나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12106 [1] 경상남도 김해시 부곡동 1167 석봉마을부영아파트 406동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 장유고등학교 남서측에 위치하며, 부근은 아파트단지 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골경사지붕 18층건내 17층 1703호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지기, 화재경보기, 옥내소화전 및 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 30미터 및 북서측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동주택), 지구단위계획구역 (장유지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모 든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2008-01-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계:미상임. 2) 기타사항:없음.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026. 07. 22.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12106 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 부곡동 1167 석봉마을부영아파트 406동 17층1703호

* 용도: 아파트

* 감정가: 162,000,000원

* 건물면적 (전용): 80.88㎡ (약 24.47평)

* 토지면적 (대지권): 47.48㎡ (약 14.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 김해시 부곡동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

* 교통 상황: 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리함. 남동측으로 폭 약 30미터, 북서측으로 폭 약 20미터의 도로와 접하고 있음.

* 주위 환경: 장유고등학교 남서측에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있음.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 분석상 특이 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건임.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025.09.12 접수)이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 채권자: 주택도시보증공사 (채권액: 203,920,493원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (박은경)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2021-12-30

* 대항력: 없음. 따라서 임차인은 본 경매 절차에서 최우선 변제권을 주장할 수 없으며, 매수인에게 대항할 수 없음.

* 임차권 등기: 을7 (2024.02.28 접수, 190,000,000원)이며 말소 예정임.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 내용:

* 신청채권자인 주택도시보증공사는 본 건에 대해 우선변제권만 주장하며, 대항력을 포기하였음.

* 또한, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026년 7월 22일자로 제출하였음.

* 결론적으로, 임차인의 보증금 190,000,000원에 대한 매수인의 인수 부담은 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전형적인 주거지역 내 아파트 단지로, 주변에 근린생활시설 및 학교가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 대규모 상업 시설보다는 주거 생활 편의에 초점을 맞춘 상권으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 석봉마을4단지 부영아파트로, 총 1010세대가 거주하는 대단지임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경량철골경사지붕 18층 건물 중 17층에 위치함.

* 건축년도: 2004년 2월 (사용승인일 기준)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설 등이 있으며, 주차는 총 695대 가능함.

* 인근 교육시설: 장유고등학교 등

* 관리사무소 연락처: 0553313171

1.5. 잠재적 리스크

* "선순위임차권"이라는 특이사항이 있으나, 권리분석 결과 해당 임차인(박 )은 대항력이 없으며 주택도시보증공사에서 잔존 보증금에 대한 매수인 인수 부담을 없애주는 확약서를 제출하여 권리상 하자가 해소된 상태로 판단됨.

* 건물 사용승인일이 2004년으로, 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 가치 변동 위험은 상존함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 창원지방법원에서 진행되는 부동산강제경매로, 김해시 부곡동 소재 석봉마을 4단지 부영아파트 17층 물건임.

* 가장 중요한 권리관계인 임차인의 경우, 대항력이 없으며 채권자인 주택도시보증공사에서 잔존 보증금에 대한 매수인 인수 부담을 없애주는 확약서를 제출하여 권리상 하자가 해소된 상태로 판단됨.

* 감정가는 1억 6,200만원이며, 주변 시세 및 물건 가치를 고려한 신중한 입찰 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 하자(임차인 보증금 인수)가 명확히 해소되어 있어 안전한 투자가 가능함.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이므로, 경매 절차 진행이 안정적일 것으로 예상됨.

* 아파트 단지 내 17층 고층으로, 조망 및 일조권 등에서 유리할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 2일, 12층, 175,000,000원

* 2026년 6월 4일, 13층, 145,000,000원

* 2026년 7월 9일, 5층, 128,000,000원

* 감정가: 162,000,000원

* 본건은 17층으로 최근 거래 사례 중 최고가 175,000,000원 (12층)보다 높은 층에 해당함.

* 최근 거래가 및 감정가, 층수를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 시장 상황을 면밀히 분석 후 보수적으로 접근 시 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.