나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31209 [1] 경상남도 남해군 창선면 당항리 145-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 창선면 당항리 소재 '냉천마을회관' 북동측 인근에 위치하며,주위는 국도변 주택, 전답 등 순수농촌지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건 1)은 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지입니다.

인접 도로상태

대상물건 1) : 동측 및 서측으로 소로한면 및 세로불의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역(2020-05-15)<도로법>, 하수처리구역(냉천)<하수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지는 인접지 145-5번지(2014.03.31 협의취득으로 공부상 지목이 대이나,국 소유로 도로구역임)를 경유하여 소로한면과 접하는바, 경매진행시 재확인 하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층 주택으로서, (사용승인일 : 1933.07.22) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽돌 타일등 마감, 내 부 : 벽지 등 마감, 바 닥 : 장판 등 마감, 창 호 : 샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호 2) 현황 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 기름보일러 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 하시기 바랍니다

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지의 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참조 바랍니다'

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 매각 포함.
-목록1. 토지 일부가 접도구역에 저촉되는바 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31209 (1)

소재지: 경상남도 남해군 창선면 당항리 145-9

용도: 단독주택

감정가: 103,051,300원

토지면적: 142.00㎡ (약 42.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.54㎡ (약 20.13평)

건물 제시외면적: 15.20㎡ (약 4.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새남해농업협동조합

2. 입지조건

* 물건의 주위환경: 경상남도 남해군 창선면 당항리 소재 '냉천마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 주택, 전답 등 순수 농촌지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 물건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용 상태: 등고 평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 물건은 동측 및 서측으로 소로한면 및 세로불의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 접도구역, 하수처리구역(냉천)에 해당합니다.

* 토지 관련 특이사항: 토지 일부가 접도구역에 저촉되는 바, 이는 평가에 감안되었습니다. 또한, 인접지 145-5번지를 경유하여 소로한면과 접하는 바, 경매 진행 시 도로 접합 여부 및 이용에 대한 재확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 11월 26일 접수된 새남해농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 토지 등기부상 소유권 이전 이력이 있으며, 2015년 11월 26일 근저당권(새남해농업협동조합, 67,600,000원), 2025년 8월 20일 가압류(주식회사케이비국민카드, 11,235,814원), 2025년 9월 5일 임의경매(새남해농업협동조합, 52,349,910원)가 등기되었습니다.

* 건물 등기부상에도 유사한 권리 변동 및 제한 사항이 등기되어 있습니다.

* 이들 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부상 나타나지 않는 유치권, 법정지상권 등은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무에 따라 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 순수 농촌 지역 내 단독주택지로, 별도의 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

* 가장 가까운 편의시설은 '냉천마을회관'이며, 차량 이동 시 군 단위 지역의 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시세 및 임대 수익에 대한 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 국도와 연결되는 도로망이 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 농촌 마을의 기본적인 편의시설을 이용할 수 있으며, 남해군 소재지의 편의시설은 차량으로 접근 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교 등 교육시설이 있을 수 있으나, 상세 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 남해군 보건소 또는 병원 이용이 가능하나, 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지의 일부가 접도구역에 저촉되어 있어 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 진입로 관련하여, 인접지 145-5번지를 경유하는 점에 대한 확인이 필요하며, 소유권 분쟁이나 이용 제한이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물의 사용 승인일이 1993년 7월 22일로, 건축 연차가 오래되어 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물(소형 창고 등)이 매각에 포함되어 있어, 철거 시 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상 및 임차인 보증금 또한 미상인 점은 인수 관련 불확실성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 창선면 당항리 소재 단독주택으로, 농촌의 조용한 생활을 누릴 수 있는 입지에 있습니다. 적정 규모의 토지와 단독주택, 그리고 매각에 포함되는 제시외 건물이 일괄 매각 대상입니다. 다만, 토지의 접도구역 저촉, 도로 접근 관련 잠재적 문제, 오래된 건물 연식 등이 고려되어야 할 사항입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 확인되나, 임대 관계 미상은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 103,051,300원을 기준으로, 낙찰 후 명도 및 수리 비용 등을 고려하여 실질적인 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

* 해당 물건은 별도의 임차인이 없고, 권리 관계가 명확하여 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다. (단, 임대 관계 미상인 점은 추가 확인 필요)

* 농촌 지역의 주택으로, 귀농, 귀촌 또는 주말주택 등으로 활용 가능성이 있습니다.

* 토지 일부가 접도구역에 저촉되는 사항은 현장 답사를 통해 정확한 영향 범위를 파악해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 103,051,300원을 기준으로 하되, 물건의 현황, 향후 수리비, 명도 비용, 토지의 접도구역 관련 리스크, 도로 접근성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 주변 부동산과의 비교가 어렵기 때문에, 예상 입찰가를 구체적으로 산정하기에는 한계가 있습니다.

일반적으로 유사 조건의 농촌 단독주택 경매 물건의 경우, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

따라서, 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 주변 부동산 시세를 추가로 조사한 후, 아래와 같이 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 감정가 103,051,300원의 80% ~ 95% (약 82,441,040원 ~ 97,898,735원)

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 인근 부동산 중개업소 등을 통해 최근 거래 사례를 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.