나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12551 [1] 울산광역시 남구 야음동 2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 야음동 소재 '태화중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

대상물건은 자체지반 평탄한 4필 일단의 사다리형 토지로서, 상업용 건부지입니다.

인접 도로상태

대상물건 남서측으로 소로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호[1,2] : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역기타(일부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(새라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(태화중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(새라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연재해 위험개선지구(여천지구)<자연재해대책법>입니다. 기호[3,4] : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역기타(일부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(새라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(태화중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(여천지구)<자연재해대책법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건 기호[1] 토지에 별첨 ‘사진용지’와 같이 건축물의 바닥 구조물이 소재하는 바 해당부분은 토지에 포함하여 감정평가하였으니 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바랍니다.[별첨 ‘사진용지’참조] 나. 대상물건 기호[1] 토지 지상에 별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지’와 같이 동일소유자의 건물[ 건물 내역 : 경량철골구조 기타지붕 1층 제2종근린생활시설 (사무소), 면적 : 197.44㎡ / 소유자 : 박병언, 박위생, 이소연]이 소재하고 있으니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 본 건 토지들은 용도상 불가분의 관계에 있는 일단지임.
3. 본 건 토지상에 소재하는 건축바닥구조물을 포함하여 평가하였음.
4. 목록 5. 건물은 공부상 '경량철골구조'이나, 현황상 '경량철골구조 및 블럭조'임.
5. 본 건 토지상에 현황상으로는 나타나지 않으나, 등기사항증명서 및 건축물대장상 비동(일반철골구조 기타지붕 단층 운동시설 500.83㎡), 시동(일반철골구조 기타지붕 단층 운동시설 500.83㎡), 디동(일반철골구조 기타지붕 단층 운동시설 455.61㎡)이 각 존재하므로 응찰시 별도 확인 요함.
6. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12551 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 야음동 2

* 용도: 근린시설

* 감정가: 5,040,236,560원

* 토지면적: 3292.00㎡ (약 995.83평)

* 건물면적: 197.44㎡ (약 59.73평) (목록 5 건물 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울산축산업협동조합 (부동산 임의경매 개시 결정)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 울산광역시 남구 야음동에 위치하며, '태화중학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획:

* 기호 공통: 도시지역, 제1종일반주거지역.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(새라유치원, 태화중학교), 절대보호구역(새라유치원), 자연재해위험개선지구(여천지구)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을12 (2021-04-15) 울산축산업협동조합 근저당권. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기 현황 (주요 내용):

* 소유권 이전: 주식회사에이치아이피 (2013-01-07), 박병언외 2명 (2021-04-15)

* 근저당: 울산축산업협동조합 (총액 5,292,000,000원 - 접수일자 2021-04-15부터 2023-04-21까지)

* 가압류: 권석현외 1명 (2025-05-28), 울산신용보증재단 (2025-08-06, 2025-10-17)

* 압류: 남구(울산광역시) (2025-12-11)

* 임의경매개시결정: 울산축산업협동조합 (2025-09-16, 2025-11-05)

* 등기부채권 총액: 토지 5,508,462,384원, 건물 5,387,400,000원 (개별 등기부 내역 합산 기준)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황상 대항력 없는 임차인만 존재)

* 임차인 현황:

* 주식회사코리아텍: 보증금 5,000,000원, 차임 50,000원, 전입/사업일자 2023-05-03, 대항력 없음.

1.3. 상권분석

* 대상 물건은 근린생활시설 및 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 태화중학교가 있어 학생 수요 및 관련 상권이 형성될 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 야음동 지역은 울산의 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역으로, 지역 내 소비층을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 태화중학교, 새라유치원 등 교육시설이 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 근린생활시설로 활용될 수 있는 건물로서, 지역 주민들의 편의를 위한 시설 입지가 적합합니다.

* 인근에 대중교통이용이 편리하여 생활 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이 복잡할 수 있습니다.

* 주의사항 5번: 현황상 나타나지 않으나, 등기사항증명서 및 건축물대장상 비동, 시동, 디동(각 500.83㎡, 500.83㎡, 455.61㎡)이 존재하므로 응찰 시 별도 확인이 필수적입니다. 이는 평가에서 제외되었을 가능성이 있으며, 추가적인 법적, 행정적, 비용적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주의사항 6번: 인접지와의 정확한 경계 확인을 위해 지적경계 측량이 필요합니다. 이는 경계 분쟁의 소지를 내포합니다.

* 목록 5. 건물의 공부상 현황과 실제 현황(경량철골구조 및 블럭조) 간의 차이가 있습니다.

* 토지 상 건축 바닥구조물은 평가에 포함되었으나, 관련 법규 및 허가사항 준수 여부 확인이 필요합니다.

* 토지 공유자들에 대한 가압류 및 압류 내역이 존재합니다. (박병언외 2명 지분 등)

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 야음동의 근린생활시설로서, 태화중학교 인근에 위치하여 입지적 이점이 있습니다. 그러나 등기사항증명서 및 건축물대장상에 현황과 다르게 존재하는 미확인 건물(비동, 시동, 디동)의 존재와 토지 경계 불명확성 등 잠재적 리스크 요인이 상당하므로, 철저한 현장 조사와 법적 검토가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 대비할 경우, 지역 상권 내에서의 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 울산 남구 야음동이라는 지역적 이점을 가집니다.

* 근린생활시설로서 지역 내 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 인근 교육 시설(태화중학교)과의 근접성은 특정 업종(예: 학원, 어린이 관련 시설)에 유리하게 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 5,040,236,560원

* 본 건은 잠재적 리스크 요인(미확인 건물, 경계 문제 등)이 다수 존재하므로, 정확한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

* 위험 요인들에 대한 면밀한 검토 및 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 리스크 해소 비용 및 향후 투자 가치를 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하되, 철저한 실사 후 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.