기호1)를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1∼3) 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 소하천예정지, 공장설립승인지역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4,5) 경량철골구조 칼라강판지붕 단층(사용승인일:2024.10.31)으로 내.외벽: 철골 트러스 및 철파이프, 강판이음 및 커텐치장, 일부 무벽체 기호4-1) 경량철골구조 칼라강판지붕 단층(사용승인일:2024.10.31)으로 내.외벽: 하단부 콘크리트(H 약 230mm)위 철파이프 구조임.

이용상태

기호4,5) 우사 구조임. 기호4-1) 창고 등

설비내역

급배수 등 시설이 되어 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

일괄매각, 부동산 목록 1.2.3.은 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52050 (1)

소재지: 전라남도 보성군 보성읍 원봉리 391

용도: 동물 및 식물 관련시설

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (등기부 요약에 명시)

1.2. 감정평가액

감정가: 200,017,800원

1.3. 면적

토지면적: 4387.00㎡ (약 1327.14평)

건축물면적: 462.00㎡ (약 139.76평)

건축물 중 제1동은 266.00㎡, 제2동은 196.00㎡임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 전라남도 보성군 보성읍 원봉리 소재 "청룡마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택과 농경지, 야산 등으로 형성된 읍소재지 내 농촌지역입니다. 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 해당 지역은 주로 농경지와 자연녹지로 이루어진 농촌 지역으로 확인됩니다. 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통

남측 인근으로 간선도로가 통과하고 있으며, 2.5Km 이내 지점에 보성버스터미널이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지는 부정형의 토지로서, 기호1)은 축사(우사)부지, 기호2,3)은 묵답 상태입니다.

2.4. 도로 접근성

기호1) 토지는 남측 일부에 소폭의 도로가 개설되어 있어 접근이 가능합니다.

기호2,3) 토지는 맹지로서 기호1) 토지를 통해 접근 가능하므로, 접근성에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지(기호1∼3)는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 소하천예정지, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

3.1. 1. 토지

최초 소유권 이전(1987년) 이후 다수의 근저당 및 가압류가 설정되었으나, 말소기준권리인 보성축산업협동조합의 근저당(2019.10.14. 접수)보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 본 경매절차에서 말소될 예정입니다.

3.1. 2. 건물

최초 소유권 보존(2024.11.20.) 이후 근저당이 설정되었으나, 말소기준권리인 보성축산업협동조합의 근저당(2024.11.20. 접수)에 따라 본 경매절차에서 말소될 예정입니다.

3.2. 인수주의 권리

물건명세서에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 기재되어 있습니다. 이는 지상권이 존재할 경우 경매로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 수 있음을 의미하므로, 반드시 관련 내용을 추가 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 인수 보증금 합계는 0원입니다. 명시된 임차인은 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도

본건의 건축물 용도는 '동물 및 식물 관련시설'로, 축사 및 관련 사업 운영에 적합한 용도입니다.

4.2. 주변 상권

제공된 정보에 따르면 본건 주변은 농가주택, 농경지, 야산 등으로 형성된 농촌 지역입니다. 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 해당 지역은 주로 농경지와 자연녹지로 이루어진 농촌 지역으로 확인되며, 대규모 상업 시설이나 활발한 상권에 대한 정보는 부족합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지 인근에 보성버스터미널이 위치하고 있어 기본적인 교통 이용은 가능합니다. 보성읍 소재지 내 농촌 지역임을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설은 존재할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 부족합니다.

5.2. 교육시설

본건과 관련된 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본건 토지(원봉리 391, 391-1, 393)는 농지이므로, 매각허가 결정일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 반드시 확인해야 합니다. 관련 정보 검색 결과, 농지취득자격증명은 농지 소재지를 관할하는 시, 구, 읍, 면의 장에게 발급받아야 하며, 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 첨부해야 합니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

기호2,3) 토지는 맹지로서 기호1) 토지에 의존해야 접근이 가능하며, 기호1) 토지 역시 소폭의 도로만 개설되어 있어 차량 접근 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 소하천예정지, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6.4. 인수주의 권리 (지상권)

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 명시된 부분은, 만약 지상권이 존재한다면 매수인이 이를 인수해야 함을 의미합니다. 이는 상당한 권리 부담이 될 수 있으므로, 관련 권리 관계를 철저히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 최근 신축된 동물 및 식물 관련시설로서, 최근 사용 승인된 건물을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필수 제출, 일부 맹지 및 도로 접근성 문제, 다양한 토지 이용 제한, 그리고 가장 중요하게는 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 잠재적 인수 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 농지취득자격증명 발급이 가능한지 여부가 본건의 취득 가능성을 결정하는 가장 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 신축된 건물 (2024년 사용 승인)

* 동물 및 식물 관련시설 용도로 특화된 시설

* 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없음 (0원)

* 부동산 강제경매로 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성 (단, 지상권 인수 가능성은 별도 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 정보와 분석이 필요합니다.

* 해당 지역의 농지 취득 자격 증명 발급 가능성 및 실질적 취득 용이성

* 본건 용도(동물 및 식물 관련시설)에 대한 시장 수요 및 임대/매매가

* 향후 토지 이용 규제 완화 가능성

* 만약 지상권이 존재할 경우, 해당 지상권의 내용 및 가치 평가

* 현장 조사 및 주변 시세, 유사 물건 낙찰가 분석

* 위 사항들을 종합적으로 고려한 추가적인 권리 분석 및 위험 가치 평가

따라서, 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.