나이스옥션 법원경매 전주 2025타경956 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1017 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전주선화학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 광대노변으로 주유소, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재하는 성숙중인 상업지대입니다.

교통상황

북측으로 유연로와 접하고, 천잠로 및 콩쥐팥쥐로 등 주요 간선도로와 연계되며, 대중교통승강장 등과의 거리 및 운행빈도 등을 감안할 때 교통여건은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 자체지반 대체로 등고평탄한 토지로 상업용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물, 종물 형태의 제시외건물 등(㉠~㉬)이 소재하여 목측 등에 의거 간이측량하여 감정평가하였으므로 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 소재하는 보강토옹벽, 차폐수목, 울타리 및 정화조 등은 토지를 보호하기 위한 시설로 토지에 포함하여 감정평가하였습니다. 임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 경량철골구조 기타지붕 및 샌드위치판넬지붕 단층 건으로서, 외,내벽 : 판넬 잇기 등, 바닥 : 에폭시, 타일깔기 마감 등, 창호 : 섀시창, 일련번호 3) 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건으로서, 외,내벽 : 판넬 잇기 등, 바닥 : 하드너, 타일깔기 마감 등, 창호 : 섀시창, 일련번호 4) 일반철골구조 철골구조 단층 건으로서, 외,내벽 : 판넬 잇기 등, 바닥 : 하드너 등, 창호 : 섀시창입니다.

이용상태

일련번호 2) 근린생활시설(소매점, 사무실 등)로 이용 중, 일련번호 3) 창고시설 등으로 이용 중, 일련번호 4) 소매점, 사무소, 창고 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물, 종물 형태의 제시외건물 등(㉠~㉬)이 소재하여 목측 등에 의거 간이측량하여 감정평가하였으므로 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 일련번호 4) 소매점 등(현황 "창고" 등)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 면적과 건축물대장상의 면적이 상이하여 건축물대장상의 면적을 기준으로 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호 2~3) 건물은 무단증축으로 인한 건축법 위반으로 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으므로 경매진행 및 입찰 시 유의하시기 바랍니다. 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(㉠~㉬)매각에서 제외(감정평가서 참고)
2. 목록2.3.건물은 무단증축으로 인한 건축법 위반으로 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있음
3. 목록4. 소매점 등(현황"창고"등)의 등기사항전부증명서상 면적과 건축물대장상의 면적이 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경956 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1017

* 용도: 근린시설

* 감정가: 6,154,652,460 원

* 토지면적: 8,146.00㎡ (약 2,464.4 평)

* 건물면적: 944.59㎡ (약 285.8 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합 (자료상 추정)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 위치하며, "전주선화학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 대로변을 따라 주유소, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 성숙 중인 상업지대입니다.

* 교통: 북측으로 유연로와 바로 접하고 있으며, 천잠로 및 콩쥐팥쥐로 등 주요 간선도로와도 잘 연계되어 있습니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 교통 여건은 무난하다고 평가됩니다.

* 도로: 본건 토지는 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 자연녹지지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 준보전산지 규제를 받고 있습니다.

* 주변 시설: 주변에 대형마트, 다양한 소매점, 음식점, 카페, 은행, 공공보건센터 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다. 또한, 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 물건지 인근에 현저한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 소유권: 강인흠 씨가 토지(1999-05-10) 및 건물(2006-06-20)의 소유권을 가지고 있습니다.

* 말소기준권리: 을19 근저당권(해태아이스크림주식회사, 2020-07-21)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차로 인해 해당 권리 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 5,020,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업일자 2017-11-30, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 630,000원, 전입/사업일자 미등재, 대항력 없음.

* 손 : 보증금 15,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입일자 2021-11-16, 확정일자 2025-10-10, 배당신고일자 2025-10-15, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2021-05-24, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 3,000,000원, 차임 250,000원, 전입/사업일자 2020-03-26, 대항력 있음.

* 해태아이스크림주식회사(김 ): 보증금 40,000,000원, 차임 2,700,000원, 전입/사업일자 2021-12-07, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 인수되는 임차인 보증금 합계는 0원입니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인들의 보증금이 배당될 예정임을 의미합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 효자동3가는 대로변을 중심으로 상업시설이 발달한 지역으로, 주유소, 근린생활시설, 상가 등이 밀집해 있어 전반적으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 잠재력: 성숙 중인 상업지대로서, 이미 어느 정도 상권이 형성되어 있으나, 지속적인 발전 가능성도 내포하고 있는 지역입니다. 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 대형마트, 다수의 상업시설, 금융기관 등이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 본건 인근에 전주선화학교를 포함한 여러 교육기관이 위치하여, 자녀 교육 환경 측면에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 교통: 유연로, 천잠로 등 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 시내 및 외곽으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건물 목록 2, 3번은 무단 증축으로 인해 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 철거 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으므로, 관련 법규 및 시정 조치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 면적 표기 상이: 건물 목록 4번(소매점 등)의 경우, 등기사항전부증명서상의 면적과 건축물대장상의 면적이 다르게 기재되어 있습니다. 감정평가 시 건축물대장 면적을 기준으로 하였으므로, 실제 이용 및 등기 시 참고해야 할 사항입니다.

* 제시외 건물 제외: 감정평가 요약에 따르면, 본건 지상에 소재하는 제시외 건물(㉠~㉬)은 이번 매각에서 제외됩니다. 따라서 낙찰 후 해당 건물에 대한 별도의 처리 방안을 고려해야 할 수 있습니다.

* 중복병합사건 및 공동담보: 본 건은 중복 병합된 사건으로, 다수의 채권 및 채무 관계가 복합적으로 얽혀있을 가능성이 있습니다. 공동담보로 인해 권리 분석 시 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 강 (보증금 3천만원) 및 이 (보증금 3백만원) 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 경매 절차에서의 배당 결과에 따라 임차인의 권리 행사 여부가 달라질 수 있습니다. 따라서 관련 법률 전문가와 상담하여 최종적인 법적 관계를 명확히 하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 효자동3가에 위치한 근린시설로, 대로변에 접한 우수한 입지와 넓은 토지 면적을 바탕으로 상업 및 업무 시설로서의 활용 잠재력이 높습니다. 교통 접근성이 뛰어나고 주변 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 건물 면적 표기 상이, 제시외 건물 제외, 복합적인 권리 관계 등 여러 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 확인과 권리 분석을 바탕으로 신중하게 접근해야 할 물건입니다. 인수되는 임차인 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 전주시의 주요 상업 지역인 효자동3가의 대로변에 위치하여 높은 가시성과 접근성을 자랑합니다.

* 넓은 토지 자산: 8,146.00㎡에 달하는 광활한 토지는 향후 재개발이나 대규모 사업 추진 시 큰 강점이 될 수 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 현재 근린생활시설, 창고 등으로 이용 중인 건물들은 리모델링이나 용도 변경을 통해 다목적 상업 시설로 활용될 잠재력이 충분합니다.

* 교통 및 생활 인프라: 편리한 교통망과 풍부한 주변 생활 편의시설은 상업 시설 운영에 유리한 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정평가액은 6,154,652,460원입니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 제시된 리스크 요인(위반건축물, 면적 불일치, 제시외 건물 제외, 복합 권리관계 등)과 시장 상황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 이에 대한 직접적인 추가 부담은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 유사 물건의 최근 거래 사례 조사, 전문가(경매 컨설턴트, 변호사, 건축사 등)와의 상담이 필수적입니다. 전문가의 조언을 바탕으로 본건의 잠재적 가치와 리스크를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.