나이스옥션 법원경매 창원 2025타경738 [1] 경상남도 창원시 성산구 대원동 81 대원파크빌아파트 101동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대원동 소재 '창원여자고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 중.소규모 공장 및 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 제12층 제1206호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창 호: 샷시창호 입니다. *폐문부재로 정확한 내부확인은 조사치 못하였습니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 평탄한 세장형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약45미터 내외 및 남동측으로 노폭 약30미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 시가지경관지구(일반)(창원대로지구), 지구단위계획구역(배후도시), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 재생사업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다. (2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경738 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 대원동 81 대원파크빌아파트 101동 12층1206호

* 용도: 아파트

* 감정가: 120,000,000원

* 건물 및 토지 면적: 전용면적 52.92㎡ (약 16.00평), 토지 지분 20.55㎡ (약 6.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 대원동 소재 '창원여자고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 중.소규모 공장, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 45미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 시가지경관지구(일반)(창원대로지구), 지구단위계획구역(배후도시), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 재생사업지구, 지원시설구역.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 2월 28일 접수된 국민은행 근저당 (을9, 채권최고액 55,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 중소기업은행의 가압류 (갑9) 및 국민은행의 임의경매개시결정 (갑10) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 조사된 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 만일의 경우에 대비하여 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 중.소규모 공장, 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 복합적인 상권입니다. 특히 국가산업단지, 재생사업지구, 지원시설구역 등으로 지정되어 있어 산업 및 지원 시설과 관련된 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 대원파크빌

* 준공년도: 1997년 (사용승인일: 1997.12.27)

* 총 세대수: 603세대

* 총 동수: 3개동

* 본건 위치: 101동 12층 1206호

* 전용면적: 52.92㎡ (약 16.00평)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 주차시설: 총 445대 주차 가능 (지하 327대, 지상 118대)

* 주변 생활편의시설:

* 교육시설: 창원여자고등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 차량 접근이 용이하며, 주변에 대로가 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 확인을 하지 못하여 정확한 건물 상태, 마감재, 설비 상태 등을 파악할 수 없습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 수리비 발생의 위험이 될 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1997년 준공된 아파트로, 건축된 지 약 29년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지역적 특성: 준공업지역 및 국가산업단지, 지원시설구역 등으로 지정된 지역의 특성상, 인근 공장으로 인한 소음, 분진 등 환경적 요인이 있을 수 있습니다. 다만, 현재 주위환경은 '보통'으로 평가되었습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 성산구 대원동에 위치한 대원파크빌 아파트 101동 12층 1206호입니다. 아파트는 1997년에 준공되었으며, 52.92㎡ (약 16평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 주변은 공장, 아파트, 주택 등이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 여건은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 건물 노후도 및 주변 지역의 산업적 특성을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 창원시 성산구라는 점에서 꾸준한 수요가 기대됩니다. 창원여자고등학교 인근이라는 점도 장점입니다.

* 시장성: 최근 7월 기준 104,000,000원에서 110,000,000원 사이의 실거래가가 형성되어 있어 시세 파악 및 가치 평가가 비교적 용이합니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 건물이 노후화됨에 따라 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원이나, 최근 실거래가(2026년 7월 기준)가 104,000,000원 ~ 110,000,000원 수준임을 고려할 때, 현 시세 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 내부 상태 미확인이라는 리스크 요인을 감안하여, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 115,000,000원 범위를 추천합니다. 특히, 12층이라는 점과 최근 11층 매물이 110,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 112,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.