나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12113 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 18층 1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 "대암초등학교" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서[대방그린빌아파트 2동(현황 102동) 18층 1802호], 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 18층 1802호로서, (사용승인일: 1996.06.08) 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지 내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로가 각각 접하며, 북측 및 남측으로 차량 접근이 가능한 진출입로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

- 공부상 '2동'이나 현장 건물외벽에는 '102동'으로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12113 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 18층 1802호

용도: 아파트

감정가: 140,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적 (전용면적): 39.72㎡ (JSON 상 39.715㎡)

건물 전용면적 (JSON): 39.715㎡ (약 12.01평)

분양면적: 명시되지 않음 (일반적으로 전용면적보다 넓습니다.)

건물지분: 39.715㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

준공년도: 1996년 6월 8일

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 대방그린빌아파트

* 총 면적 (전체 단지): 54,153.117㎡

* 총 세대수 (전체 단지): 834세대

* 총 동수 (전체 단지): 7동

* 건물 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 20층 건물

* 본건 위치: 2동 18층 1802호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 "대암초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 및 접근성:

* 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로가 각각 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다.

* 다수의 교육환경 보호구역(대암초, 대암고, 안남중, 아이뜰유치원, 자연유치원 등)으로 지정되어 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 혐오시설 유무:

* 주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 11일자 창원시 압류 (갑34)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김경난 (대항력 있음)

* 보증금: 130,000,000원

* 전입일자: 2024년 5월 20일

* 확정일자: 2024년 5월 7일

* 본 임차인은 본 경매의 채권자(김 )와 동일인으로 추정됩니다.

* 임차인의 대항력: 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 임차인은 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다.

* 보증금 인수 여부: 임차권 등기(을10) 내용상 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 명시되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 기타 권리관계:

* 소유권 보존 및 이전 등기 확인됨.

* 말소기준권리 이후의 압류(옥천군)는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 본 아파트는 대규모 주거 단지 내에 위치하며, 주변에 학교, 병원, 은행, 마트 등 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 지역 내 상권은 안정적이며, 주민들의 소비력을 바탕으로 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설:

* 대암초등학교, 대암고등학교, 안남중학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 주변 편의시설:

* 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 대방그린빌아파트

* 사용승인일: 1996년

* 최고층: 20층

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 커뮤니티 공간 등

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 김 의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 총 매수 비용을 크게 증가시키는 요인이 되므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 건물 노후화: 1996년에 준공되어 약 30년 된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 표기 차이: 공부상 '2동'이나 현장 외벽에는 '102동'으로 표시되어 있어, 현장 확인 시 혼동이 있을 수 있습니다. (다만, 이는 실제 이용에 큰 지장을 주지 않을 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 성산구 대방동의 준수한 입지에 위치한 아파트입니다.

* 주변 학군 및 교통, 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 단, 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 인수 보증금을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

* 건물 연식에 따른 노후화 문제도 함께 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대암초등학교 인근으로 교육 환경이 뛰어나며, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 실거주 가치: 준수한 면적과 18층의 좋은 층으로 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건을 고려한 합리적인 입찰 시, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 140,000,000원입니다.

* 주변 최근 매매 사례를 보면 2026년 7월 8일 4층이 137,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 18층이라는 점을 고려할 때, 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 낙찰가가 보증금 인수 금액을 제외한 순수 투자 비용이 되어야 하며, 시장 가치 대비 수익성을 확보하기 위해서는 매우 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 만약 본건의 시장 가치를 145,000,000원으로 가정할 경우, 낙찰자는 130,000,000원의 보증금을 인수하므로, 순수 취득 비용은 15,000,000원이 됩니다.

* 이에 따라, 잠재적 수익률과 리스크를 감안하여 예상 입찰가를 15,000,000원 ~ 25,000,000원 범위로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 해당 범위 내에서 본인의 자금 계획과 투자 성향에 맞게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.