나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33904 [1] 광주광역시 북구 신안동 476-10 제4층 제403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 "전남대학교 정문" 남서측 인근에 위치한 화정맨션 제4층 제403호로서 주위는 단독주택, 아파트 및 다가구주택 등이 혼재한 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제403호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6~7m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33904 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주문화신용협동조합 (근저당권자, 임의경매 신청인)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 북구 신안동 476-10 제4층 제403호

신주소: 광주광역시 북구 서양로 15

건물명: 화정맨션

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제403호

건축년도: 1983년 (사용승인일 1983년 11월 11일)

1.3. 면적 및 구성

토지면적: 89.13㎡ (약 26.96평)

토지지분: 89.13㎡ (약 26.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 131.88㎡ (약 39.90평)

건물지분: 131.88㎡ (약 39.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건축물 현황:

전체 건물 연면적: 2648.67㎡

전체 건물 건축면적: 562.95㎡

해당 전유부 면적 (전용면적): 131.88㎡ (약 39.90평)

해당 전유부 면적 (분양면적): 제공된 정보에서 상세히 확인되지 않으나, 일반적으로 전용면적보다 넓으며 공용면적을 포함합니다.

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정평가액: 178,000,000원

위치 및 주위환경: 광주광역시 북구 용봉동 소재 "전남대학교 정문" 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 아파트, 다가구주택 등이 혼재한 주택지대입니다.

교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제403호입니다.

이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 6~7m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 소재하며, 전남대학교 정문 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다양한 주거 형태의 건물들이 혼재된 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용은 일반적으로 편리한 수준입니다.

2.3. 생활 편의 시설

전남대학교 인근 지역으로, 대학가 상권 및 주변 주거 지역의 편의시설 이용이 가능합니다. 마트, 병원, 식당, 은행 등 다양한 생활 편의 시설에 대한 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

2.4. 교육 시설

전남대학교 정문이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 자녀 교육 여건이 좋은 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을3, 광주문화신용협동조합 근저당 (2020년 12월 17일 접수, 채권최고액 127,400,000원)입니다.

3.2. 현재 등기 현황

현재 등기부등본상 소유권 이전(갑2, 갑5, 갑6), 근저당(을3), 압류(갑7, 갑10, 갑11, 갑12, 갑14) 및 임의경매 개시 결정(갑13) 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 대부분 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 소멸 예정인 권리가 대부분으로, 낙찰자는 해당 권리를 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계가 0원입니다. 따라서 현재 거주 중인 대항력 있는 임차인으로 인해 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

전남대학교 인근 지역으로, 대학생 및 지역 주민을 대상으로 한 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다. 식당, 카페, 학원, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있어 생활하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

5.2. 건축물대장 상 특이사항

건축물대장 상 지상 1층 주차장(차양) 162.4㎡에 대한 무단증축 위반건축물 사항이 확인되었습니다. 2019년 7월 25일 위반건축물 시정명령이 통지되었으며, 시정명령 이행 시까지 이행강제금이 부과될 예정입니다. (1차 292,000원, 2차 389,000원 부과 통지됨)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 (무단증축)

본 건은 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있으며, 이는 향후 건물 이용 및 거래에 제한을 초래할 수 있습니다. 무단증축된 부분에 대한 철거 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있으며, 이행강제금 부과로 인한 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타

특별한 혐오시설이나 지역적 리스크는 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트입니다. 전남대학교 인근이라는 지리적 이점과 주변 생활 편의 시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 말소될 예정이며, 인수되는 임차 보증금도 없는 것으로 파악되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 지상 1층 주차장 부분의 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과 문제는 잠재적 리스크 요인이므로, 이 부분에 대한 정확한 내용 확인과 추가적인 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 전남대학교 인근이라는 우수한 입지조건.

* 주변 편의시설 및 교육 환경이 양호함.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적음.

* 부동산 임의경매로, 채무 불이행으로 인한 강제 매각 절차.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액(178,000,000원)과 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 위반건축물로 인한 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 경매 절차의 특성상 최소 입찰가는 감정가의 특정 비율(보통 70~80% 선)로 시작될 수 있으나, 정확한 최저 입찰가는 법원 공고를 확인해야 합니다.

9.2. 예상 최저 입찰가

본 보고서에서는 특정 금액을 제시하지 않으며, 법원에서 정한 최초 입찰 기일의 최저 입찰가를 기준으로 추가적인 시장 분석 및 법률 자문을 통해 신중하게 결정하시기를 권고드립니다. 위반건축물 관련 비용과 향후 발생할 수 있는 문제점 등을 충분히 고려하여 입찰가격을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.