나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5153 [1] 전라남도 영광군 영광읍 백학리 108 에이동 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 영광읍 백학리에 위치한 연립주택(백학연립 에이동 제1층 제103호) 으로서 주위는 읍소재지내 근린상가, 공동주택, 단독주택, 관공서 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 3층건내 1층 103호로서 외벽 : 페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 연림주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

왕복 4차선 상당의 간선도로변에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2018-11-29)(저촉), 가축사육제한구역(2022- 10-25)(금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 정보:

사건번호: 광주지방법원 2025타경5153 (1)

소재지: 전라남도 영광군 영광읍 백학리 108 에이동 1층103호

용도: 연립주택

감정가: 69,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

면적 정보:

토지면적: 64.25㎡ (약 19.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.80㎡ (약 18.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주위환경

본건은 전라남도 영광군 영광읍 백학리에 위치한 연립주택(백학연립 에이동 제1층 제103호)으로서, 주위는 읍소재지 내 근린상가, 공동주택, 단독주택, 관공서 등이 형성된 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 또한, 왕복 4차선 상당의 간선도로변에 위치하여 접근성이 양호합니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 2018년 11월 29일 결정된 토지이용계획에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 2022년 10월 25일 기준 가축사육제한구역(금지지역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부요약

본 물건의 등기부등본 요약 정보는 다음과 같습니다.

소유권 이전:

* 1993년 11월 16일: 김OO (갑1)

* 2005년 06월 08일: 정O희 (갑6)

* 2025년 09월 05일: 김광식외 6명 (상속) (갑10)

근저당 및 가압류/압류:

* 2011년 08월 25일: 권미오 근저당 설정 (금10,000,000원) - 말소기준권리 (을7)

* 2012년 03월 13일: 권미오 근저당 설정 (금15,000,000원) (을9)

* 2025년 09월 17일: 이OO 임의경매 개시결정 (광주지방법원 2025타경5153) (갑11)

* 2025년 09월 26일: 엠메이드대부유한회사 10번 김OO 지분 가압류 (서울중앙지방법원 2025카단823649) (갑12)

* 2026년 03월 24일: 서광주세무서장 10번 김OO 지분 압류 (갑13)

등기부채권 총액은 31,391,796원입니다.

말소기준권리(2011년 8월 25일자 근저당)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

* 보증금/차임이 미상이거나 대항력이 있는 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필요합니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본 상 현재 지상권 등기가 확인되지 않습니다. 이에 대한 최종 확인은 현장 조사 및 관련 서류를 통해 이루어져야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 영광군 영광읍 백학리 일대는 읍소재지의 중심부로서 근린상가, 공동주택, 단독주택, 관공서 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연식의 연립주택(예: 영진, 영일연립)은 면적 대비 약 5,300만원에서 7,500만원 수준으로 거래되었습니다.

* 영광읍 백학리 380번지 소재 '영진' 연립다세대(1990년식, 78.57㎡)는 7,500만원에 거래되었습니다. (2024년 8월)

* 영광읍 백학리 381-23번지 소재 '영일' 연립(1986년식, 55.71㎡)은 5,300만원에 거래되었습니다. (2024년 12월)

이러한 거래 사례들을 고려할 때, 본건(60.80㎡)의 적정 시세는 약 5,700만원에서 5,900만원 수준으로 추정됩니다. 다만, 이는 최근 연식의 신축 빌라("세진더이룸센트럴파크", 2021년식, 84.93㎡, 29,900만원 거래)와는 가격 차이가 크므로, 단지 내 다른 동 또는 인접 단지의 개별 상태에 따라 시세 변동이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 읍소재지 내에 위치하여 도보 또는 차량으로 각종 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 근린상가, 마트, 병원, 관공서 등이 분포하고 있어 생활 환경이 편리합니다. 또한, 간선도로변에 위치하여 대중교통 이용도 가능할 것으로 보입니다.

주변 지역은 관광 명소(예: 칠산타워, 백수해안도로, 불갑사 등)와는 다소 거리가 있으나, 영광군 자체는 아름다운 자연경관과 역사문화 유산을 보유하고 있습니다. 현재까지의 조사로는 본건 소재지 인근에 혐오시설이나 심각한 소음, 악취 등을 유발하는 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 실제 등기사항에는 확인되지 않아 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 만약 실제 지상권이 존재한다면, 이는 낙찰 후에도 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상으로 표시되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 보증금 반환 의무는 없을 것으로 보입니다.

* 도시지역 내 중로1류 저촉 및 가축사육제한구역 지정으로 인해 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도가 명시되지 않았으나, 인근 유사 연립주택 거래 사례를 볼 때 비교적 노후되었을 가능성이 있습니다. 건물의 내부 상태 및 보수 필요 여부에 따라 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 영광군 영광읍의 중심지에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히 임차인 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, '소멸되지 않는 권리: 지상권' 표기에 대한 정확한 확인과 실제 점유자 파악이 중요합니다. 제공된 시장 시세 정보를 고려할 때, 감정가는 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 영광읍 중심지에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 임차인 인수 보증금 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 간선도로변에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 경쟁이 치열하지 않다면 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 69,000,000원입니다.

인근 유사 연립주택의 최근 거래 사례(2024년 기준)를 분석한 결과, 55.71㎡(약 16.9평)가 5,300만원, 78.57㎡(약 23.8평)가 7,500만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건의 전용면적(60.80㎡, 약 18.4평)의 현재 시세는 약 5,700만원에서 5,900만원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 높게 책정된 점과 권리관계 확인에 따른 추가적인 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없다는 점을 고려할 때, 시세와 감정가의 중간 지점을 고려한 신중한 입찰가가 요구됩니다.

예상 초기 입찰가는 약 63,000,000원 수준을 제시하며, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 유동적으로 조절하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.