나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33917 [1] 광주광역시 서구 화정동 1292 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "주월초등학교" 남동측 인근에 위치한 구분건물 제1층 제101호[일련번호 1-가)]외 4개호로서 주변은 상업용 건물 및 아파트단지, 단독주택 혼용지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 시내버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 중 1층 101호[일련번호 1-가)], 3층 301호[일련번호 2-나)], 4층 401호[일련번호 3-다)], 5층 501호[일련번호 4-라)] 및 1층 102호[일련번호 5-마)]로서, 외벽 : 석재붙임, 강화유리마감 등, 내벽 : 시멘트몰탈, 일부 페인팅, 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 5-마) 집합건축물대장상 용도는 "일용품소매점"이나 현황 공실 상태임.

설비내역

일반적인 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측으로 왕복5차선 포장도로, 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 2-나) ~ 5-마)는 내부공사 진행 중 미마감 상태임을 감안하여 평가하였음. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33917 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOO (주요 채권자로 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 서구 화정동 1292 (신주소: 광주광역시 서구 화운로 15)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

감정가: 3,746,000,000원

토지면적: 405.63㎡ (약 122.71평)

토지지분: 405.63㎡ (약 122.71평)

건물면적: 838.20㎡ (약 253.50평)

건물지분: 838.20㎡ (약 253.50평)

건축물 상세 (JSON 분석):

- 건물 규모: 총 6층 건물 (지하 1층, 지상 6층) [cite: JSON data]

- 전체 연면적: 1,606.07㎡ (약 485.86평) [cite: JSON data]

- 총 호실 수: 7개 호실 [cite: JSON data]

- 주 용도: 제1종근린생활시설 (소매점, 학원, 목욕장 등) [cite: JSON data]

- 건축허가일: 2015-08-28, 사용승인일: 2016-04-29 (2016년경 준공) [cite: JSON data]

1.3. 입지조건

1.3. 1. 주위환경

본 물건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "주월초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: provided text].

주변 지역은 상업용 건물, 아파트 단지, 단독주택이 혼용된 지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: provided text].

1.3. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: provided text].

건물 북동측으로 왕복 5차선, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다 [cite: provided text].

주요 도로와의 인접성으로 인해 광주시 내외로의 이동이 용이합니다.

1.3. 3. 주변 시설

* 교육시설: 주월초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다 [cite: provided text].

* 상업시설: 주변에 상업용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다 [cite: provided text]. (예: 화정동 서부시장 인근 상권)

* 생활편의시설: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

* 잠재적 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 검색 결과상, 본 물건 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주종합버스터미널, 신세계백화점 등이 비교적 인접해 있어 상업 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 을8 근저당권 (접수일자: 2020-08-05, 권리자: 광주광역시축산업협동조합, 권리금액: 1,944,000,000원)입니다 [cite: provided text]. 경매를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 2. 총 채권액

등기부채권 총액은 약 3,169,503,067원입니다 [cite: provided text]. 이는 감정가 대비 높은 수준으로, 투자 시 유의해야 할 요소입니다.

1.4. 3. 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본상 지상권은 확인되지 않습니다. 따라서 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 4. 임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 없음

전입일자(사업일자): 2025-06-27

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주식회사원코리아파워

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 없음

전입일자(사업일자): 2025-09-19

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 케이미르케어유한회사

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 없음

전입일자(사업일자): 2025-06-02

비고: 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.5. 상권분석

1.5. 1. 현재 이용 상태

집합건축물대장상 용도는 "일용품소매점"으로 등록되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다 [cite: provided text].

또한, 일부 호실(일련번호 2-나 ~ 5-마)은 내부 공사 진행 중 미마감 상태로 평가되었습니다 [cite: provided text].

1.5. 2. 건물 용도 및 특성

본 건물은 제1종근린생활시설로, 소매점, 학원, 목욕장 등으로 활용 가능합니다 [cite: JSON data].

건물은 철근콘크리트 구조로, 총 6층 규모이며, 준공된 지 약 10년 정도로 비교적 신축에 속합니다. (2016년 사용승인) [cite: JSON data].

1.5. 3. 주변 상권 특성

건물이 위치한 지역은 상업, 주거, 교육 시설이 복합된 지역으로, 유동인구 및 배후 수요가 존재합니다.

인근에 주월초등학교가 있어 관련 수요 유입이 기대됩니다.

주변 시세로는 소규모 상가 임대료가 500/70만원 (14.7평), 2,000/170만원 (37평) 등으로 형성되어 있습니다. 매매 시세는 1억원대 (49.5㎡)부터 3억원대 (105㎡)까지 다양하게 확인됩니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 편의시설

인근 상업지역 및 대형 상업시설(유스퀘어, 이마트 등)을 통해 편리하게 이용 가능합니다.

1.6. 2. 교통시설

시내버스 정류장이 인접해 있으며, 광주지하철 1호선 화정역도 비교적 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 3. 교육시설

주월초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다 [cite: provided text].

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 높은 채권 총액

등기부채권 총액(약 31.7억원)이 감정가(약 37.4억원) 대비 높은 수준으로, 경매 시 유찰 가능성 또는 낙찰가의 하락 가능성이 있습니다.

1.7. 2. 공실 및 미마감 상태

현재 물건 일부가 공실이며, 일부 호실은 내부 마감이 완료되지 않은 상태로, 임대 수익 발생을 위해서는 추가적인 투자(인테리어 등)가 필요할 수 있습니다 [cite: provided text].

1.7. 3. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 가치 변동이 본 물건의 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 4. 건물 연식 및 관리

2016년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 경매 물건은 광주광역시 서구 화정동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하며, 주월초등학교와 인접하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물 자체는 비교적 신축이며, 토지 면적 또한 넓어 장기적인 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 높은 채권 총액, 현재의 공실 및 미마감 상태, 그리고 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하더라도, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1. 우수한 입지 조건

대로변 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

1.9. 2. 미래 가치 상승 잠재력

지역 개발 계획 및 주변 상권 활성화 가능성을 고려할 때, 장기적인 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

1.9. 3. 가격 메리트 확보 가능성

높은 채권 총액과 현재의 공실 상태는 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

1.9. 4. 다용도 활용 가능성

제1종근린생활시설로서 다양한 업종(소매점, 학원, 사무실 등)으로의 활용이 가능합니다.

1.10. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 3,746,000,000원

* 총 채권액: 약 3,169,503,067원

* 분석: 본 물건은 감정가 대비 채권 총액이 높은 편이며, 공실 및 미마감 상태로 인한 추가 투자 비용 발생 가능성이 존재합니다. 또한, 공동담보 물건으로서 다른 물건의 경매 결과에 따라 낙찰가가 달라질 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준을 낙찰가의 적정 범위로 예상합니다.

* 예상 입찰가 범위: 2,600,000,000원 ~ 3,000,000,000원 (상기 금액은 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로, 보수적인 접근을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.