나이스옥션 법원경매 전주 2025타경958 [1] 전북특별자치도 진안군 진안읍 구룡리 903 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 진안군 진안읍 구룡리 소재 "석곡마을" 내에 위치하며, 주위는 주택 및 전, 경지정리된 답 등이 혼재하는 농촌 취락지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장 및 구룡길, 석곡길이 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지와 고저차는 있으나 본건 자체는 평탄하며, "대(주거용 건물용지)"로 이용중입니다.

인접 도로상태

남서측 및 북서측으로 노폭 약 5~6M, 3~4M의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구(석곡지구), 가축사육제한구역(2025-06-18)(상대제한 구역 200m[모든축종제한]), 배출시설설치제한지역, 하수처리구역입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 및 건물에 별첨 "지적 및 건물개황도·사진"과 같이 본건의 부합물 및 종물 성격의 제시외건물(기호㉠~㉤) 및 수목(앵두나무 등)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-가) 경량철골구조 판넬지붕(아스팔트슁글지붕) 단층으로, 외벽 : 스타코플렉스 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호입니다. ㉠- 판넬조 판넬지붕 단층으로, 외벽 : 판넬 등 마감입니다. ㉡,㉢- 판넬조 판넬지붕 단층으로, 외벽 : 판넬 및 일부 무벽체입니다. ㉣- 판넬조 아스팔트슁글지붕 단층으로, 외벽 : 판넬 등 마감입니다. ㉤- 파이프조 아스팔트슁글지붕 단층으로, 외벽 : 무벽체입니다.

이용상태

(2-가) 주택, ㉠- 다용도실 및 보일러실. ㉡,㉢- 견사, ㉣,㉤- 창고로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 구비되어 있으며, 주택 부분에 유류온수보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건에 부합물 및 종물 성격의 제시외건물(㉠~㉤) 및 데크가 소재합니다. (후첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 본건 건물 기호(2-가)의 옥상 부분에 태양광(가정용)설비가 되어 있습니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함
목록2 옥상 소재 태양광 설비 매각대상 포함. 다만, 해당 설비에 대하여 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있으며, 실제 소유자가 채무자가 아닌 경우 매수인은 소유권 취득에 제한 받을 수 있음.(소유권 행사가 제한 받을 경우 목록2의 가액은 107,279,970원-감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경958 (1)

소재지: 전북특별자치도 진안군 진안읍 구룡리 903

용도: 단독주택

감정가: 149,504,340원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 토지 정보

토지면적: 479.00㎡ (약 145평)

토지지분: 479㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

이용현황: 본건 토지는 "대(주거용 건물용지)"로 이용중입니다. 부정형의 토지로서 인접지와 고저차가 있으나 본건 자체는 평탄합니다.

1.2. 건물 정보

건물면적: 99.61㎡ (약 30평)

건물지분: 99.61㎡

건물 제시외면적: 48.70㎡

구조: 본건 건물(2-가)은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 외벽은 스타코플렉스 등 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 새시창호입니다. 제시외 건물(㉠~㉤)은 판넬조 또는 파이프조로 단층이며, 각기 다른 마감재를 사용했습니다.

용도: 본건 건물(2-가)은 주택으로 이용 중이며, 제시외 건물(㉠)은 다용도실 및 보일러실, (㉡, ㉢)은 견사, (㉣, ㉤)은 창고로 이용 중입니다.

부합물 및 종물: 본건에 부합물 및 종물 성격의 제시외 건물(㉠~㉤) 및 데크가 소재합니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비가 구비되어 있으며, 주택 부분에 유류온수보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

태양광 설비: 본건 건물 기호(2-가)의 옥상 부분에 태양광(가정용) 설비가 되어 있습니다.

1.3. 매각 포함 사항

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각이며, 제시외 건물 및 옥상 소재 태양광 설비도 매각 대상에 포함됩니다. 다만, 태양광 설비에 대해 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있으며, 실제 소유자가 채무자가 아닌 경우 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있습니다. 소유권 행사가 제한될 경우 해당 설비의 가액은 107,279,970원에서 감정평가서 참조 금액으로 조정될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 진안군 진안읍 구룡리 소재 "석곡마을" 내에 위치하며, 주위는 주택 및 전, 경지정리된 답 등이 혼재하는 농촌 취락지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 구룡길, 석곡길이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

남서측 및 북서측으로 노폭 약 5~6M, 3~4M의 도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리: 2016-08-11 접수된 진안농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 92,191,005원입니다. (근저당 60,000,000원 + 가압류 32,191,005원 + 강제경매 33,909,733원).

정리 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (예: 전북은행의 가압류 및 강제경매 등)

3.2. 등기부 현황 (건물)

말소기준권리: 2016-08-11 접수된 진안농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 92,191,005원입니다. (근저당 60,000,000원 + 가압류 32,191,005원 + 강제경매 33,909,733원).

정리 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (예: 전북은행의 가압류 및 강제경매 등)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 진광현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-11

* 대항력 유무: 없음

* 인수 금액: 0원 (대항력 없는 임차인이므로 인수 금액 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

진안군 진안읍 구룡리 일대의 단독주택 및 토지 매매 사례를 조사한 결과, 유사한 조건의 매물 시세는 다양하게 분포하고 있습니다. 2024년 8월 30일 기준, 진안군 진안읍 구룡리 토지(전, 임야)는 3.3㎡당 18만원(전)에서 1만원(임야) 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2020년 1월 11일 기준 진안읍 인근의 전원주택(단독주택) 매매 사례는 5.4억 원 수준의 매물도 있습니다. 2026년 7월 기준 진안읍 아파트 매매 시세는 11평형이 7,300만원, 23평형이 1.2억 원 수준을 형성하고 있으며, 최고가 1.5억 원 (23평형) 수준의 단독주택 사례도 있습니다. 본건의 감정가는 149,504,340원으로, 이는 주변 거래 사례와 비교 시 토지 및 건물 면적, 입지 등을 종합적으로 고려하여 책정된 것으로 보입니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 동일한 '석곡마을' 내 유사 물건의 거래 사례를 추가적으로 확인해야 합니다.

4.2. 상권 활성화 가능성

본건이 위치한 진안읍 구룡리 "석곡마을"은 농촌 취락지대로, 주변이 주택, 전, 답 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 농촌 지역의 특성상 상권 활성화보다는 전원생활, 주말주택, 귀농귀촌 수요에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

진안읍 시가지까지 차량으로 약 5~6분 거리에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 맑은 공기와 풍부한 자연환경을 즐길 수 있는 입지입니다.

5.2. 교육시설

명확한 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 진안읍 시가지와의 접근성을 고려할 때 초중고등학교 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설

주변에 가축분뇨공공처리시설 확충에 대한 주민 반발 사례가 있으며, 이는 환경 문제와 연관될 수 있습니다. 다만, 해당 처리시설이 본건의 직접적인 인근에 위치하는지에 대한 구체적인 정보는 없어 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 태양광 설비 소유권 문제

옥상에 설치된 태양광 설비는 매각 대상에 포함되나, 제3자의 소유권 주장 가능성이 있어 매수인의 소유권 취득에 제한이 발생할 수 있습니다. 이 경우 해당 설비 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 부합물

토지 및 건물에 여러 개의 제시외 건물이 존재하며, 이는 별도 관리 및 철거 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

본건에는 대항력 없는 임차인(진광현)이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이므로 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m 상대제한), 배출시설설치제한지역, 하수처리구역에 해당합니다. 이는 향후 건축 및 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라북도 진안군 진안읍 구룡리 "석곡마을"에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 감정가는 1억 4,950만 원 수준이며, 토지 약 145평, 건물 약 30평의 규모를 가지고 있습니다. 부속 토지에는 주택 외 다용도실, 창고, 견사 등으로 이용되는 제시외 건물들이 다수 소재하며, 옥상에는 태양광 설비가 설치되어 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인은 없습니다. 진안읍 시가지와 근거리에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 자연환경이 우수하여 전원생활이나 주말주택 용도로 적합해 보입니다. 다만, 태양광 설비의 소유권 문제, 다수의 제시외 건물 존재, 인근 지역의 가축분뇨처리시설 관련 이슈 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 진안읍 시가지 인근 및 자연환경 우수: 전원생활, 주말주택, 귀농귀촌 희망자에게 매력적인 입지입니다.

* 토지 면적 대비 저렴한 감정가: 약 145평의 토지에 대한 감정가가 1.5억 원 수준으로, 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 다수의 제시외 건물: 활용도에 따라 추가 수익 창출 또는 주거 공간 확장의 기회가 될 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 명도 관련 부담이 적어 잔금 납부 후 비교적 빠른 입주 또는 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 149,504,340원입니다. 주변 시세 분석 결과, 진안군 진안읍 구룡리 일대의 단독주택 및 토지 거래 가격은 다양하게 형성되어 있습니다. 3.3㎡당 토지 가격은 1만 원~18만 원, 단독주택 매매가 5.4억 원 사례 및 1.5억 원 사례도 존재합니다. 본 건은 농촌 취락지대 내 단독주택으로, 감정가가 1.5억 원 수준임을 감안할 때, 보수적인 접근으로 감정가 수준을 중심으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 태양광 설비 관련 소유권 불확실성, 제시외 건물 처리 비용, 향후 이용 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 경매 물건의 낙찰가는 입찰 참여자 수, 현장 조사 결과, 법원 감정가 대비 적정성 등에 따라 변동성이 크므로, 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 예상 범위: 120,000,000원 ~ 150,000,000원

통상적으로 감정가의 80%~120% 사이에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 특이사항(태양광 설비)을 고려하여 감정가 이하 또는 유사한 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.