나이스옥션 법원경매 순천 2025타경613 [1] 전라남도 구례군 구례읍 신월리 346-50 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 구례군 구례읍 신월리 소재"신촌마을" 서측 인근[일련번호 1), 3)~5)]에 위치하며, 주위는 주택 및 상가, 농경지 등이 소재하는 국도변 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리 평지이며, 상업용(새미소 요양병원)건부지로 이용 중임. 일련번호 3)~5) 사다리 평지이며, 일련번호 1) 부속토지(주차장)으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 북서측으로 왕복 2차선 포장도로, 동측으로 노폭 약 5m 포장도로에 접함. 련번호 3)~5) 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 3)~5) 계획관리지역 , 개발진흥지구(구례신월), 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 공장설립제한지역(2013-04-15)<수도법>, 홍수관리구역(2025-07-22)<하천법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 철근콘크리트조 및 철골조 강판지붕 지하2층, 지상7층건으로 외 벽 : 화강석 마감 등, 내 벽 : 시멘몰탈위 페인트 및 도배벽지, 인테리어, 타일붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

본건 기호2-가) 병원으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2-가) 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전, 스프링클러, 전기설비, 비상발전기 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 철재 렉산지붕 단층, 차양, 약 72.0㎡임. 제시외건물 ㄴ) 철제 판넬지붕 단층, 차양, 약 36.5㎡임. 제시외건물 ㄷ) 철제 판넬지붕 단층, 창고 등, 약 14.8㎡임.

공부와의 차이

일련번호 2-가) 건물 7층은 공부상 철근콘크리트조 및 철골조 평슬래브지붕이나, 현황 철골조 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각
- 병원과 장례식정 입구에 한전의 단전안내문과 유치권 행사 표지가 부착되어 있음, 유치권 성립유무는 불분명
- 목록1 토지에 타지번(구례군 구례읍 신월리 346-2) 건물이 일부 소재함, 측량 필요
- 목록1 지상에 컨테이너 1동 소재, 매각 제외
- 목록1,3~5 지상에 수목(배롱나무, 측백나무, 화단 등)이 소재, 매각 포함
- 목록2 가 건물 7층은 공부상 철근콘크리트조 및 철골조 평슬래브지붕이나, 현황은 철골조 강판지붕임
- 제시외 건물 1-1, 1-2, 1-3 각 매각 포함
- 제시외 건물 1-3 창고 등(철재 판넬지붕 14.8㎡)은 목록4(구례군 구례읍 신월리 351) 지상 및 타지상(구례군 구례읍 신월리 351-1) 양 지상에 걸쳐 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경613 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO

2.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 전라남도 구례군 구례읍 신월리 346-50

토지면적: 1552.00㎡ (약 469.18평)

토지지분: 1552㎡ (약 469.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

2.3. 건물 정보

건물면적: 4605.88㎡ (약 1392.58평)

건물지분: 4605.88㎡ (약 1392.58평)

건물 제시외면적: 123.30㎡ (약 37.31평)

용도: 의료시설 (병원 및 장례식장)

건물 구조: 철근콘크리트조 및 철골조 강판지붕 (7층)

제시외 건물: ㄱ) 차양 (약 72.0㎡), ㄴ) 차양 (약 36.5㎡), ㄷ) 창고 등 (약 14.8㎡)

2.4. 감정가 및 면적

감정가: 4,587,547,500원

총 토지 면적: 1552.00㎡ (약 469.18평)

총 건물 면적: 4605.88㎡ (약 1392.58평) + 제시외 123.30㎡ (약 37.31평) = 4729.18㎡ (약 1430.89평)

2.5. 매각 대상 및 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각구분: 부동산 임의경매

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 구례군 구례읍 신촌마을 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 상가, 농경지 등이 소재하는 국도변 상가지대임. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됨.

3.2. 교통 상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편임.

3.3. 인접 도로 상태

본건은 북서측으로 왕복 2차선 포장도로, 동측으로 노폭 약 5m 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

3.4. 토지 이용 계획

계획관리지역, 개발진흥지구(구례신월), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 홍수관리구역에 해당함.

4. 권리분석

4.1. 채권자 및 경매 구분

주채권자는 농협은행(농OOO)으로 보이며, 본 물건은 부동산 임의경매 절차를 통해 매각됨.

4.2. 등기부 현황 (토지)

최초 소유권 이전은 2011년 11월 23일 의료법인행림의료재단으로 이루어졌으며, 다수의 근저당권, 압류, 가압류가 등기되었으나 모두 말소된 상태임. 최종적으로 농협은행의 임의경매 개시 결정(2025타경613)이 등기되어 있음. 등기부채권 총액은 6,088,875,057원임.

4.3. 등기부 현황 (건물)

토지와 동일하게 최초 소유권 이전은 2011년 11월 23일 의료법인행림의료재단으로 이루어졌으며, 이후 다수의 근저당권, 압류, 가압류가 등기되었으나 모두 말소되었음. 최종적으로 농협은행의 임의경매 개시 결정(2025타경613)이 등기됨. 등기부채권 총액은 5,281,592,547원임.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 180,000,000원

차임: 400,000원

전입/사업일자: 2022-10-10

확정일자: 2025-09-30

배당신고일자: 2025-09-30

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 대항력 없는 임차인으로 판단됨.

* 임차인: 김

보증금: 180,000,000원

차임: 400,000원

전입/사업일자: 2022-10-10

확정일자: 2025-09-30

배당신고일자: 2025-10-31

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 대항력 없는 임차인으로 판단됨.

4.5. 인수되는 권리 (총합)

상기 임차인들의 보증금은 인수되지 않는 것으로 분석되며, 인수 보증금 합계는 0원임.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 구례군 구례읍 신월리 일대는 국도변에 위치한 상가지대로서, 주택, 상가, 농경지가 혼재된 지역임. 병원 및 장례식장으로 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 내 의료 및 관련 서비스 수요가 있을 것으로 예상됨.

6. 생활정보

6.1. 시설 용도

본건은 의료시설, 특히 병원 및 장례식장으로 이용되고 있으며, 주변 환경이 주택, 상가, 농경지로 구성되어 있어 생활 편의 시설 및 지역 기반 시설은 보통 수준으로 판단됨.

7. 잠재적 리스크

7.1. 유치권 관련

병원과 장례식장 입구에 한국전력공사의 단전 안내문과 유치권 행사 표지가 부착되어 있으며, 유치권 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 유치권 인수 또는 해결에 따른 추가적인 비용 및 분쟁 발생 가능성이 있음.

7.2. 토지 경계 및 건물 관련

목록1 토지에 타 지번(구례군 구례읍 신월리 346-2) 건물이 일부 소재하는 것으로 파악되어 측량이 필요함. 또한, 제시외 건물 1-3 창고 등이 인접 토지에 걸쳐 소재하는 것으로 보여, 경계 문제 및 활용도에 대한 추가 확인이 필요함.

7.3. 공부와의 차이

건물 7층은 공부상 철근콘크리트조 및 철골조 평슬래브지붕이나, 현황은 철골조 강판지붕으로 공부와 현황이 상이하여 이에 대한 확인이 필요함.

7.4. 기타 특이사항

목록1 토지 지상에 컨테이너 1동이 소재하나 매각 제외 대상임. 목록1, 3~5 지상의 수목(배롱나무, 측백나무, 화단 등)은 매각 포함됨.

8. 종합 의견

본 물건은 의료시설로서의 잠재력과 일정 규모의 토지 및 건물을 갖추고 있으나, 유치권 존재 가능성, 토지 및 건물 경계 불분명, 공부와의 차이 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부 및 처리 방안, 타 지번 건물과의 경계 문제, 제시외 건물의 소재지 문제 등에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

9. 투자 포인트

* 광역 교통망 접근성이 양호한 국도변에 위치하며, 의료시설로서의 활용 가치가 높음.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득 가능.

10. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 상태 확인, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석, 유치권 및 법적 하자 해결 비용 산출 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 또한, 낙찰 후 인수되는 보증금은 없으나, 상기 명시된 잠재적 리스크 해소를 위한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.