나이스옥션 법원경매 순천 2025타경623 [1] 전라남도 여수시 소라면 덕양리 OOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 여수시 소라면 덕양리 소재 상세동마을 남서측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 임야 등이 소재하며, 기호(2)는 전라남도 여수시 동산동 소재 여수검역소 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 등이 소재함.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통시 됨. 기호(2) : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사로서, 전임. 기호(2) : 사다리형 완경사로서, 주거나지임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이나 남측으로 진입로 소재함. 기호(2) : 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률> 기호(2) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(여수공 업고등학교,종고중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

제시외 수목 포함, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경623 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

감정가: 238,100,000원

매각대상: 토지매각

1.2. 물건현황

소재지: 전라남도 여수시 소라면 덕양리 1142

용도: 전 (농지)

토지면적: 1230.00㎡ (약 372.08평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지및주변환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 덕양리 소재 상세동마을 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 소재하는 농촌 지역입니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근에 버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용현황

본건 토지는 부정형 완경사로 이루어져 있으며, 용도는 전(밭)입니다. 지적도상 맹지이나 남측으로 진입로가 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2025년 9월 16일 접수된 이영진 채권자의 강제경매 개시 결정 등기(2025타경623)입니다. 접수일자 2011년 3월 2일자 소유권이전(최도환) 및 2015년 9월 9일자 소유권이전(김중곤, 임의경매로 인한 매각 2014타경15948)은 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 0원이며, 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인현황

본건과 관련하여 인수해야 할 임차인 현황은 없으며, 총 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 존재하는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 여수시 소라면 덕양리 일대는 주로 농경지와 임야가 분포하는 전형적인 농촌 지역입니다. 따라서 주거 및 상업 기능보다는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 인근개발가능성

여수시는 2024년 7월 10일 현재, 관광, 산업, 신재생에너지 등 다양한 분야에서 개발 계획을 추진하고 있으며, 소라면 일대 역시 지역 특성을 반영한 개발이 이루어질 수 있습니다. 다만, 본건 토지의 경우 자연녹지지역에 속해 있어 개발 용도에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지인 소라면 덕양리 일대는 농촌 지역의 특성상 대규모 편의시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 여수시내로 이동해야 할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 인근 지역에는 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건은 토지 용도가 '전'으로 농지이므로, 매수 희망자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 매각 결정일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 매각 불허가 결정이 내려지며, 이미 납부한 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 해당 관할 행정기관에 발급 가능 여부를 미리 확인하는 것이 필수적입니다.

6.2. 맹지및진입로

본건 토지는 지적도상 맹지이나, 남측으로 진입로가 소재하고 있어 실제 차량 접근은 가능합니다. 다만, 진입로의 사용 권한 및 법적 근거에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 제시외물건

제시외 수목이 매각에 포함되며, 컨테이너 한 동이 소재하고 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 부분이므로, 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 토지이용계획및제한

본건 토지는 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)에 해당하여 가축 사육과 관련된 활동에 제약이 있습니다.

7. 종합의견

본건은 여수시 소라면 덕양리 소재 농지로서, 현재는 농지 외 다른 용도로 활용하기에는 제약이 따릅니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 가장 중요한 고려 사항은 '농지취득자격증명' 발급 여부입니다. 이 증명을 발급받지 못하면 입찰 자체가 무의미해지므로, 사전에 반드시 확인해야 합니다. 제시외 수목 및 컨테이너 등 추가 확인 사항과 맹지이지만 진입로가 있다는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 농지로서의 잠재적 가치: 지역 농업 발전 계획이나 향후 토지 이용 계획 변경 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 여수시 개발 계획과의 연계성: 장기적인 관점에서 여수시의 전반적인 개발 동향에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 감정가 238,100,000원을 기준으로 하되, 본건의 현황, 잠재적 리스크(특히 농지취득자격증명), 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 인근 농지 시세 조사

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차 상세 확인

* 실제 현장 방문을 통한 토지 상태 및 진입로 확보 여부 재확인

* 여수시 소라면 지역의 토지 이용 규제 및 향후 개발 계획 상세 검토

이러한 조사 결과를 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.