나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12124 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 71-3 상남아크로타워 17층비1706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '창원시청' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 오피스빌딩, 상업용빌딩 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 34층 내 17층 비1706호로서 (사용승인일 2008.01.25) 외 벽: 복합판넬 및 화강석붙임 등 마감, 내 벽: 벽지 및 타일, 인테리어 마감, 창 호: 새시창호, 복층유리구조임.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수시설, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 및 소화설비, 방송설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 3필지 일단의 가로장방형, 평지의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 대로 및 남동측으로 소로와 각각 접하며, 진입도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(배후도시) , 광로1류(폭 70m 이상)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12124 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 71-3, 상남아크로타워 17층 비1706호

용도: 오피스텔 (주거용)

건물면적: 132.43㎡ (약 40.07평)

토지면적: 21.57㎡ (약 6.52평) (토지 지분)

감정가: 381,000,000원

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동에 위치하며, 창원시청 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 오피스빌딩, 상업용 빌딩 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 도시 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 연계성이 좋습니다. 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 북서측으로는 대로, 남동측으로는 소로와 접하고 있어 진입 도로 상태가 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 위치한 지역은 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시)으로 지정되어 있습니다. 또한 광로1류(폭 70m 이상) 및 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있으며, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본 상 소유권 보존, 이전, 신탁 등기 말소 등 다수의 권리 변동 내역이 확인됩니다. 말소기준권리로는 중소기업은행의 근저당권(접수일자 2009-04-08, 권리금액 266,400,000원)이 확인되며, 해당 경매개시결정(갑10) 외 을구의 근저당권, 갑구의 압류, 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 478,832,695원입니다.

3.2. 임차인 현황

명시된 임차인 정보 중 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 해당 지상권에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 소재한 상남동은 창원시의 핵심 상업 및 업무 지구로, 유동인구가 많고 상업 시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 오피스텔 및 상업용 빌딩의 밀집 지역 특성상 관련 서비스 및 편의 시설 접근성이 뛰어납니다.

4.2. 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 상남아크로타워의 유사 면적 및 층수별 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 12일 거래: 460,000,000원 (전용면적 128.23㎡, 30층)

* 2026년 6월 22일 거래: 350,000,000원 (전용면적 128.23㎡, 22층)

* 2026년 6월 05일 거래: 375,000,000원 (전용면적 132.43㎡, 18층)

본건은 건물 면적 132.43㎡이며 17층에 위치하고 있습니다. 가장 유사한 조건인 18층, 132.43㎡ 면적의 거래 사례가 375,000,000원에 있었으며, 감정가 381,000,000원과 유사한 수준입니다. 30층 거래 사례(460,000,000원)는 더 높은 층이라는 점을 감안해야 하며, 22층 거래 사례(350,000,000원)는 본건보다 높은 층임에도 불구하고 가격이 낮게 형성된 점은 특이사항으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철골철근콘크리트구조이며, 2008년 1월 25일 사용 승인되었습니다. 본 건은 34층 건물 중 17층에 위치하며, 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 외벽은 복합판넬 및 화강석 붙임 마감, 내벽은 벽지, 타일, 인테리어 마감이며, 창호는 새시 및 복층유리 구조입니다.

5.2. 설비내역

건물 내 기본적인 위생설비, 급·배수시설, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비, 소화설비, 방송설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5.3. 주변 시설

본 물건은 창원시의 중심 상업 지역에 위치하여 창원시청, 금융기관, 병원, 대형마트, 백화점, 각종 상업 시설 및 관공서 등이 인근에 있어 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다. 인근 지역에 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 이용상황 및 관리 상태 확인이 불가능했습니다. 이는 경매 응찰 전 반드시 재확인해야 할 사항이며, 예상치 못한 내부 상태로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 특정 금융 상품의 기초 자산으로 편입되었음을 의미하며, 일반 경매 물건과는 다소 다른 취급 절차나 특이사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시의 핵심 상업 지구에 위치한 상남아크로타워 내 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 내부 이용 상황은 현장 확인이 불가하여 리스크 요인이 있으나, 최근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다. 권리 관계는 말소 기준 권리 이하로 모두 소멸될 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업 지구 내 우량 입지: 창원시 상남동의 중심 상권에 위치하여 배후 수요가 탄탄합니다.

* 사통팔달 교통망: 대로 및 소로와 접하고 있어 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 건물: 2008년 준공된 철골철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 관리 상태만 양호하다면 꾸준한 가치 유지 및 임대 수익 기대 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준 권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 저평가 가능성: 감정가(381,000,000원) 대비 유사 면적 및 층수의 최근 거래가(18층 375,000,000원)를 고려할 때, 현 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 390,000,000원 에서 410,000,000원 범위 내에서 형성될 것으로 예상됩니다.

구체적인 예상 입찰가로 395,000,000원 을 제안합니다. 이 가격은 감정가(381,000,000원)보다 소폭 높지만, 가장 유사한 18층 거래가(375,000,000원)와 비교했을 때 층수 우위 및 시장 경쟁 상황을 고려한 보수적인 접근입니다.

특히, 내부 상태 미확인 리스크와 유동화 물건이라는 점을 감안하여, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 점검하고, 주변 시세 변동 추이를 추가적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.