나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11430 [1] 경상북도 구미시 옥계동 543 옥계에덴아파트 제109동 제3층 제303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 구미시 옥계동에 소재하는 '양포초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린상가 및 다가구주택 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하2층, 지상 15층건물중 3층 303호 단위세대로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지도배 등 바닥 : 인조석물갈기, 장판지, 타일 등 창호 : 새시창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 토지로서 동하향 완경사지를 계단식으로 평탄하게 조성한 아파트부지임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 4차선, 동측으로 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구미 옥계지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥계유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11430 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문 (말소기준권리: 우리은행 근저당권)

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 경상북도 구미시 옥계동 543 옥계에덴아파트 제109동 제3층 제303호

용도: 아파트

건물명: 옥계에덴아파트

건축년도: 1996년 09월 04일 사용승인

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 32.38㎡ (약 9.8평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.1평)

감정가: 72,100,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건임.

임대차 관계: 임차인 현황 없음 (미상 임)

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 경상북도 구미시 옥계동에 소재하며, '양포초등학교' 북서측 인근에 위치함.

주위는 대규모 아파트 단지, 근린상가, 다가구주택 등이 혼재되어 있어 주거 생활 환경이 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

남측으로 왕복 4차선, 동측으로 2차선 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 우수함.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구미 옥계지구 택지개발사업)임.

소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m) 등 다양한 도로에 접해 있음.

가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역) 및 상대보호구역(양포초등학교, 옥계유치원)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 이후 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되었음.

말소기준권리는 2013년 03월 22일 접수된 우리은행 근저당권이며, 이를 기준으로 대부분의 권리가 말소될 예정임.

채권 총액은 365,836,160원으로 파악됨.

3.2. 인수 및 말소 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 권리는 없는 것으로 보임. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 정보가 미상인 경우, 실제 점유 관계 확인 및 명도 시 추가적인 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 옥계동 일대는 아파트 단지와 함께 근린상가, 다가구주택 등이 밀집하여 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

단지 내 또는 인근에 마트, 병원, 학원, 식당 등 다양한 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

교육시설: 양포초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함. 옥계유치원도 인근에 위치함.

교통시설: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이함.

주거 편의: 옥계에덴아파트 단지는 총 1050세대로 규모가 크며, 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있음.

주차: 총 291대(지상 3대, 지하 35대) 주차 가능하며, 전기차 충전기(지상 21대)도 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 규제 및 제한 사항

토지 이용 계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 관련 제한이 있을 수 있음.

(다만, 현황 아파트로 이용 중으로 직접적인 개발 제한으로 인한 문제는 없을 것으로 보임.)

6.2. 물건 특이사항

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있으나 권리분석상 매각으로 소멸되는 것으로 확인됨.

6.3. 주변 환경 위험 요소 (추가 조사 필요)

해당 물건지 주변에 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)의 존재 여부는 추가적인 현장 조사 또는 상세 지도 검색을 통해 확인이 필요함. (현재 제공된 정보만으로는 확인 불가)

7. 종합 의견

경상북도 구미시 옥계동에 위치한 옥계에덴아파트 109동 303호는 양포초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고, 대중교통 및 도로 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있음.

비록 건축년도가 1996년으로 다소 오래되었으나, 1050세대의 대단지 내에 위치하며 기본적인 생활 인프라가 잘 구축되어 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

등기부상 권리관계는 명확하며, 매각으로 인한 인수 권리는 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보임. 다만, 임차인 현황이 미상으로 기재되어 있어 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 양포초등학교 인근으로 자녀가 있는 가구에 매력적인 입지.

* 구미시 옥계동의 아파트 단지 내 물건으로, 지역 내 주거 수요 꾸준.

* 주변 교통망 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 편의성 높음.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 권리 행사 용이.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 72,100,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과,

2026년 6월 19일 14층: 5,500만원

2026년 6월 12일 13층: 6,300만원

2026년 7월 1일 9층: 8,000만원

최근 전월세 보증금 사례는 5,700만원 ~ 6,000만원 수준입니다.

본 물건은 3층으로, 최근 거래가 8,000만원은 다소 높은 가격으로 판단되며, 5,500만원 ~ 6,300만원 거래가를 참고할 필요가 있습니다. 감정가 7210만원 대비 최근 실거래가 평균치를 고려하고, 3층의 위치적 특성을 감안했을 때, 본 건의 적정 예상 입찰가는 60,000,000원에서 68,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 보수적으로 접근한다면 65,000,000원 내외를, 적극적으로 입찰한다면 68,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제시합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 최근 시장 동향, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.