나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31218 [1] 경상남도 사천시 이홀동 164-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지들은 경상남도 사천시 이홀동 소재 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 지방도변 소규모 근린생활시설 및 농경지대와 농촌취락 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1),(3) 공히 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평지로, 현황 창고 및 사무실, 주택 등 건부지로 이용중임. 기호(3) : 부정형의 평지로, 현황 공장부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(3) 공히 북서측으로 2차선 지방도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 벌률>. 기호(3) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 벌률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 자가사용중으로 조사됨. 2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상2층 건물로서,(사용승인일 : 1988.12.26) 외벽 : 몰탈위 페인팅, 치장타일 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일, 벽지 등 마감. 바닥 : 인조석물갈기, 장판, 타일 등 마감 창호 : 샷시창호임. 기호(4) 일반철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서,(사용승인일 : 2017.08.29) 벽체 : 샌드위치판넬마감. 천정 : 철골트러스위 판넬마감. 바닥 : 콘크리트위 에폭시마감. 창호 : 샷시창호임. 주기둥 : H-Beam(480*300mm) 높이 : 약 9.8m

이용상태

기호(2) : 창고, 사무실, 주택 등으로 이용중임. 기호(4) : 공장으로 이용중임.

설비내역

기호(2) : 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 전기설비 등이 되어 있음. 기호(4) : 위생설비,전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도' 및 '건물개황도' 참고 바람. ㄱ)경량철골조 판넬지붕 단층(보일러실)(옥상소재) : 약 16㎡ ㄴ)경량철골조 판넬지붕 단층(창고) : 약 26.4㎡ ㄷ)경량철골조 칼라시트지붕 단층(공장) : 약 200㎡ ㄹ)경량철골조 칼라시트지붕 단층(공장 일부) : 약 49.5㎡ ㅁ)경량철골조 판넬지붕 단층(기계실) : 약 45.6㎡ ㅂ)판넬조 판넬지붕 단층(휴게실) : 약 4㎡ ㅅ)경량철골조 폴리카보네이트지붕 단층(가추) : 약 14㎡ ㅇ)경량철골조 칼라시트지붕 단층(창고) : 약 35㎡ ㅈ)경량철골조 칼라시트지붕 단층(창고) : 약 126㎡ ㅊ)경량철골조 칼라시트지붕 단층(창고) : 약 79.38㎡ ㅋ)경량철골조 판넬지붕 단층(가추) : 약 40㎡ ㅌ)경량철골조 판넬지붕 단층(가추) : 약 6㎡ ㅍ)판넬조 판넬지붕 단층(창고) : 약 12.2㎡

공부와의 차이

기호(2) 건물은 의뢰목록상 '창고'이나, 현황 '창고 및 사무실, 주택 등'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 자가사용중으로 조사됨. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅍ') 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2018-86호, 2018-88, 2018-89, 2018-90, 2018-91, 2018-92호(각 내용은 동일함) 기계,기구 2식 매각 포함. 제시외 기계기구(감정서상 '①~⑤)는 평가 및 매각제외.
-목록2번 건물은 공부상 '창고'이나 현황 '창고 및 사무실, 주택 등' 으로 이용중임.
-목록3번 토지와 인접한 '고성군 하이면 봉현리 507번지' 상에 걸쳐 소재하는 제시외건물(평가제외)이 목록3번 토지를 일부 점유 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31218 (1)

소재지: 경상남도 사천시 이홀동 164-1

용도: 근린주택

감정가: 1,543,915,220원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅎ') 포함. 공장 및 광업재단저당법 관련 기계기구 2식 매각 포함. 제시외 기계기구(감정서상 '①~⑤)는 평가 및 매각 제외. 목록2번 건물은 공부상 '창고'이나 현황 '창고 및 사무실, 주택 등'으로 이용중임.

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: (제공된 정보 없음)

감정평가서요약 요향표: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

이 물건은 경상남도 사천시 이홀동에 소재하고 있습니다. 사천시는 항공우주산업의 중심지로서 발전하고 있으며, 우주항공청 설립으로 미래 가치가 기대되는 지역입니다. 이홀동은 사천시의 일부로서, 주변으로는 삼천포대교, 사천바다케이블카, 선진리성 등 관광 자원이 풍부하며, 이는 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 교통 접근성은 사천 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

3. 권리분석

해당 물건에는 현재 세 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인: (주)디오더블유

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-12-10

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 배

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-06-17

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-03

대항력: 없음

비고:

모든 임차인의 대항력이 없어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

사천시 이홀동 일대는 근린주택이 위치할 수 있는 지역으로, 지역 내 주거 및 상업 기능이 복합적으로 분포할 것으로 예상됩니다. 사천시 전반적으로는 항공우주산업의 발달과 더불어 관광 산업이 활성화되고 있어, 지역 경제의 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 상가 및 주택 매물이 다수 확인되나, 이홀동 특정 지역의 상권 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 다만, 사천시 축동면 일대에서 폐기물 처리 시설, 동물 화장장 등 혐오시설 건립 추진으로 인한 주민 반대 민원이 발생한 사례가 있어, 해당 물건지 주변의 혐오시설 유무 및 잠재적 갈등 요인을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

이홀동은 사천시의 일부로서, 사천시의 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 항공우주박물관, 사천바다케이블카, 삼천포 용궁수산시장 등 관광 및 여가 시설이 인근에 위치해 있어 문화생활을 즐기기에 좋습니다. 다만, 축동면 일대에서 폐기물 처리 시설, 동물 화장장 등 혐오시설 건립 관련 민원이 다수 발생한 기록이 있어, 해당 물건지 주변에 이러한 시설이 있는지 여부를 확인하는 것이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 0.00㎡의 토지 및 건물 면적: 제공된 정보에 따르면 토지 및 건물 면적이 0㎡로 기재되어 있어, 이는 매우 이례적입니다. 등기부등본 또는 건축물대장 상 면적 오류 가능성, 또는 공유지분 등 특수한 상황일 수 있으므로, 정확한 확인이 반드시 필요합니다.

* 제시외 건물 및 기계기구 포함 매각: 제시외 건물과 일부 기계기구(2식)가 매각에 포함되어 있어, 해당 부분에 대한 인수 및 처리에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 현황과 공부상 불일치: 공부상 '창고'인 건물이 현황 '창고 및 사무실, 주택 등'으로 이용 중이므로, 건축물대장과의 불일치로 인한 추후 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 사천시 내 일부 지역에서 폐기물 처리 시설, 동물 화장장 등 혐오시설 건립으로 인한 주민 반대 민원이 다수 발생한 점으로 미루어 볼 때, 해당 물건지 인근에 이러한 시설이 존재하거나 추진될 가능성을 배제할 수 없어 지속적인 관찰이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 현재 제공된 정보 상으로 토지 및 건물 면적이 0㎡로 기재되어 있는 매우 특이한 상황입니다. 또한, 공부상 용도와 현황이 불일치하며, 제시외 건물 및 기계기구도 포함되어 매각됩니다. 권리상으로는 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담은 없으나, 면적 표기 오류나 기타 특이사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 사천시의 지리적 이점과 관광 산업의 성장 잠재력은 긍정적이나, 혐오시설 인접 가능성 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 사천시의 우주항공청 설립 및 관광 산업 활성화에 따른 지역 가치 상승 기대감.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없음.

* 일부 기계기구 포함 매각으로 인한 추가 가치 확보 가능성 (단, 정확한 가치 평가 필요).

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산출 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히 토지 및 건물 면적이 0㎡로 기재된 점은 중대한 오류 가능성을 내포하고 있습니다.

일반적인 경매 물건의 경우, 감정가 대비 낙찰가율은 시장 상황, 물건의 상태, 입지 조건 등에 따라 변동합니다. 사천시 지역의 근린주택 또는 유사 건물에 대한 최근 매매 사례를 조사한 결과, 대체로 1억 원대부터 4억 원대까지 다양한 가격대의 매물이 확인되었습니다. 하지만 이는 해당 물건의 면적, 상태, 법적 권리 관계 등이 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

이 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

* 정확한 토지 및 건물 면적 확인 (등기부등본, 건축물대장 확인 필수)

* 건축물 현황 및 공부상 불일치 문제 해결 방안 검토

* 제시외 건물 및 포함된 기계기구의 가치 평가

* 주변 지역의 최신 실거래가 및 유사 물건 시세 조사

* 혐오시설 인접 여부 및 그로 인한 가치 하락 가능성 평가

상기 사항들에 대한 조사를 통해 물건의 정확한 가치가 산정된 후, 보수적으로 접근하여 감정가(1,543,915,220원)를 기준으로 60%~80% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 단, 면적 등의 문제가 해결되지 않는다면 입찰을 유보하거나 매우 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: (면적 등 문제 해결 후) 9억 2천만 원 ~ 12억 3천만 원 (감정가의 60% ~ 80%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.