나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33873 [1] 전라남도 담양군 수북면 대방리 602-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 수북면 대방리 소재 "중촌마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서, 단독주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측에 노폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구(원대방), 성장관리계획구역(주거유도구역), 가축사육제한구역((모든가축)제한지역-300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

제시외공작물 1) 철구조물, 태양광패널 및 인버터 등, 태양광발전설비 3kw임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로서, 외벽 :치장벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일, 편백, 황토벽 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 조적조 기와지붕 단층, 창고, 약 15.0㎡임. 제시외건물 ㄴ) 조적조 기와지붕 단층, 보일러실, 약 5.6㎡임. 제시외건물 ㄷ) 철파이프조 선라이트지붕 단층, 차양, 약 24.2㎡임. 제시외건물 ㄹ) 철파이프조 판넬지붕 단층, 축사, 약 8.0㎡임.

공부와의 차이

일련번호 2-가)는 공부상 "콘크리트 지붕"이나, 현황은 기와지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 지상에 식재된 수목 및 지상에 소재하는 제시외공작물(태양광시설) 매각 포함
- 목록2 공부상 '콘크리트 지붕'이나 현황 '기와지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 2025타경33873 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 담양군 수북면 대방리 602-5이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

총 감정가는 610,014,940원입니다.

토지 면적은 804.00㎡(약 243.22평)이며, 건물 면적은 141.22㎡(약 42.72평)입니다.

건물 제시외 면적은 52.80㎡(약 15.97평)로, 창고, 보일러실, 차양, 축사 등이 포함됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 여기에는 제시외 건물, 식재된 수목, 지상 소재 태양광시설도 포함됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 염주새마을금고입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 전라남도 담양군 수북면 대방리 소재 "중촌마을" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택 및 농경지가 혼재하는 순수 농촌지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지는 사다리형의 평지로, 현재 단독주택부지로 이용되고 있습니다.

남측으로 노폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구(원대방), 성장관리계획구역(주거유도구역), 가축사육제한구역((모든가축)제한지역-300m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황을 분석한 결과, 말소기준권리는 2020년 7월 8일 접수된 염주새마을금고의 근저당(을4/을2)입니다.

이후 접수된 모든 후순위 권리(근저당, 전세권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 진행 중인 임의경매(2025타경33873) 또한 매각과 동시에 소멸됩니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 각각 600,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이성구

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 이성구 임차인의 전세권(180,000,000원)은 말소 예정이며, '대항력 없음'으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 2026년 3월 13일에 거래된 담양군 수북면 대방리 256번지 "화우리팰리스"의 다세대주택(전용면적 74.81㎡)으로, 138,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 단독주택이며 건물 면적(141.22㎡)이 비교 대상 주택(74.81㎡)보다 약 2배 가량 크고, 주택 유형이 다르므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

다만, 인근 지역에서 2026년 3월에 1억 3천만 원대의 거래가 있었음을 통해 해당 지역의 부동산 가치 형성 추이를 참고할 수 있습니다.

주변 반경 1km 이내의 혐오시설에 대한 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 확인을 통해 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 비교적 조용한 농촌 지역에 위치하고 있어 전원생활을 원하는 분들에게 적합한 환경을 제공합니다.

단독주택과 농경지가 혼재하는 지역 특성상 평온한 주거 생활이 가능합니다.

차량을 이용할 경우 담양군 내의 기본적인 편의시설 및 생활 기반 시설에 접근하는 데 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물의 공부상 지붕 재질은 '콘크리트 지붕'으로 등재되어 있으나, 현황은 '기와지붕'으로 차이가 있습니다. 이는 추후 건물 관련 하자 보수나 관리에 있어 확인이 필요한 부분입니다.

일괄매각에 포함되는 제시외 건물(창고, 보일러실, 차양, 축사) 및 태양광시설, 수목 등의 정확한 현황과 법적 문제는 사전에 면밀히 파악해야 합니다.

건물 및 토지에 대한 임대 관계가 불분명하게 기재되어 있습니다. 비록 명시된 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 실제 점유 관계 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 등의 규제가 존재하므로, 건축이나 토지 활용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 담양군 수북면의 한적한 농촌 마을에 자리한 넓은 토지를 가진 단독주택입니다.

넓은 대지와 함께 다수의 제시외 건물, 태양광시설 등이 포함되어 있어 활용 가치가 높을 것으로 기대됩니다.

권리 분석상 인수할 부담이 없는 깔끔한 권리관계를 가지고 있다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 공부와 현황의 차이, 임대 관계의 불분명성 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

조용하고 쾌적한 전원생활을 추구하거나, 넓은 토지를 활용한 개발 혹은 주거 목적의 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 804.00㎡(약 243.22평)의 넓은 대지 지분을 소유하고 있어 토지 가치가 높습니다.

일괄매각 포함 이점: 제시외 건물(창고, 보일러실, 차양, 축사), 수목, 태양광시설 등이 모두 매각에 포함되어 추가적인 비용 없이 활용 가능합니다.

양호한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

조용한 농촌 입지: 전원생활을 희망하는 수요층에게 적합한 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 610,014,940원입니다.

인근에서 거래된 다세대주택(74.81㎡)의 사례가 138,000,000원이었으나, 이는 본 건과는 주택 유형 및 면적 차이가 커 직접적인 비교 기준으로는 한계가 있습니다.

단독주택으로서 넓은 토지(804㎡)를 보유하고 있고, 제시외 건물 및 태양광 시설 등 부대시설이 포함된 점을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 인수 부담이 전혀 없는 점을 고려하여, 현재 감정가를 기준으로 경매 시장의 일반적인 낙찰가율(70%~90%)을 적용하여 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 85% 수준: 약 518,512,690원

* 감정가 대비 90% 수준: 약 549,013,446원

종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 대략 5억 2천만 원에서 5억 4천만 원 사이로 제안합니다.

이는 주변 시세, 물건의 특성, 경쟁자의 입찰 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 하며, 실제 입찰 전 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.