나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31210 [1] 경상남도 산청군 생초면 하촌리 287 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 생초면 하촌리 소재 '하촌마을회관' 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적 인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 평지의 부정형 토지로서, 저온창고 건부지로 이용중임. 일련번호 2: 평지의 부정형 토지로서, 답(휴경지) 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1: 본건 남동측으로 약 10미터 내외, 북동측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함. 일련번호 2: 본건 북동측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2: 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2017-03-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2,3 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외내벽: 판넬 마감 등, 주기둥: H-Beam 450×200mm, 200×200mm, 창 호: 방열문 마감임.

이용상태

일련번호 2,3: 창고(저온창고)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 저온저장설비, 수전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외기계기구 수전설비(감정서상'ㄱ') 및 제시외구축물 관정(감정서상'a') 매각포함.
-목록4에 대하여 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수)
-목록1 토지 지상에 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 박스는 평가 및 매각 제외.
-본건 지상에 잡자재 등 소재하므로 경매 입찰시 참고바람.(감정서참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31210 (1)

소재지: 경상남도 산청군 생초면 하촌리 287 (신주소: 경상남도 산청군 경호로 501)

용도: 창고시설 (저온창고)

감정가: 1,580,596,000원

토지 면적: 3548.00㎡ (약 1,073.37평)

건물 면적: 1426.00㎡ (약 431.37평)

건축물 개요:

- 총 2개 동의 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.

- 건물(1) (주1동): 약 992㎡ (약 300.08평), 창고(저온창고) 용도로 이용 중입니다.

- 건물(2) (주2동): 약 434㎡ (약 131.37평), 창고(저온창고) 용도로 이용 중입니다.

- 설비: 위생 및 급배수설비, 저온저장설비, 수전설비 등이 갖추어져 있습니다.

매각 대상: 토지와 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 시지건설 (추정)

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 산청군 생초면 하촌리 소재지로, '하촌마을회관' 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 단독주택, 전·답 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 현황은 창고 건물이 입지한 건부지와 휴경지 상태의 답으로 구성되어 있습니다.

토지(일련번호 1)는 남동측 약 10미터, 북동측 약 3미터 폭의 도로에 접하고 있으며, 토지(일련번호 2)는 북동측 약 3미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 21일 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어, 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 1,675,496,111원으로, 감정가보다 높은 수준입니다.

* 임차인 현황:

- 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 실제 점유 현황 및 사용 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치한 창고시설로서, 주변의 상업 활동보다는 농업 관련 시설이나 물류 창고 등의 용도로 특화될 가능성이 높습니다.

산청 동의보감촌 등 관광지가 인근에 있으나, 물건의 직접적인 상권과는 거리가 있습니다.

주변 지역은 개발 제한이 있는 농림지역 등으로 지정되어 있어, 대규모 상권 형성은 어렵습니다.

5. 생활정보

가까운 편의시설로는 하촌마을회관이 있으며, 기타 편의시설 및 생활 기반 시설은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

교통 여건은 차량을 이용한 접근이 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주변은 농경지와 주택 등이 어우러진 한적한 농촌 환경입니다.

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 토지(목록4)에 대해 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 물건지 일대는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립 제한지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 많습니다.

* 제시외 물건: 수전설비(ㄱ)와 관정(a)은 매각에 포함되나, 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 박스는 매각에서 제외됩니다. 또한, 잡자재 등이 소재하므로 현장 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련: 임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금은 없다고는 하나 실제 점유 및 사용 현황에 대한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 생초면에 위치한 저온창고 시설로, 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건축물이 일괄 매각되는 건입니다.

감정가는 15억 8천여만 원이며, 권리 분석상 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

하지만, 농지법 관련 증명 서류 제출 의무, 토지이용계획상의 각종 제한 사항, 임대차 관계 미상 등은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

특히, 답(휴경지) 상태의 토지가 포함되어 있고 농림지역 등 개발에 제약이 많은 지역에 위치하므로, 용도 변경이나 추가 개발보다는 현 창고 시설로서의 활용 가치에 초점을 맞추는 것이 합리적입니다.

8. 투자 포인트

* 저온창고 시설로서 농산물 보관, 가공, 유통 등 관련 사업을 계획하는 분들에게는 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 상당한 면적의 토지와 건물을 비교적 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 권리 상 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가 1,580,596,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

물건의 현황, 토지이용계획상의 제한, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰 시에는 감정가의 70%~85% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

이는 개략적인 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 분석, 법률 검토 결과, 그리고 당시 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 약 1,106,000,000원 ~ 1,343,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.