나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경735 [1] 부산광역시 해운대구 우동 541-5 12층1201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '부산기계공업고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 해수욕장, 숙박시설, 음식점, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

대상물건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 부산도시철도 2호선 '해운대역' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 12층1201호로서, 외벽 : 알루미늄복합판넬마감 등, 내벽 : 인테리어마감 등, 바닥 : 타일깔기마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기준시점 현재 사무실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 천정매입형 냉난방설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄 2필 일단의 세장형의 토지로서, 주상용[해운대비치오피스텔] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 토지(우동 541-5, 541-6번지)는 남서측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역(최초2002.6.19.)), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-64(19.11.20.))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 135m, 최고높이 180m)<건축법>, 온천지구(해운대온천)<온천법>, 중점경관관리구역(2018.2.21.)임. ■일련번호 2 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역(최초2002.6.19.)), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-156)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-64(19.11.20.))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 135m, 최고높이 180m)<건축법>, 온천지구(해운대온천)<온천법>, 중점경관관리구역(2018.2.21.)임.

공부와의 차이

■본건은 대지권 등기가 등재되어 있지 않은 상태인 바, 관련법규에 의하면 건물의 전유부분과 대지권은 불가분의 관계에 있고, 거래관행도 일체로 이루어지는 바, 이를 고려하여 귀 제시목록에 의거 본건은 해당 대지지분을 포함하여 일괄평가 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. ■본건은 공부상 2필지(우동 541-5, 541-6번지)상 소재하는 것으로 등재되어 있는 바, 귀 제시목록에 의거 1필지(우동 541-6번지)를 표기하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 해운대구 우동 541-5 12층1201호 (도로명 주소: 부산광역시 해운대구 구남로18번길 24, 12층1201호)

1.2. 물건종별

근린상가

1.3. 토지면적

총 토지면적: 941.30㎡ (약 284.73평)

토지 지분: 48.38961㎡ (약 14.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 건물면적

건물면적: 299.19㎡ (약 90.55평)

건물 지분: 299.19㎡ (약 90.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.5. 감정가

468,000,000원

1.6. 사건번호

부산동부지원 2025타경735 (1)

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '부산기계공업고등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 본 물건이 속한 지역은 해수욕장, 숙박시설, 음식점, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '해운대역' 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 무난하다고 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 채권자는 금정농업협동조합이며, 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을6)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 현대엔지니어링주식회사

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 2025-09-29

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부현황

- 소유권 이전: 1997-05-22 (갑1), 2002-03-04 (갑13), 2019-06-05 (갑19), 2021-01-22 (갑20), 2021-01-22 (소유권이전-매매)

- 근저당: 2021-01-22 (을6, 농업협동조합자산관리회사, 360,000,000원, 말소기준권리), 2022-04-20 (을13, 황월숙, 200,000,000원, 말소), 2022-12-15 (을14, 함영진, 2,112,000,000원, 말소)

- 전세권 설정: 2021-11-10 (을12, 현대엔지니어링주식회사, 300,000,000원, 말소)

- 가압류: 2023-10-17 (갑24, 박헌수, 380,000,000원, 말소), 2024-11-07 (갑28, 하정애, 268,000,000원, 말소)

- 임의경매: 2025-09-17 (갑29, 금정농업협동조합, 305,476,903원, 말소)

- 압류: 2025-09-30 (갑30, 부산광역시, 말소), 2025-12-22 (갑31, 해운대구, 말소)

등기부채권 총액: 3,620,000,000원

3.4. 인수되는 권리

일반적으로 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 물건 명세서 비고란에 '지상권개요'라는 내용이 기재되어 있어, 관련 법규 및 등기사항을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다. 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 해운대 해수욕장 인근의 일반상업지역에 위치하여, 오피스텔, 숙박시설, 상업시설 등이 밀집한 지역입니다. 사무실로 이용 중인 현황과 근린상가 용도를 고려할 때, 주변 유동인구를 활용한 업종 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다. 해운대 역세권과의 접근성 또한 우수하여 상권 가치가 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

해운대 해수욕장과 인접한 지역으로, 다양한 편의시설과 관광 시설 이용이 편리합니다. 도보 거리 내에 상업 시설, 식당, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물은 등기부상 대지권 등기가 되어 있지 않은 상태입니다. 관련 법규에 따라 건물 전유부분과 대지권은 불가분의 관계에 있으나, 경매 진행 시 대지권 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 공부상 토지가 2필지(우동 541-5, 541-6번지)에 걸쳐 있는 것으로 등재되어 있으나, 물건 현황에서는 1필지만 표기되어 있어, 실제 토지 경계 및 대지권 관련 사항을 응찰 전 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인과의 임대차 관계 및 정확한 보증금, 차임 등 상세 내용은 미상인 부분이 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 본 건의 경우 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 물건 명세서에 '지상권개요'가 언급되어 있어, 해당 권리의 존부 및 효력에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

해운대 핵심 상권에 위치한 근린상가 물건으로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다. 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 대지권 미등재 및 토지 분할 관련 공부상 차이, 임대 관계의 불확실성 등은 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 핵심 상권에 위치하여 높은 임대 수익률 및 시세차익 기대 가능

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 안전한 권리 확보 가능

* 우수한 교통망과 주변 생활 편의시설을 통한 높은 활용도

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 별도의 인수 보증금(금액 0원)이 없음을 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 본 건의 향후 활용 가치, 권리 분석 시 확인된 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통한 가치 평가가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.