나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31702 [1] 전북특별자치도 김제시 봉남면 평사리 238-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 봉남면 평사리 소재 "화암마을" 내에 소재하고, 부근은 농가주택, 농경지 등이 주로 소재하는 지방도변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제 차량접근이 가능하고, 서측 인근에 712번 지방도가 통과하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

3필 일단의 토지로 대체로 유사 사다리형의 평탄한 토지로, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로 및 동측으로 폭 약 4M정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1~3) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건에 소유자 미상의 제시외물건(㉠~㉤) 및 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 토지 기호 1~3) 일괄평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4-가) ~ 4-라) : 일반목구조 기와지붕 단층건으로 * 기호 4-가 ~ 다) - 외 벽 : 황토 벽체 위 한식 흙벽 미장 등 마감. - 내 벽 : 황토 벽체 위 목재붙임 등 마감. - 창 호 : 한식 목재 창호 및 샷시 창호임. * 기호 4-라) - 벽 체 : 황토 벽체 위 한식 흙벽 미장 등 마감. - 창 호 : 한식 목재 창호 및 샷시 창호임.

이용상태

4-가) , 4-나), 4-다) : 단독주택 4-라) : 대문 및 창고 4-마) : 소재불명임.

설비내역

주택부분에 난방설비, 기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

기호 4-마)는 공부상 판넬구조 기와지붕 (기계실)로 등재되어 있으나 현황 소재불명 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

물건 비고

1.일괄매각, 제시외 건물(감정평가서 ㉠~㉤) 및 제시외 수목(소나무 1주, 감나무 2주) 매각 포함
2.목록4. 부속건물 4호 판넬구조 기와지붕 기계실 6.3㎡는 소재불명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경31702 (1) 사건번호로 진행되는 전북특별자치도 김제시 봉남면 평사리 238-2 소재 단독주택 경매 물건입니다.

본 물건은 토지 881.00㎡ (약 266.5평)와 건물 194.58㎡ (약 58.9평)가 일괄 매각 대상이며, 감정가는 691,885,800원입니다.

건물은 일반목구조의 단층 기와지붕 주택으로, 2017년 4월 6일에 사용 승인되었습니다.

주택 외 제시외 건물(감정평가서 ㉠~㉤) 및 제시외 수목(소나무 1주, 감나무 2주)도 매각에 포함됩니다.

다만, 부속건물 4호인 판넬구조 기와지붕 기계실 6.3㎡는 현재 소재불명 상태입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 전주김제완주축산업협동조합입니다.

2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 김제시 봉남면 평사리 내 "화암마을"에 위치하고 있습니다.

주변으로는 농가주택과 농경지가 주로 분포하는 농촌 지대이며, 지방도변에 자리 잡고 있습니다.

차량 접근성은 양호하며, 서측 인근으로 712번 지방도가 통과합니다.

또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하나, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 남측으로 왕복 2차선 포장도로, 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부 제한 지역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 4월 26일 접수된 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권(을9)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

토지 등기부 요약 시, 최초 소유권 이전 이후 여러 근저당 및 가압류가 다수 설정되어 있으나, 모두 말소 대상입니다. 전체 등기부채권 총액은 약 32억 3천만원입니다.

건물 등기부 요약 또한 최초 소유권 보존 등기 이후 근저당 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정입니다. 건물 등기부채권 총액은 약 4억 8백만원입니다.

복잡하게 설정된 권리관계는 경매 절차에 따라 모두 정리될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 봉남면 평사리는 농가주택과 농경지가 밀집된 전형적인 농촌 지역입니다.

따라서, 자체적인 상업 시설이나 상권의 발달 정도는 미미할 것으로 예상됩니다.

주변 시세 정보는 구체적인 JSON 데이터로 제공되지 않았으나, 유사한 농촌 지역의 단독주택 매물은 비교적 저렴한 가격에 거래되는 경향을 보입니다.

다만, 김제시 중심지와의 거리에 따라 생활 편의시설 접근성이 달라질 수 있으며, 지역 내에서는 단독주택 및 농가주택 수요가 주요 거래층을 이룰 것으로 보입니다.

다수의 유튜브 매물 정보에 따르면, 봉남면 평사리 지역의 주택들은 5천만원에서 7천만원 선의 매매가로 형성된 사례가 있으며, 토지 면적이 넓은 경우(136평) 폐가 주택도 3천 5백만원에 매물로 나온 적이 있습니다. 이러한 사례들은 본 물건과 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 시장의 전반적인 가격대를 이해하는 데 참고가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 조용한 농촌 마을의 주거 환경을 제공합니다.

차량 이용 시 김제시내 또는 인근 지역으로의 이동이 가능하며, 712번 지방도 이용이 편리합니다.

가까운 곳에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하지만, 배차 간격 및 노선을 확인해야 합니다.

농촌 지역 특성상 대규모 편의시설, 병원, 학교 등의 접근성은 다소 제한적일 수 있으며, 김제시 중심지로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다.

봉남면사무소, 봉남파출소, 봉남우체국, 봉남보건지소, 동김제농협 봉남지점 등 기본적인 공공 및 금융 시설은 봉남면에 위치하여 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

소재불명 부속건물: 목록4. 부속건물 4호(기계실 6.3㎡)의 소재 불명으로 인해, 해당 부분에 대한 관리 주체 확인 및 향후 처리 방안 마련이 필요할 수 있습니다.

제시외 물건 포함: 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되어 있어, 이를 활용하거나 정리하는 과정에서 추가적인 비용이나 노력이 발생할 수 있습니다.

농촌 지역의 한계: 편의시설, 의료, 교육, 일자리 등 도시 대비 접근성이 떨어질 수 있으며, 이는 향후 재매각이나 임대 시 고려해야 할 사항입니다.

높은 채무 총액: 등기부상 총 채권액이 약 36억 원 이상으로 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 신청의 원인이 되었지만, 매각으로 모두 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 채무 부담은 없습니다. 다만, 채무 관계가 복잡했음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김제시 봉남면 평사리에서 조용하고 한적한 농촌 생활을 누릴 수 있는 단독주택입니다. 넓은 토지 면적과 일괄 매각되는 건물은 향후 증축이나 용도 변경 등 다양한 활용 가능성을 열어줍니다.

권리 관계는 명확히 정리될 예정이나, 소재불명 건물과 제시외 물건 포함 등 확인 및 처리해야 할 사항들이 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 및 주변 가치 평가가 필수적입니다.

지역적 특성상 도시와 같은 활발한 상권이나 편의시설은 기대하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 881㎡(약 266.5평)의 넓은 대지는 추가 건축, 조경, 텃밭 활용 등 다방면에 걸쳐 활용 가치가 높습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄적으로 취득하여 가치를 높일 수 있는 기회를 제공합니다.

전원 생활 환경: 조용하고 쾌적한 농촌 환경을 선호하는 수요층에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발이나 귀농·귀촌 수요 증가에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 691,885,800원입니다.

제공된 정보만으로는 김제시 봉남면 평사리 지역의 현재 정확한 시세와 유사 물건 거래 사례를 파악하는 데 한계가 있습니다.

과거 거래 사례들을 참고하면, 해당 지역의 농가주택 매매가는 5천만원 ~ 7천만원 선으로 형성된 경우들이 있으나, 이는 본 물건의 규모, 상태, 입지 등과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

넓은 토지 면적과 건물 면적을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

일반적으로 농촌 지역 단독주택 경매의 낙찰가율은 60% ~ 80% 수준에서 결정되지만, 본 건의 경우 감정가 대비 낙찰가율 변동성이 클 수 있습니다.

따라서, 현장 답사를 통해 건물의 노후 정도, 수리 상태, 제시외 물건 활용 가능성, 주변 환경(혐오시설 유무 등)을 면밀히 파악하고, 김제시의 부동산 시장 동향을 추가적으로 조사하여 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 70% ~ 75% 수준을 초기 예상 범위로 설정하고, 시장 상황과 물건 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 70% 적용 시: 약 484,319,000원

* 75% 적용 시: 약 518,914,000원

최종 예상 입찰가는 5억 1천만원 ~ 5억 3천만원 사이로 제시하며, 실제 입찰 시에는 주변 시세 및 현장 조사를 기반으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 김제시 지역에서 폐기물 매립장 추진 관련 이슈가 있었으나, 해당 물건지(봉남면 평사리 238-2)와 직접적인 연관성이 확인되지 않아 현재 시점에서 혐오시설 존재 여부는 불확실합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.