나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경882 [1] 경상북도 영덕군 강구면 화전리 5-15 공영빌라 비동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 영덕군 강구면 화전리 소재 '강구역' 동측 인근에 위치하는 '공영빌라' 비동 4층 402호로서, 부근일대는 연립주택, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 지역으로서 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 제반 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 지상 4층 중 4층 402호로서, (사용승인일 : 1996.12.03) 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 바닥내장재 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

가) 연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하게 조성되어 있으며, '연립주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

2.1. 소재지 및 건물 정보

대상 물건은 경상북도 영덕군 강구면 화전리 5-15번지 공영빌라 비동 4층 402호에 위치하는 연립주택입니다.

사건번호는 영덕지원 2025타경882 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정평가액은 67,000,000원입니다.

토지 면적은 101.13㎡(약 30.59평)이며, 건물 전용 면적은 59.62㎡(약 18.04평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트조로, 1996년 12월 3일 사용 승인되었습니다.

2.2. 토지 이용 및 주변 환경

대상 물건은 경상북도 영덕군 강구면 화전리 소재 '강구역' 동측 인근에 위치하는 '공영빌라' 비동 4층 402호입니다.

주변 지역은 연립주택, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 부정형으로 인접지와 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

북측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되고 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019년 06월 03일

대항력: 있음

특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 법적 분쟁 가능성을 내포하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 주식회사대상케미칼의 강제경매 개시결정 (2025년 09월 16일, 48,575,239원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 최근 실거래가 분석

같은 단지인 공영빌라 내 59.62㎡ 면적의 경우, 2025년 10월 65,000,000원, 2026년 7월 78,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

인근 강구여미지타운(2004년식, 84.55㎡)은 2025년 11월 96,110,000원에 거래되었습니다.

대상 물건의 감정가 67,000,000원은 최근 실거래가 대비 유사하거나 낮은 수준으로, 특히 2026년 7월 거래된 78,000,000원과 비교 시 상승 여력이 있는 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시설

대상 물건은 '강구역' 인근에 위치하며, 차량 진출입이 용이하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

주변은 주택가와 농경지가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

(추가 정보 확보를 위한 외부 검색 결과: 강구항이 인근에 있어 해산물 관련 상권이 발달해 있으며, 편의점, 마트, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다. 현재까지 특이 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.)

5. 생활 정보

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 사용 승인일(1996.12.03)을 고려할 때 건물 노후도가 있으나, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장재 및 타일 마감으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 법적 권리 행사가 발생할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 법률 검토 및 대응 방안 마련이 필수적입니다.

6.2. 건물 노후도

1996년 준공된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획

자연녹지지역, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

대상 물건은 영덕군 강구면의 주거지역에 위치하며, 역세권 인근이라는 장점이 있습니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 시세 상승 가능성도 엿보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도에 상당한 부담으로 작용할 수 있으며, 건물의 노후도 및 토지 이용 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저평가 가능성

최근 실거래가(78,000,000원) 대비 감정가(67,000,000원)가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 역세권 입지

강구역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

8.3. 임차인 리스크 관리 시 매력적인 가격

대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크만 성공적으로 관리할 수 있다면, 시장 가격보다 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

대상 물건의 감정가는 67,000,000원입니다.

최근 실거래가 중 동일 면적, 동일 단지의 최고가(78,000,000원)를 고려할 때, 시세는 감정가를 상회하는 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 70,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 성향 및 리스크 감수 수준, 현장 조사를 통한 추가 정보 습득 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.