나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101724 [1] 부산광역시 북구 덕천동 373-1 덕천동삼정그린코아아파트 107동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 부산도시철도 3호선 '남산정역' 서측 인근에 위치하는 덕천동삼정그린코아아파트 107동 4층 403호로서, 주위는 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 '남산정역' 등이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건내 4층 403호로서, (사용승인일: 2007.12.24) ·외벽: 세멘몰탈위 페인팅마감, ·내벽: 벽지마감 등, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 공동현관설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 30M 폭의 도로에, 서측으로 약 15M 폭의 도로에, 북측으로 약 12M 폭의 도로에, 동측으로 약 8M 폭의 도로에 각각 접하며, 단지내 가로망정비 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-03-13)(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 대로2류 (폭 30m~35m)(2023-01-04)(내부순환(만덕~센텀) 도시고속화도로 민간투자사업 실시계획 변 경 고시)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101724 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 373-1 덕천동삼정그린코아아파트 107동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 260,000,000원

건축년도: 2007년 12월 24일 사용승인

최고층: 24층

최저층: 2층

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.20㎡ (약 6.11평)

토지지분: 20.2044㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.9742㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 전용면적 (JSON 기준): 59.6165㎡

아파트 총면적 (JSON 기준, 일반적인 분양면적): 78.1919㎡, 84.3659㎡ 등 다양한 면적이 존재하나 본건은 59.97㎡ 기준

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 북구 덕천동에 위치하며, 부산도시철도 3호선 남산정역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 입지 조건이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 3호선 남산정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 약 30M 폭의 도로, 서측으로 약 15M 폭의 도로, 북측으로 약 12M 폭의 도로, 동측으로 약 8M 폭의 도로에 각각 접하고 있으며, 단지 내 가로망은 잘 정비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 최고 높이 규제가 적용됩니다. 또한, 내부순환 도시고속화도로 민간투자사업 관련 도로에 접하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 6월 21일 접수된 문은숙 명의의 전세권 설정(을7)입니다.

3.2. 인수되는 권리

경매로 인해 말소되지 않는 권리 사항은 명시된 바 없습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 있으나, 상세 내용은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 문 (본명: 문은숙)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다. 전입일자(2021.06.18)가 말소기준권리(2021.06.21)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 배당 종결 후에도 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 입찰 전 반드시 현장 확인 및 권리 관계를 재확인해야 합니다.

3.4. 등기부 요약 (주요 권리)

* 소유권 이전: 김명애 (2017.01.10), 양영희 (2017.07.21), 김재민 (2021.06.21)

* 전세권 설정: 문은숙 (2021.06.21, 250,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 주식회사한샘 (2025.03.31, 25,000,000원), 신한카드주식회사 (2025.04.17, 18,781,688원), 우리카드주식회사 (2025.05.07, 21,105,183원), 주식회사케이뱅크 (2025.09.10, 121,801,833원), 신용보증기금 (2025.09.25, 188,579,750원) - 이상 모두 말소 예정

* 임의경매: 문은숙 (2025.09.10, 250,000,000원, 본건 사건) - 말소 예정

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (단, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 인수 가능성 재확인 필수)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 덕천동은 부산 북구의 중심 상업 및 주거 지역으로, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 발달해 있습니다. 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 인근 남산정역을 중심으로 유동 인구가 꾸준히 유입되는 지역입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 조사를 통해 아파트 단지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 환경이 비교적 쾌적한 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 덕천삼정그린코아

* 주소: 부산광역시 북구 덕천동 373-1

* 사용승인일: 2007년 12월 24일

* 동수: 8개 동

* 세대수: 560세대

* 최고층: 24층

* 총 주차대수: 112대 (지상 3대, 지하 13대, 전기차 충전기 지하 14대 포함)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5.2. 편의시설 및 교육환경

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 위치해 있으며, 지하철역 및 버스정류장이 가까워 시내 접근성이 좋습니다. 또한, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서의 긍정적 요소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 보증금 2억 5천만원의 대항력 있는 임차인 문 의 존재입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 명도 관련

대항력 있는 임차인이 거주 중이므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 덕천동의 주거 선호도가 높은 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 아파트 자체의 관리 상태 및 단지 내 편의시설도 양호한 편입니다. 그러나 2억 5천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 있다는 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 감정평가액 대비 최근 실거래가가 높게 형성된 점은 긍정적이나, 임차인 관련 불확실성 해소를 위한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 북구의 중심 지역에 위치하여 우수한 입지 조건 보유

* 지하철 3호선 남산정역 역세권으로 대중교통 편리

* 아파트 단지 주변 상권 발달 및 생활 인프라 양호

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 59.61㎡)의 아파트가 2026년 5월 14일에 30,700만원에 거래되었습니다. 이는 감정가 26,000만원보다 높은 시세입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(250,000,000원)이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험을 고려해야 합니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 배당으로 해결될 가능성도 있습니다.

신중한 접근이 필요하나, 현 시세와 감정가 차이, 그리고 시장 상황을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 28,000만원 ~ 30,000만원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 인수 보증금 리스크를 감안하여 29,500만원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 최종 입찰가는 권리관계 최종 확인 및 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.