나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12051 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 540-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 소재‘화산마을’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지로 이루어진 순수농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 제반 대중교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 자체지반이 대체로 평탄한 사다리형 내지 삼각형의 토지로서 현황 '농경지' 입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 제방과 연접한 노폭 약 3.5m 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 하천구역(2019-03-28)<하천법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : ①대상물건 기호1)토지 일부는 하천구역에 저촉되는 바, 이러한 공법상의 제한 정도를 감안하여 평가하였습니다. ②대상물건 기호1)토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계 확정 및 제시외물건 소재여부 확정을 위해서는 지적측량을 요합니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12051 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOO

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 540-1

용도: 답 (농경지)

토지면적: 1365.00㎡ (약 412.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

감정가: 230,685,000원

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 소재 ‘화산마을’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지로 이루어진 순수 농경지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 본건 남서측으로는 제방과 연접한 노폭 약 3.5m 내외의 도로가 있으며, 동측으로는 노폭 약 2m 내외의 도로가 소재합니다.

1.2. 권리분석

등기부요약:

* 을5 (2017-10-31): 동마산새마을금고 근저당권 (120,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 갑13 (2025-09-19): 동마산새마을금고 임의경매 (128,861,770원) - 본건 경매 개시 결정

기타 권리사항:

* 갑1 (1992-05-12): 권상호 소유권이전

* 갑2 (2016-04-27): 김경나 외 1명 소유권이전 (매매 금218,000,000원)

* 갑6 (2020-03-26): 국민건강보험공단 2번 김경나 지분 압류 - 매각으로 소멸

* 갑12 (2024-05-09): 창원세무서장 2번 김경나 지분 압류 - 매각으로 소멸

* 갑14 (2025-10-10): 창원시 2번 김경나 지분 압류 - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 120,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

1.3. 상권분석

본건은 '화산마을' 인근에 위치한 순수 농경지대로, 주변에 상업 시설이나 주거 밀집 지역보다는 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

1.4. 생활정보

본건은 농경지 지역으로, 일반적인 도시 지역의 편의시설(마트, 병원, 대중교통 접근성 등)은 다소 제한적일 수 있습니다. 가장 가까운 마을인 화산마을 인근에 기본적인 생활 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농취증 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 반드시 관련 자격을 취득해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (300m, 400m), 개발제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역(1호), 하천구역(2019-03-28) 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

* 하천구역 저촉: 본 토지의 일부가 하천구역에 저촉되어 공법상 제한이 있습니다.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 유무 및 관계가 파악되지 않아 명도 시 주의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리의 답(농경지)으로, 농업 목적 외에는 활용에 상당한 제약이 따르는 물건입니다. 특히 개발제한구역, 농업진흥구역, 하천구역 등 다중 규제가 존재하며, 농지취득자격증명이 필수 요건이므로 이를 충족하지 못할 경우 매수 보증금 반환이 어렵습니다. 토지 일부가 하천구역에 저촉되고 경계가 불분명한 점도 잠재적 리스크입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적 투자: 농업인 또는 관련 법인에게는 농지 취득의 기회가 될 수 있습니다.

* 장기적 관점: 개발제한구역 해제 등 향후 정책 변화에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있으나, 이는 불확실성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 현장 조사, 주변 시세 분석, 본건의 농지 취득 제한 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.