나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12553 [1] 경상남도 양산시 삼호동 861 웅상신도시푸르지오 107동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 '대운초등학교' 남측 인근에 위치하는 웅상신도시 푸르지오 107동 12층 1206호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 임야 및 근린 생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 12층 1206호로서, 외벽: 몰탈위 페인트칠마감, 내벽: 벽지마감 및 일부 내장 타일붙임, 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장 시설 보통시됨

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> .

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 180,000,000원)이 설정되어 있음.. 나. 기타 :없음.

물건 비고

2026.8.11. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12553 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 삼호동 861 웅상신도시푸르지오 107동 12층 1206호

* 건물명: 웅상신도시푸르지오

* 용도: 아파트

* 감정가: 206,000,000원

* 건물 면적: 75.70㎡ (약 22.89평)

* 토지 지분 면적: 53.75㎡ (약 16.25평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용 승인일: 2007년 1월 16일

2. 입지조건

* 주위 환경

본 물건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 '대운초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 임야 및 근린 생활 시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 및 도로 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 주변 도로망 및 주차 시설은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획

본 물건의 토지는 제3종 일반주거지역, 제1종 지구단위계획구역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 권리 관계 요약

본 경매 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 말소기준 권리인 강제경매(갑9, 2025-09-17 접수)보다 선순위에 해당하는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 180,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

- 임차인: 전 (주택도시보증공사 보증)

- 보증금: 180,000,000원

- 차임: 0원 (월세 없음)

- 전입일자: 2022년 09월 07일

- 확정일자: 2022년 08월 02일

- 대항력: 있음

- 인수 여부: 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

* 주변 상권

본 물건이 위치한 삼호동 일대는 아파트 단지와 함께 주거지 내 근린생활시설이 발달하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 주거 환경 및 편의시설

단지 남측 인근에 대운초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 생활 편의성이 높습니다.

* 아파트 단지 정보

- 아파트명: 웅상신도시푸르지오

- 준공년도: 2007년

- 총 세대수: 987세대 (15개 동)

- 주차 대수: 총 745대 (지상 3대, 지하 33대, 지하 전기차 23대 포함)

- 최고층: 15층

5. 잠재적 리스크

* 주요 리스크: 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 180,000,000원의 임차 보증금 인수입니다. 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 만약 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 총 인수 금액을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 기타 확인 필요 사항

현재 파악된 정보로는 인근에 혐오 시설은 없는 것으로 보입니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 조사 및 주변 환경에 대한 상세 확인이 권장됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 양산시 삼호동에 위치한 웅상신도시푸르지오 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 하지만 1.8억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 가장 큰 특징입니다. 이 점을 충분히 인지하고, 예상되는 총 인수 비용과 시장 가치를 면밀히 비교하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 양산시 주거지 내 안정적인 아파트

* 대운초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 대단지 아파트의 관리 및 편의성

8. 예상 입찰가 산정

* 시세 분석

최근 2026년 7월 기준, 동일 아파트 단지의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 75.70㎡ (약 22.89평) 1층: 160,000,000원

- 84.96㎡ (약 25.7평) 12층: 207,500,000원

본 물건은 75.70㎡ (약 22.89평)에 12층으로, 감정가는 206,000,000원입니다. 12층에 거래된 더 큰 평수(84.96㎡)의 실거래가(207,500,000원)와 감정가를 고려할 때, 본 물건의 적정 시장 가치는 약 190,000,000원에서 200,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 예상 입찰가

인수해야 할 임차 보증금 180,000,000원을 고려할 때, 총 인수 금액은 '입찰가' + '180,000,000원'이 됩니다.

수익성 확보를 위해 총 인수 금액이 시세(약 190,000,000원 ~ 200,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점을 고려하여, 총 인수 비용이 감정가(206,000,000원) 수준이 되도록 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 26,000,000원

(이는 입찰가 26,000,000원 + 인수 보증금 180,000,000원 = 총 206,000,000원 수준으로, 감정가 범위 내에서 총 비용이 형성되도록 하는 가격입니다.)

*주의: 위 예상 입찰가는 시세 및 인수 보증금을 고려한 단순 계산이며, 실제 경매 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 임차 보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자는 해당 잔액을 추가로 부담해야 하므로, 입찰 시 총 부담 금액을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.