나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101960 [1] 부산광역시 사하구 장림동 16 신세대지큐빌 102동 14층 1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 소재하는 영남중학교의 북측 인근에 위치하는 신세대지큐빌 102동 14층 1403호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 신장림역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 23층 건물 내 14층 1403호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 창호; 새시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 완경사지대 내 사다리형에 가까운 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있고 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101960 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 16 신세대지큐빌 102동 14층 1403호

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 세부 정보

용도: 아파트

감정가: 101,000,000원

토지면적: 23.08㎡ (약 7.0평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.14㎡ (약 14.9평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 신세대지큐빌

건축물 용도: 공동주택

사용승인일: 2003년 4월 24일

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 23층 건물 내 14층 1403호

동수: 7동

세대수: 990세대

주차대수: 총 301대 (지상 4대, 지하 18대 - 상세 정보 참조)

전용면적: 49.14㎡ (약 14.9평)

공급면적: 67.15㎡ (약 20.3평) - (주: 공급면적은 다양한 정보원에서 67.15㎡ 또는 77.2㎡로 표기되나, 본 건물의 면적 기준은 49.14㎡입니다.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 부산광역시 사하구 장림동 영남중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독/공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 신장림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 및 도로 상태

토지는 6필지로 이루어져 있으며, 완경사지대에 위치하는 사다리형에 가까운 형상으로 아파트 부지로 이용 중입니다.

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 주차 시설이 마련되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최초 소유권 보존 등기: 2003년 4월 25일 (신세대건설주식회사)

소유권 이전 등기: 2014년 10월 29일 (조정미, 매매)

말소 기준 권리: 2017년 3월 8일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (권리금액: 102,310,000원)

이 외 가압류 및 임의경매 개시 결정 등기(본 건)가 존재하나, 모두 말소 대상입니다.

등기부상 채권 총액: 152,310,000원

3.2. 임차인 정보

임차인: 홍

보증금: 20,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2024년 10월 15일

확정일자: 2024년 9월 26일

배당신고일자: 2025년 9월 26일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

(참고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 경매 절차를 통해 배당받게 되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.3. 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 의하면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 개요는 명시되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매)

최근 2026년 6월~7월 거래 사례를 보면, 본건과 유사한 전용면적 49.14㎡(약 14.9평)의 아파트 매매가는 71,500,000원에서 96,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 101,000,000원으로, 이는 최근 실거래가보다 높은 수준입니다. 다만, 해당 물건은 23층 건물 중 14층으로 중간층 이상에 해당하여 가격 상승 요인이 될 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향 (전월세)

최근 2026년 5월~6월 전월세 거래 사례를 보면, 전용면적 49.14㎡ 기준 보증금 7,500만원에 월세가 없는 거래가 있었습니다. 동일 면적의 전월세 거래는 다양하게 존재하며, 시장 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

장림신세대지큐빌아파트는 7개 동, 총 990세대로 구성된 대단지입니다.

최고 25층, 최저 0층으로 구성되어 있으며, 주차는 총 301대(지상 4대, 지하 18대) 가능합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 특이사항

주변에 영남중학교가 위치하며, 마트, 병원, 도시철도역 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

관리사무소 연락처는 051-265-5092입니다.

(참고: 인터넷 검색 결과, 단지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

등기부상 모든 권리는 말소 기준권리에 의해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

본 건에 등재된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 그러나 임차인과의 명도 과정에서 협의가 필요한 부분은 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

일부 후기에서 산 중턱에 위치하여 밤에 개들이 돌아다닌다는 언급이 있으나, 이는 일반적인 주거 환경에서 발생할 수 있는 수준으로 판단됩니다. 물탱크 사용으로 인한 정기적인 단수가 언급되기도 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치한 신세대지큐빌 아파트 14층으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거용 부동산입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 법적 권리 부담은 없습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 층수 등을 고려할 때 시세 조사 및 현장 확인을 통해 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

양호한 입지조건과 편리한 교통망을 갖춘 주거 지역입니다.

대단지 아파트로 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

현재 등기부상 인수할 권리가 없어 권리 분석 측면에서 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 101,000,000원

최근 매매 시세 (49.14㎡ 기준): 약 71,500,000원 ~ 96,000,000원

본 건은 14층으로 중간 이상 층수임을 감안할 때, 시장 상황과 낙찰 전략을 고려하여 감정가의 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 약 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.