나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33842 [1] 광주광역시 동구 수기동 68-1 금남로유탑유블레스원시티 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재‘금남로유탑유블레스원시티’내에 위치하며, 주변은 상업시설 및 업무시설 등이 소재하는 번화한 상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 27층 건 중 제1층 제104호로서, 외벽 : 치장석 붙임 + 철골인테리어 + 모르타르 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등, 바닥 : 타일 깔기 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

근린생활시설(현'공실')임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 폭 약 5~6m(일방통행도로) 및 남동측 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 2025. 9. 26.자 부동산현황조사보고서에 의하면 현재 공실 상태이며, 관리비는 4,200,000원 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33842 (1)

물건종별: 근린상가

소재지: 광주광역시 동구 수기동 68-1 금남로유탑유블레스원시티 1층104호

감정가: 1,120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적정보

토지면적: 10.41㎡ (약 3.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 78.40㎡ (약 23.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지상 27층 건물 중 제1층 104호

사용승인일: 2022-06-14 (JSON 기준)

주요용도: 근린생활시설 (JSON상 업무시설(오피스텔), 근린생활시설)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 수기동에 소재한 ‘금남로유탑유블레스원시티’ 내 1층에 위치하고 있습니다. 주변은 상업시설, 업무시설 등이 밀집한 번화한 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 단지는 북동측으로 폭 약 5~6m의 일방통행도로와 남동측 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

을구 1번 근저당권(부안군산림조합, 2024-04-30 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 일자에 등기된 갑구 7번 가압류(전북신용보증재단), 갑구 8번 임의경매(부안군산림조합), 갑구 9번 압류(국민건강보험공단), 갑구 12번 압류(동구(광주광역시)) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 없음)

3.3. 인수되는 권리 및 기타사항

* 임차인 현황:

* 임차인: 정해숙

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2004-04-26

* 대항력: 있음

* 비고: 차임이 0원이며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어 권리관계 확인에 주의가 필요합니다. 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금 1,000만원이 낙찰자에게 인수될 가능성을 고려해야 합니다. (단, 제공된 권리분석 요약에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.)

3.4. 등기부채권 총액

820,566,484원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 금남로 일대는 광주의 대표적인 구도심 상업 및 업무 중심지로서, 다양한 소매점, 금융기관, 음식점, 사무실 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 금남로유탑유블레스원시티 자체적으로도 많은 상업 및 업무 시설이 입점해 있으며, 1층 상가라는 점은 접근성이 좋습니다.

4.2. 상권 특성

주변에 관공서 및 금융기관 등이 위치하여 직장인 수요가 꾸준하며, 금남로의 상징성을 바탕으로 외부 방문객 또한 많은 편입니다. 다만, 최근 광주의 신흥 상권 발달로 인해 구도심 상권의 활력에 대한 면밀한 분석이 요구될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 및 금남로 일대에 다양한 금융기관, 병원, 쇼핑시설, 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 및 업무환경

금남로유탑유블레스원시티는 오피스텔과 근린생활시설이 함께 있는 복합 건물로, 주변에 주거 및 업무 시설이 혼재되어 있어 배후 수요 확보가 용이한 환경입니다.

5.3. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 도심 상업지구로, 검색 결과 상 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지구 특성상 소음이나 교통량 증가 등의 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

앞서 권리분석에서 언급된 바와 같이, 대항력이 있는 임차인 정해숙 씨의 존재는 낙찰자에게 보증금 인수 등의 부담으로 작용할 수 있습니다. (임차인 보증금 1,000만원, 차임 0원, 대항력 있음)

6.2. 미납 관리비

본건과 관련하여 4,200,000원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 공실 상태

현재 공실 상태로, 즉시 수익 발생이 어렵습니다. 공실로 인한 경영 손실 발생 가능성을 감안해야 합니다.

6.4. 구도심 상권 침체 가능성

광주 동구 금남로 일대는 전통적인 도심 상권이지만, 신규 상권의 부상으로 인해 예전만큼의 활력을 잃었을 가능성이 있습니다. 임대 수익률 및 향후 가치 상승 여부에 대한 신중한 판단이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구의 핵심 상업지구에 위치한 근린상가로, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 잠재적인 가치를 지니고 있습니다. 건물 자체의 규모와 현대적인 시설 또한 장점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 상당 금액의 미납 관리비, 현재 공실 상태 등은 낙찰 후 해결해야 할 주요 과제입니다. 특히 임차인 관련 권리관계 및 미납 관리비의 실제 인수 여부는 명확히 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광주 핵심 상업지구 내 위치: 금남로 일대의 상권 중심지에 자리하고 있어 기본 유동인구 확보에 유리합니다.

* 대로변 접근성 우수: 1층 상가로서 가시성과 접근성이 뛰어나 향후 임대 시 유리할 수 있습니다.

* 건물 규모 및 현대적 시설: 금남로유탑유블레스원시티라는 대형 복합 건물 내 상가로서, 건물 자체의 브랜드 가치를 활용할 수 있습니다.

* 감정가 대비 가치 재평가 가능성: 명확한 권리관계 확인 및 임차인 문제 해결 시, 현 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,120,000,000원입니다.

단, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 1,000만원의 보증금을 보유하고 있어 실제 인수 여부에 따라 낙찰가의 총 지출액이 달라질 수 있습니다. 또한, 4,200,000원의 미납 관리비 또한 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 임차인 및 관리비 부담, 향후 임대 가능성, 공실 리스크 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

임차인 보증금 1,000만원 및 미납 관리비 4,200,000원을 낙찰자가 부담한다고 가정할 경우, 실질적인 취득가액은 감정가보다 상승하게 됩니다.

따라서, 잠재적 인수 보증금 및 미납 관리비를 제외한 입찰 희망가를 기준으로, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 권리 부담, 공실 리스크, 그리고 향후 회수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 본 건의 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 임대 시세 조사, 관리비 및 임차인 관련 권리관계 최종 확인 후 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.