나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51322 [1] 전라남도 목포시 대성동 O 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 대성동 소재 "대성초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대로 주거환경 보통이하임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하여 일반적인 교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 단독주택부지로 인근지대는 완경사를 이룸.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

본건 일부 지상에 별첨 사진용지와 같이 별동의 미등기 타인소유건물(주택 및 부속건물)이 소재하여 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 일부 지상 타인소유건물은 점유자 소유인 것으로 탐문됨. 2) 본건은 인접지와 경계가 불분명하고 일부는 타인점유중인 토지로 정확한 경계 확인을 위하여는 별도 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 시멘트기와지붕 단층 건물로 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지마감 등 창호: 목재 및 새시창임.

이용상태

단독주택으로 현재 공가상태임.

설비내역

급배수설비 등이 시설되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진용지와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1. 인접지와 경계 불분명하고 일부는 타인 점유 중으로 측량 요함. 타인 소유 미등기 제시외 건물(조적조 강판지붕 단층주택)은 매각 제외. 타인 소유 제시외 건물의 소재로 목록1.토지가 제한 받는 가격은 54,612,000원임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51322 (1)

소재지: 전라남도 목포시 대성동 7

2.2. 물건 개요

용도: 단독주택

토지면적: 164.00㎡ (약 49.6평)

건물면적: 49.26㎡ (약 14.9평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 66,630,200원

채권자: 현대카드주식회사

채권 금액: 5,046,329원

2.4. 건축물 정보

건축물대장상 사용승인일: 1946년 6월 5일

건물 구조: 목조 시멘트기와지붕 단층

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 목포시 대성동 소재 "대성초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대로, 주거환경은 보통 이하로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

서측으로 노폭 약 6미터 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 지형

토지는 사다리형이며 인근 지대는 완경사를 이룹니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리는 2025년 9월 17일 접수된 현대카드주식회사의 강제경매 등기(갑4)입니다.

매각으로 인하여 일반적인 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 이성일

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2001년 6월 1일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 특이사항으로 판단됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임차인의 실제 권리 관계 및 보증금/차임에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 권리 분석

토지 등기부에는 1969년, 2009년, 2025년(상속) 소유권 이전 내역이 있으며, 2025년 강제경매(현대카드주식회사) 및 2026년 압류(국민건강보험공단) 등기가 존재합니다.

건물 등기부 또한 유사한 소유권 이전 및 강제경매, 압류 내역을 포함하고 있습니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건은 전형적인 단독주택 밀집 지역에 해당합니다.

"대성초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 기본적인 이점은 있습니다.

주변 주거 환경은 보통 이하로 평가되어, 대규모 상업 시설이나 유동 인구가 많은 지역은 아닙니다.

4.2. 주변 시세 비교 (JSON 분석 기반)

제공된 주변 빌라(다세대) 매매 정보(대성빌라, 2026년 5월, 5,700만원, 전용면적 70.172㎡)를 참고하면, 해당 지역의 부동산 시세는 보수적으로 판단됩니다.

이는 다세대 주택 거래 사례이므로, 본건 단독주택의 가치 산정에 직접적인 적용에는 한계가 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 및 편의 시설

도보 통학이 가능한 거리에 "대성초등학교"가 있습니다.

인근의 편의시설 정보는 제한적이며, 일반적인 주거 생활에 필요한 시설들이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타 생활 편의

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준입니다.

주변 지역에서 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물적 하자 (제시외 건물, 경계 문제)

본건 토지 일부에 타인 소유의 미등기 제시외 건물(조적조 강판지붕 단층주택)이 소재하며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

이로 인해 본건 토지가 받는 가격 제한은 54,612,000원으로 산정되었으며, 이는 토지 활용성에 큰 제약을 의미합니다.

인접지와 경계가 불분명하고 일부 타인 점유 중으로, 정확한 경계 확인을 위한 별도 측량이 필수적입니다.

6.2. 권리 하자 (임차인)

대항력 있는 임차인 이성일이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다.

이는 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용을 발생시킬 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.3. 기타 리스크 (건물 노후, 주거 환경)

건물은 1946년 사용승인되어 노후되었으며, 현재 공가 상태로 관리 상태를 확인해야 합니다.

주변 주거 환경이 보통 이하로 평가되어, 지역의 전반적인 선호도가 높지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 목포시 대성동에 위치한 단독주택으로, 감정가 대비 저렴한 취득 가능성이 있으나 다수의 심각한 위험 요소를 내포하고 있습니다.

가장 큰 문제는 타인 소유 제시외 건물로 인한 토지 이용 제한 및 경계 불분명 문제, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

특히, 제시외 건물로 인해 토지 가치가 54,612,000원으로 제한된다는 점은 본건의 가치 평가 및 향후 명도 과정에서 매우 중요한 고려사항입니다.

본건 취득을 고려하신다면, 입찰 전 현장 방문을 통한 정확한 상황 파악과 법률 전문가와의 상담을 통해 임차인 문제 및 제시외 건물 관련 법적 쟁점을 명확히 해결할 수 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

토지 면적 대비 비교적 낮은 감정가로, 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다.

"대성초등학교" 인근 위치는 기본적인 주거 수요를 확보할 수 있는 요소입니다.

복잡한 권리 및 물적 하자 사항이 성공적으로 해결될 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금 및 고려 사항

인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 관련 불확실성은 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칩니다.

타인 소유 제시외 건물로 인한 토지 이용 제한 가치(54,612,000원)는 본건의 실질적인 토지 가치 하한선으로 고려해야 합니다.

9.2. 산정 근거

전체 감정가는 66,630,200원이지만, 토지가 54,612,000원으로 제한되는 점과 건물의 노후도 및 공가 상태를 감안할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

주변 시세 정보 및 본건이 가진 중대한 리스크 요인들을 종합적으로 고려합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 58,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.