나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12558 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2713-1 신창비바패밀리 109동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "범어고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동 주택, 근린생활시설, 학교 및 양산천 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지상25층 건물 중 2층 201호(사용승인일:2009.10. 30)로서, 외벽 : 몰탈위 페인트칠 및 치장석 붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 창호 : 샤시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스공급설비, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 유사의 토지로서 공동주택(아파트) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12558 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2713-1 신창비바패밀리 109동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

토지면적: 47.62㎡ (약 14.40평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 흥국생명보험주식회사 (등기부 정보상)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "범어고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 및 양산천 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 단지 내외부 가로망 상태 또한 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 분석

인근에 범어고등학교, 신양초등학교, 신주초등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한 양산천과 가까워 산책 등 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부요약

소유권보존(세계건설주식회사) 및 소유권이전(박귀숙) 등기가 확인됩니다.

을구에는 근저당권들이 설정되어 있으며, 말소기준권리는 2015년 2월 13일 접수된 흥국생명보험주식회사의 근저당권(을7)입니다.

본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권이 설정된 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 추후 현장 조사를 통해 실제 현황을 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황

본 물건에 대한 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

그러나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 현장 조사가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 실제 거주하는 임차인이 있을 경우, 해당 임차인의 대항력 유무 등을 면밀히 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권

본건 소재지는 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업지역과는 다소 거리가 있으나, 주거지로서의 기본적인 상권은 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 정보

신창비바패밀리 아파트는 총 14개 동, 1248세대로 구성되어 있습니다. 해당 물건은 109동 2층 201호이며, 철근콘크리트 경사지붕 구조의 지상 25층 건물 중 2층에 위치합니다. 2009년 10월 30일에 사용승인을 받았습니다.

내부 설비

위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 공급 설비, 소방 설비 등이 설치되어 있습니다.

주차 및 부대시설

단지 내 지상 주차 4대, 지하 주차 27대 포함 총 243대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (아파트 전체 기준)

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등의 부대시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 거주하는 임차인이 대항력을 갖추고 있는지 여부를 현장 조사로 반드시 확인해야 합니다.

소멸되지 않는 권리 가능성

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 실제 등기된 지상권은 없습니다. 다만, 실제 현황 조사 시에는 예상치 못한 권리 관계가 있을 가능성에 대비해야 합니다.

저층의 가치

2층이라는 저층 위치는 채광, 조망, 환기 면에서 고층 대비 선호도가 낮을 수 있으며, 이는 시세 반영 시 고려될 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍에 위치한 신창비바패밀리 아파트로, 교육 시설 및 생활 편의시설이 인접한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 임대 관계 미상으로 인한 현장 조사의 중요성이 매우 높습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목의 지상권에 대한 추가 확인이 필요합니다. 저층이라는 점은 시세 측면에서 일부 고려될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 양산시 물금읍 지역의 아파트 시장은 꾸준한 수요를 보이고 있습니다.

* 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 말소기준권리 이하 등기부상 권리 관계가 정리될 예정입니다.

* 적절한 투자 시점에서 시세 차익 및 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

최근 2026년 7월, 유사 면적(약 84.8~84.9㎡)의 거래 사례를 보면, 6층 물건이 300,000,000원에 거래되었고, 11층 물건은 362,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 300,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정

본건은 2층으로, 최근 거래된 6층 및 11층 물건보다 낮은 층입니다. 따라서 6층 거래가와 동일한 300,000,000원에 낙찰받기보다는 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 285,000,000원 수준으로 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.