나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5917 [1] 전라남도 나주시 이창동 469-29 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 이창동 소재 '나주시보건소' 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재한 기존 주택지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건은 교통수단은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건은 부정형 토지로서 평탄하며, "단독주택부지"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 도보로 통행이 가능한 약2M의 도로가 개설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경 개선을위한임시조치법>, 개발촉진지구(2014-12-23)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성 에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: --. - 기 타: --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가)는 목조 스레트지붕 단층 건물임.

이용상태

대상물건 일련번호(2-가)는 "주택(공가)"으로 이용하고있음.

설비내역

일련번호(2-가)는 장기간 공가로서 기본적인 설비가 없음.

부합물 및 종물

별첨 " 지적 및 건물개황도 " 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록2. 주택(공가)
- 장기간 공가로 기본적인 설비가 없고 경제적가치(반파)가 없는 건물 소재(평가제외됨. 매각 제외)
- 지상에 타인소유건물 일부 소재(감정평가서 참조)
- 도보로 통행가능한 약 2M의 도로가 개설되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경5917 (1)

소재지: 전라남도 나주시 이창동 469-29

용도: 단독주택

감정가: 86,951,290원

토지면적: 370.00㎡ (약 111.93평)

건물면적: 39.67㎡ (약 12.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매(부동산)

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 나주시 이창동 소재 '나주시보건소' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주택 등이 소재한 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 대상 물건은 도보로 통행 가능한 약 2M의 도로가 개설되어 있습니다.

이용상태: 부정형 토지로서 평탄하며, "단독주택부지"로 이용 중입니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 주거환경개선지구, 개발촉진지구, 배수구역에 해당합니다.

주변 시설: 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 지역으로서의 특성을 지니고 있습니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 본건은 공유물분할을 위한 경매로, 기존 공유자들의 지분 매각을 통해 부동산을 분할하는 절차에 따라 진행됩니다.

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부 현황:

토지 등기부에는 다수의 소유권 이전, 상속, 지분 이전, 강제경매, 증여 등의 내용이 기록되어 있습니다.

말소기준권리는 2025년 9월 8일에 접수된 주식회사중개법인부동산매니저 명의의 임의경매(갑8)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸되지 않으나, 동순위 및 후순위 권리는 일반적으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권(법정지상권 성립 여지 있음)이 명시되어 있어, 이는 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원으로, 현황 조사상 인수할 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

다만, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 나주시 이창동의 기존 주택 밀집 지역에 위치하며, 상업 시설보다는 주거 기능이 중심이 되는 지역으로 판단됩니다.

주변 시세 (JSON 분석):

이창동 인근 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 10월 30일 '영산탑빌'(2014년 건축, 전용면적 53.59㎡)이 5800만원, 2025년 10월 23일 '골든빌K'(2008년 건축, 전용면적 74.93㎡)가 4500만원, 2024년 11월 16일 '골든빌L'(2009년 건축, 전용면적 72.3㎡)이 6000만원에 거래되었습니다.

해당 물건은 단독주택 부지로서, 주변의 연립/다세대 주택과 직접적인 비교는 어려우나, 지역 내 부동산 가치를 가늠하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

특히, 본건의 토지 면적(370㎡)을 고려할 때, 부지 자체의 가치가 상대적으로 높게 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 교통수단은 보통 수준으로 평가됩니다.

편의시설: '나주시보건소'가 인근에 위치하고 있어 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주거지대 특성상 일상생활에 필요한 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다.

주거환경: 조용한 주택가에 위치하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 상태: 일련번호(2-가) 주택은 장기간 공가 상태로 기본적인 설비가 없고 경제적 가치가 없는 반파 건물로 평가되어, 감정평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다. 이는 향후 철거 등 별도 비용 발생 가능성을 시사합니다.

타인 소유 건물: 토지 지상에 타인 소유 건물 일부가 소재하고 있어, 이에 대한 법적, 실질적 해결 방안 마련이 필요합니다(감정평가서 참조).

법정지상권: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으며, 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 토지 활용에 중대한 제약을 줄 수 있는 핵심 리스크입니다.

도로: 도보 통행 가능한 약 2M 도로만 개설되어 있어, 차량 진입 등에 제한이 있을 수 있습니다.

공유물 분할 경매: 기존 공유자들과의 관계 및 지분 정리에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 나주시 이창동의 주거 환경 개선 지구 내 토지를 공유물 분할을 위한 경매로 취득하는 물건입니다.

토지 자체는 370㎡로 적정 규모를 갖추고 있으나, 현황 건물은 반파 상태로 매각 제외되었으며, 타인 소유 건물 일부가 소재하고, 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

이러한 문제점들을 해결하기 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 것으로 예상되므로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

토지 활용 가능성은 법정지상권 및 타인 건물 문제 해결 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

토지 가치: 370㎡의 단독주택 부지로서, 향후 토지 개발 시 잠재적 가치를 보유하고 있습니다.

주거 환경 개선 지구: 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (추가 확인 필요)

기존 건물 제외: 노후 건물의 철거 비용 부담이 줄어들고, 새로운 건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

(주의) 법정지상권 및 타인 건물 문제가 해결될 경우, 토지 활용도를 극대화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 86,951,290원

주변 시세 (연립/다세대): 45,000,000원 ~ 60,000,000원 (전용면적 53.59~74.93㎡ 기준)

본건은 토지 면적이 370㎡이며, 감정가를 기준으로 합니다. 그러나 법정지상권, 타인 건물 소재 등 중대한 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근해야 합니다.

현재 상황에서 잠재적 리스크 해결 비용 및 시간을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

단, 법정지상권 및 타인 건물 현황에 대한 상세 조사를 통해 예상 입찰가를 재조정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.