나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33786 [1] 광주광역시 북구 임동 632 임동2차국제미소래아파트 제10층 제1009호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 임동 소재 광주구천주교공원묘원 인근에 위치하고, 주위는 의료시설, 종교시설, 기타 주상지대로서 주거환경 무난합니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 20층 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 내 10층 1009호 단위세대 아파트로서, 1동의 건물외벽은 콘크리트벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC 샷시 이중창임.

이용상태

대상 구분건물은 아파트이고, 단위세대 내부 구조는 별첨 건축물현황도 참고 바랍니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 지반은 평탄하고, 주상복합 집합건물의 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 대로, 소로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭25m~30m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법) 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 사항

1.1. 1. 사건번호

광주지방법원 2025타경33786 (1)

1.1. 2. 소재지

광주광역시 북구 임동 632, 임동2차국제미소래아파트 제10층 제1009호

1.1. 3. 용도

아파트 (주상복합 내 공동주택)

1.1. 4. 감정평가액

1억 9,500만원

1.1. 5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 7. 채권자

주OOOOOOO

1.2. 건물 규모

1.2. 1. 전용면적

59. 49㎡ (약 18.0평)

1.2. 2. 토지 지분

16. 49㎡ (약 5.0평)

1.3. 아파트 정보

1.3. 1. 아파트 명칭

임동2차국제미소래아파트

1.3. 2. 사용승인일

2018년 1월 4일

1.3. 3. 층수

20층 중 10층

1.3. 4. 총 세대수

175세대

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

* 광주구천주교공원묘원 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 의료시설, 종교시설, 기타 주상지대로 형성되어 있어 복합적인 환경을 이룹니다.

2.2. 교통망

* 간선도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로교통 사정은 전반적으로 무난한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

* 대지권의 목적이 되는 토지는 대로와 소로에 접하고 있어 출입이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당합니다.

* 대로3류(25~30m), 소로2류(8~10m)에 접하고 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 내역

3.1. 1. 말소 기준 권리

을2 근저당권 (한화생명보험주식회사, 2021년 10월 7일 접수)

3.1. 2. 등기부채권 총액

205,000,000원

3.1. 3. 선순위 권리 소멸 여부

본 경매 물건의 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 모두 말소 처리되었습니다. (을2 근저당권, 을16 근저당권, 을18 전세권설정, 갑5 임의경매 등)

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 정보

임차인: 주식회사굿리치

3.2. 2. 보증금 및 차임

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

3.2. 3. 확정일자 및 대항력 유무

확정일자: 2024년 9월 23일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

3.3. 1. 총 인수 보증금

0원

3.3. 2. 권리분석 요약

임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 모든 선순위 권리는 말소되므로 낙찰자가 인수해야 할 권리 및 보증금은 없습니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 지역 특성

* 의료시설, 종교시설, 주상복합 지역이 혼재되어 있습니다.

4.2. 편의 시설 (추정)

* 주상지대 특성상 상업시설 및 근린생활시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

4.3. 혐오 시설 (확인 불가)

* 본 보고서 작성 시점에서 외부 지도 검색 등 연계된 외부 검색을 통한 혐오시설 유무 확인은 불가하였습니다.

* 다만, '광주구천주교공원묘원 인근'이라는 점은 인지할 필요가 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교통 및 접근성

* 간선도로 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 외부 활동이 수월합니다.

5.2. 주거 환경

* 2018년 준공된 비교적 신축 아파트로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 아파트는 공동주택 외에 업무시설, 근린생활시설과 함께 복합된 주상복합 단지 내에 위치합니다.

5.3. 편의 시설 (추정)

* 주변 상권 및 단지 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있을 것으로 보입니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 임대 현황 미확인

* 기타참고사항에 임대내역이 미상으로 기재되어 있어, 정확한 임대 현황 파악이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제약

* 다수의 지구 및 구역(방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등)에 속해 있어 향후 개발 행위나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 복합 용도 건물 관리

* 아파트, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 건물로서 공용 부분의 관리 및 유지보수에 대한 이견이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 시설 (공원묘원 인근)

* 광주구천주교공원묘원 인근에 위치하고 있어, 일부 거주자에게는 심리적 부담으로 작용할 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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7.1. 물건 평가

* 본 물건은 광주 북구 임동의 주상복합 아파트로, 비교적 신축 건물이면서도 권리 관계가 깨끗하여 투자 가치가 높습니다.

* 감정평가액(1억 9,500만원) 대비 최근 실거래가(10층 기준 2억 500만원)가 높아 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

7.2. 투자 적합성

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 위험이 없어 안전한 투자를 고려할 수 있습니다.

* 다만, 복합 용도의 건물 관리나 토지 이용 계획상의 제약은 장기적인 관점에서 검토가 필요합니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 안전한 권리 관계

* 말소기준권리보다 후순위 모든 권리는 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 전혀 없습니다.

8.2. 신축 건물 가치

* 2018년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

8.3. 시세 상승 잠재력

* 최근 실거래가가 감정평가액보다 높게 형성되어 있어, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익률 증대를 기대할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

9.1. 1. 최근 실거래가 비교

* 본건과 동일한 10층 물건의 최근 실거래가는 2026년 5월 8일 및 22일 기준으로 2억 500만원에 형성되어 있습니다.

* 감정평가액(1억 9,500만원)은 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있습니다.

* 전월세 시세는 보증금 1,000만원~1,500만원 수준으로 확인됩니다.

9.1. 2. 감정가 대비 시세

* 감정평가액 1억 9,500만원은 현재 시장 가격(2억 500만원) 대비 약 95% 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 권리상 인수 금액이 없고, 실거래가가 감정가를 상회하므로 시세 반영 입찰이 필요합니다.

* 최근 10층 매물이 2억 500만원에 거래된 점을 고려할 때, 경쟁 상황 및 낙찰 가능성을 감안하여 1억 9,800만원 ~ 2억 1,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 본 물건의 장점(권리 상태, 신축)을 감안하여 시세보다 약간 높은 가격으로 입찰하는 전략도 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.