나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21343 [1] 전북특별자치도 군산시 문화동 26 삼성아파트 4동 6층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 문화동 소재 '군산흥남초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 제6층 제606호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 공용승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 정방형 평지의 토지로서, "아파트부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 포장도로와 접하며, 서측으로 인접한 왕복 4차선 포장도로를 통해 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

26번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-04-02) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27) (모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 군산지원 2025타경21343 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 문화동 26 삼성아파트 4동 6층606호

용도: 아파트

감정가: 109,000,000원

토지면적: 38.69㎡ (약 11.7평)

건물면적 (전용면적): 76.02㎡ (약 23.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

토지 지분: 38.692㎡

건물 지분: 76.02㎡

1.1. 입지조건

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 문화동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

* 위치: '군산흥남초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 서측의 왕복 4차선 포장도로를 통해 주출입합니다.

* 토지: 유사 정방형의 평지로 '아파트 부지'로 이용되고 있으며, 4면이 포장도로와 접해 있습니다.

* 이용 계획: 제3종일반주거지역으로, 대로2류, 소로2류, 소로3류, 중로1류 등 다양한 도로 계획이 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

권리관계 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2013년 11월 5일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

* 등기부상 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등이 확인됩니다.

* 을5: 한국주택금융공사 (근저당권, 2013-11-05, 370,000,000원, 말소기준권리)

* 갑6: 한국주택금융공사 (임의경매, 2025-09-17, 99,559,446원)

* 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지와 주택가가 주를 이루는 지역입니다.

* 반경 내 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 해당 지역은 전형적인 주거 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 아파트로 이용 중에 있으며, 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 제6층 제606호입니다.

* 건축년도: 1992년 8월 20일 사용승인되었습니다.

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 섀시창 등으로 마감되어 있습니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 공용 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 355대 주차 가능 (지상 4대, 지하 25대).

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 임차인 보증금 및 차임 미상: 임대 관계가 미상으로, 인수 보증금은 없으나 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 명도 및 보증금 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1992년 준공되어 약 34년 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 물건 인근에 직접적인 혐오 시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

군산시 문화동에 위치한 본 삼성아파트 경매 물건은 초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리관계는 명확하나 임차인 현황이 미상인 점은 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 건물은 연식이 있으나 기본적인 생활 설비를 갖추고 있어 거주 목적 또는 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건에 대한 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 군산시 내 안정적인 주거 지역의 아파트.

* 인근 학교 및 근린 생활 시설 접근성이 용이하여 생활 편의성 높음.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득 가능.

* 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익 또는 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 109,000,000원입니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적(84.87㎡)의 경우 2026년 6월에 105,000,000원에서 118,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 본 물건의 전용면적은 76.02㎡로, 최근 거래된 물건보다 면적이 약간 작아 시세 반영 시 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

최근 3건의 매매가 평균 면적당 가격을 환산하면 약 132.7만원/㎡이며, 이를 본 물건 면적(76.02㎡)에 적용 시 약 100,900,000원의 시장 가치가 산출됩니다.

감정가가 시장 가치보다 다소 높게 책정된 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하고, 낙찰 후 명도 및 수리비 등을 고려하여, 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.