나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33844 [1] 전라남도 나주시 동강면 월양리 252 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 봉강면 월양리 소재 "동강면행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농촌주택과 판매시설, 농업용창고, 농경지 등으로 형성된 면사무소 내 농촌지역임.

교통상황

인근으로 개설된 국도 등의 간선도로와 접근 용이하여 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 동.식물관련시설 부지임.

인접 도로상태

동측으로 소폭(3미터 내외)의 포장도로를 통해 인근의 왕복 2차선 간선도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 및 인접 후면 토지(동소 252-10번지) 상에는 각각 동일 용도.규모의 공장(동.식물관련시설)이 소재하며, 차량을 통해 진.출입 할 경우 상호간 토지 사용이 불가피할 것으로 사료되는바 경매 진행시 참고 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층(사용승인일:2021.08.03)으로 내.외벽 : 판넬이음(주기둥:H-Beam 150x250mm), 내부 일부는 타일치장 등임. 창호: 새시창임.

이용상태

동.식물관련시설(인삼재배사) 부지임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 동.식물관련시설 건물부지(인삼재배사)이나 현재 전기계량기는 철거된 상태로 건물 내 설치된 기계기구 정상 가동여부는 불확실하며, 평가목적 등을 감안하여 정상적인 작동상태를 상정하여 평가하였음. 2) 기계기구 목록중 일련번호 (1-3, 1-5, 1-6) 등은 일부 소재불명이거나, 일부 부품이 해체 철거된 상태이며, 기계기구 명세표 상 제시된 수량중 일부는 육안으로 정확한 파악이 다소 어려운점이 있어 재확인이 필요할 것으로 사료됨.

물건 비고

일괄매각(기계·기구 포함)
목록 1, 3 토지 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환)(사실조회회신 참조)
조사시점 본건 목록 2, 4 건물의 전기계량기는 철거된 상태로 조사됨

[2025타경33844, 목록 1, 2]
공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 인삼재배설비 1식 포함 (감정평가서 참조)
본건 기계기구 목록상 일련번호 냉각기 ③ (1-3 : 냉각기) 중 일부(약 3ea)는 소재불명, 일련번호 (1-5 :온풍기) 중 1ea는 소재불명, 1ea는 일부 부품이 철거된 상태이고, 일련번호 (1-6 : LED 조명)은 일부 확인이 불가능하여 기계기구 명세표상의 수량과 차이가 발생할 수도 있는 것으로 조사됨

[2025타경33845, 목록 3, 4]
공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 인삼재배설비 1식 포함 (감정평가서 참조)
목록 3. 토지 지상에 소재하는 관정 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

현재 물건에 대한 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33844 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 동강면 월양리 252

* 용도: 동물 및 식물 관련시설 (인삼재배사)

* 감정가: 767,588,000원

* 토지면적: 2013.00㎡ (약 609평)

* 건물면적: 786.50㎡ (약 238평) - (관련 건물 총 면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 나OOOOOOOOO (나주축산업협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 전라남도 나주시 동강면 월양리 소재 "동강면행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 농촌주택, 판매시설, 농업용창고, 농경지 등이 형성된 농촌 지역입니다.

* 교통상황: 인근에 개설된 국도 등 간선도로와의 접근성이 용이하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 소폭(3미터 내외)의 포장도로를 통해 인근 왕복 2차선 간선도로와 연결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

* 제시 외 건물/물건: 제시 외 건물이나 물건은 없는 것으로 조사되었습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 기타참고사항: 본건 토지 및 인접 후면 토지(동소 252-10번지) 상에는 각각 동일 용도·규모의 공장(동·식물관련시설)이 소재하며, 차량 진출입 시 상호 간 토지 사용이 불가피할 것으로 사료됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 등기부채권 총액: 토지 등기부채권 총액 876,388,271원, 건물 등기부채권 총액 821,937,161원 (최신 경매개시결정 채권액 기준)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리: 토지 등기부상 나주축산업협동조합의 근저당권(2020-10-30 접수) 및 건물 등기부상 나주축산업협동조합의 근저당권(2021-08-06 접수)이 말소기준권리가 됩니다. 이를 기준으로 경매개시결정 이전에 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서동춘

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-09-15

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 주의사항:

* 본 사건은 중복 병합 사건으로, 관련 사건 번호는 2025타경33845입니다.

* 목록 1, 3 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역의 상권 특성은 다음과 같습니다.

* 주변 환경: 농촌 지역으로 농경지 및 농업 관련 시설이 주를 이루고 있으며, 일부 주택과 판매시설이 혼재되어 있습니다. 동강면행정복지센터가 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스 이용은 편리할 것으로 예상됩니다.

* 주요 시설 접근성: "동강면행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있어 행정 시설 접근성이 좋습니다. 차량 이용 시 인근 국도 등 간선도로 접근이 용이합니다.

* 상업시설: 인근에 소규모 판매시설이 있으나, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 부족할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건 주변의 생활 편의 시설 정보입니다.

* 행정시설: 동강면행정복지센터가 가까이 있어 민원 처리 등 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 이용 시 인근 간선도로를 통해 주변 지역으로의 이동이 비교적 원활합니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 높지 않을 수 있습니다.

* 주변 편의시설: 농촌 지역 특성상 마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건과 관련된 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 농지취득자격증명 필수 제출: 목록 1, 3 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 토지 사용 협의 필요성: 본건 토지와 인접한 후면 토지(동소 252-10번지)가 동일 용도의 공장으로 운영 중이며, 차량 진출입 시 상호 간 토지 사용이 불가피합니다. 낙찰자는 인접 토지 소유주와의 사용 협의가 필요할 수 있습니다.

* 기계·기구 상태 불확실: 인삼재배 설비 등 기계·기구 중 일부는 소재 불명, 부품 철거, 확인 불가 상태로 조사되어, 명세표 상의 수량과 실제 수량이 다를 수 있습니다. 또한, 건물 내 전기 계량기가 철거된 상태로 조사되어 기계·기구의 정상 작동 여부가 불확실하며, 이는 자산 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 지역 제한: 해당 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 전기 계량기 철거: 건물 내 전기 계량기가 철거된 상태이므로, 향후 건물 활용 시 전기 공급 설비 확인 및 복구에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 동강면 월양리 소재 동물 및 식물 관련 시설(인삼재배사)로, 농촌 지역에 위치하며 교통 접근성은 보통 수준입니다. 감정가는 약 7.67억 원이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 말소될 것으로 예상되며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

다만, 농지취득자격증명 필수 제출, 인접 토지와의 사용 협의 필요성, 기계·기구의 상태 불확실성, 전기 계량기 철거 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 매우 크므로, 이 부분에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 동물 및 식물 관련 시설로서 특정 용도(인삼 재배 등)에 최적화된 시설을 갖추고 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 추가적인 개발이나 활용이 용이합니다.

* 상당한 면적의 토지와 건물을 확보할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이후의 다수 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 767,588,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞에서 언급된 잠재적 리스크 요인(농지취득자격증명, 인접 토지 사용 협의, 기계·기구 상태, 전기 계량기 철거 등)을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차, 인접 토지 소유주와의 사전 협의 가능성 등을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.