나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4122 [1] 경상북도 포항시 남구 해도동 416-15 성보파크2차 9층 901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1) 위치 본건은 경상북도 포항시 남구 해도동 소재 '해도119 안전센터' 북동 측 인근에 위치함. 2) 주위환경 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의 도는 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 10층 건물 내 제9층 제901호로서, (사용승인일 2017.12.21) 외 벽 : 스톤코트, 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 가) : 아파트로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 소화설비, 화재설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약10미터, 동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역,일반상업지역,소로1류(폭 10m~12m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4122 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 감정가: 150,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 해도동 416-15 성보파크2차 9층 901호

* 용도: 아파트

* 구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 9층 901호

* 사용승인일: 2017년 12월 21일

* 토지면적: 23.33㎡ (약 7.06평)

* 건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

* 분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리 관계

* 말소기준권리: 2022년 11월 14일 남양주세무서장의 압류 (갑10)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 본 건은 경상북도 포항시 남구 해도동 소재 '해도119 안전센터' 북동 측 인근에 위치함.

* 주위환경: 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 환경

* 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통시됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 건은 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 11월 14일 남양주세무서장의 압류 (갑10)임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없으며, 낙찰자가 직접 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됨.

3.3. 임차인 현황

* * 대항력있는 임차인 '정기업' (정OO)이 거주 중임.

* * 보증금: 140,000,000원

* * 차임: 0원

* * 전입일자: 2021년 06월 17일

* * 확정일자: 2021년 06월 03일

* * 배당신고일자: 2025년 09월 11일

* * 대항력: 있음

* * 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 140,000,000원에 대한 인수 여부 및 배당 결과에 따른 잔여 채무 발생 가능성을 면밀히 확인해야 합니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 존재합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 포항시 남구 해도동에 위치하며, 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖추고 있습니다.

* 인근 '해도119 안전센터'가 위치하여 공공시설 접근성이 있습니다.

* 일반상업지역에 포함되어 있어 향후 상업 시설 이용 및 개발 가능성이 있습니다.

* 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 공사 중 지반 침하로 인해 기울어진 채 방치된 상가 건물이 인근에 있었으나, 현재 본 물건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주거 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

* 포항운하, 영일대 전망대 등 관광자원 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 140,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 배당 결과에 따라 예상치 못한 추가 비용이 발생할 위험이 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 주변 개발: 해도동 일대는 노후주거지 정비 사업 및 포스코 기숙사 신축 사업 등이 예정되어 있어 지역 개발 및 주거 환경 개선이 예상되지만, 개발 과정에서 발생할 수 있는 소음, 교통 혼잡 등의 일시적인 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 남구 해도동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 다가오는 도시재생 사업 및 포스코 기숙사 신축 사업 등으로 인해 향후 지역 발전 가능성이 기대됩니다.

* 다만, 본 건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 명확한 권리 분석과 함께 임차인과의 관계 정리가 필수적입니다.

* 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 있으나, 일반적인 아파트 거주 및 재산권 행사에는 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 도심 접근성: 포항시 남구 핵심 지역에 위치하여 도심 접근성이 양호합니다.

* 지역 개발 잠재력: 노후주거지 정비 사업 및 포스코 기숙사 신축 사업 등과 연계하여 향후 주거 환경 개선 및 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 150,000,000원

* 본 건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 직접 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인해, 임차인 배당 결과에 따라 예상치 못한 추가 비용이 발생할 위험이 있음을 반드시 인지해야 합니다.

* 따라서, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 가능성에 대한 추가적인 면밀한 조사 후 최종 결정하는 것이 권장됩니다. 위험 요소를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.