나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33399 [1] 광주광역시 서구 농성동 632-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 농성동에 소재하는 "광주광역시 서구청" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 저층의 노후화된 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 주를 이루는 정비된 주거지대임.

교통상황

본건까지 소형차량출입이 가능하고 인근에 대중교통시설과 간선도로가 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

본건 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 '단독주택용지'임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 3M내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

- 본건 지상에는 별첨 '지적개황도' 및 '사진용지'에 도시한 바와 같이 소유자 미상의 제시목록 외의 물건이 소재하고 있음. [제시외 건물] 기호 ㄱ : 철파이프조 판넬지붕 단층, 차양, 약 22.1㎡ (무벽체) 기호 ㄴ : 새시조 판넬지붕 단층, 보일러실 등, 약 11.9㎡ (일부 벽체 기호 2(가) 벽체이용구조) 기호 ㄷ: 새시조 판넬지붕 단층, 보일러실 및 다용도실, 약 3.8㎡ (일부 벽체 담장 및 기호 2(가) 벽체 이용구조) [제시외 수목] 가이스까 향나무 등 수주

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2(가) - 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 :1972-08-04) 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 목재 인테리어 마감, 바닥 : 장판지 등 마감, 창호 : 새시창호임. 기호 2(나) - 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 :1972-08-04) 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 모르타르 위 페인팅 및 타일 마감, 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감, 창호 : 목재창호임.

이용상태

기호 2(가) - 단독주택, 기호 2(나) - 창고 및 화장실.

설비내역

기호 2(가) - 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음. 기호 2(나) - 일반적인 위생 및 급배수설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

토지 감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물은 장기간 공실로서 기호 2(가) 건물의 1층 일부는 별첨 '사진용지'에 도시한 바와 같이 천장 등 일부가 파손되어 있음.

물건 비고

- 일괄매각(매각 지분에 한하여 제시외 건물 및 수목 포함)
- 지분매각, 특별매각조건 있음(이 사건 신청 채권자겸공유자인 김정옥에 한하여 공유자우선매수권 1회로 제한)
- 본건 건물은 장기간 공실로서 1층 일부는 천장 등 일부가 파손되어 있음
- 본건 건물의 '부속건물'은 '창고 및 화장실'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33399 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (김정옥)

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 서구 농성동 632-20

용도: 단독주택

건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 (사용승인일: 1972-08-04) 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 (창고 및 화장실, 사용승인일: 1972-08-04)

건물 상태: 장기간 공실, 1층 일부 천장 등 파손. 본건 건물 '부속건물'은 '창고 및 화장실'로 이용 중임.

토지 현황: 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형의 '단독주택용지'임.

제시외 건물 및 수목: 기호 ㄱ (차양, 약 22.1㎡), 기호 ㄴ (보일러실 등, 약 11.9㎡), 기호 ㄷ (보일러실 및 다용도실, 약 3.8㎡) 및 가이스까 향나무 등 수목 소재.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 267,730,642원

토지면적: 172.90㎡ (약 52.30평)

토지지분: 162.09375㎡ (약 48.99평)

건물면적: 119.67㎡ (약 36.18평)

건물지분: 112.19㎡ (약 33.90평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (매각 지분에 한하여 제시외 건물 및 수목 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 농성동에 소재하며, "광주광역시 서구청" 남서측 인근에 위치하고 있음. 부근은 저층의 노후화된 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 주를 이루는 정비된 주거지대임.

2.2. 교통 접근성

본건까지 소형 차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설과 간선도로가 소재하여 교통 여건은 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약 및 건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 2025년 9월 16일자 김정옥의 강제경매 개시 결정이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있음. 따라서, 현재 등기부상 존재하는 지상권이 있다면 낙찰자가 인수해야 함. 또한, '선순위 가등기'가 특이사항으로 언급되어 있어, 이에 대한 확인 및 인수 여부 검토가 필수적임.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로, 현재 명시된 임차인은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 농성동 지역의 주택 거래는 2025년과 2026년에 걸쳐 수천만 원대에서 거래되고 있음. 예를 들어, '제이앤지타운'의 경우 2012년식 연립 주택이 2025년 12월에 5천만 원에 거래되었고, 1982년식 '우리' 연립 주택은 2026년 4월에 4천 7백만 원에 거래된 사례가 있음.

4.2. 시세 분석

본건은 단독주택으로, 제공된 연립주택 거래 사례와 직접 비교하기는 어려움. 그러나 주변 주택 시세가 수천만 원대인 점을 감안할 때, 본건의 감정가 267,730,642원은 토지 면적(172.90㎡)과 건물 면적(119.67㎡)을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨. 다만, 건물 상태(장기간 공실, 파손) 및 지분 매각이라는 점은 시세 반영 시 신중한 접근이 필요함.

5. 생활정보

본건은 광주광역시 서구청 남서측 인근에 위치하며, 주거지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 낙찰자는 토지 및 건물의 지분만을 취득하므로, 다른 공유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

* 공유자 우선매수신고: 신청 채권자 겸 공유자인 김정옥이 최고가 매수신고액과 동일한 가격으로 우선매수 신고를 할 수 있는 조건이 있어, 낙찰이 되지 않거나 낙찰받더라도 우선매수권 행사로 소유권을 이전받지 못할 가능성이 있음.

* 선순위 가등기: 등기부상 명확한 날짜는 확인되지 않으나, '선순위 가등기'는 낙찰 후에도 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있는 중대한 권리이므로 철저한 확인이 필요함.

* 건물 노후 및 파손: 건물이 노후되었고 1층 일부 파손이 있어 수리 비용이 발생할 수 있음.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 경우, 낙찰자가 이를 인수하고 존속 기간 동안 권리를 인정해야 함.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역 및 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

광주광역시 서구 농성동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건으로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 건물 상태가 양호하지 않고, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 선순위 가등기, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 복합적인 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지 가치: 넓은 토지 면적은 향후 개발 잠재력을 가질 수 있으며, 지역의 주거지대 특성상 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 입지: 서구청 인근에 위치하여 행정 및 편의시설 접근성이 양호하며, 교통망도 비교적 편리합니다.

* 감정가 대비 잠재력: 현재 감정가가 매겨져 있으나, 지분 매각의 특성 및 물건의 하자 요소를 고려할 때, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각 물건으로, 다른 공유자와의 관계, 건물 상태, 선순위 가등기 및 지상권 등 인수될 권리의 유무에 따라 낙찰 후 추가적인 비용이나 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 감정가 267,730,642원의 70% ~ 80% 수준을 잠정적인 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 187,000,000원 ~ 214,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 공유자 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.